姐弟借名买房无协议？法院依出资+使用判过户｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2018年，王秀兰看中北京朝阳一套办公性质的商品房（一号房屋），总价195万元。

当时她虽具备购房资格，但因家庭安排，决定借用弟弟王建国的名义购买。

她全程操办：

与卖家、甲公司签订合同（代弟弟签字）；

用自己账户支付全部房款、税费、中介费；

拿到房产证后，将房屋作为自己公司的注册地址和办公场所，一直使用至今。

2020年，王建国与妻子刘敏婚姻破裂，进入离婚诉讼。

刘敏提出分割一号房屋，称：“这是夫妻共同财产！”

王秀兰随即起诉，要求：

确认一号房屋归自己所有；

弟弟配合办理过户。

王建国当庭同意。

但刘敏坚决反对：“这是他们姐弟串通转移财产！根本不存在借名，就是赠与或家庭内部资金往来。”

她还指出：

“多年来，王秀兰多次为王建国买房、开公司、付房款，这早已是他们的‘家庭习惯’，不是借名！”

裁判结果

法院判决：

✅ 王建国七日内协助王秀兰将一号房屋过户至其名下；

法院说理

法院指出，本案核心在于：亲属间无书面协议的借名买房，能否被认定？是否有效？

关键认定如下：

第一，借名关系真实存在，证据链完整。

全部购房款由王秀兰支付；

所有合同、票据、房产证均由其持有；

房屋自始由其公司实际占有使用；

微信记录显示，刘敏早在购房当日就知晓“借名买房”。

法院认为：

“虽无书面协议，但综合出资、使用、文件持有等事实，借名关系具有高度可能性。”

第二，不构成恶意转移夫妻共同财产。

一号房屋系商品房，非保障房；

王秀兰自身具备购房资格，借名非为规避限购；

购房发生在离婚诉讼前两年，无突击转移迹象。

第三，借名行为未违反法律强制性规定或公序良俗。

法院明确：

“亲属间基于信任的借名安排，在不损害他人利益、不规避政策的前提下，应尊重当事人真实意思。”

律师提示

这个案例为亲属间借名买房提供了重要参考：

无书面协议≠无效。

只要能证明“谁出钱、谁使用、谁持证”，法院仍可认定借名关系。

配偶主张“家庭习惯”难推翻。

单纯以“过去也这么做过”为由，无法否定本次交易的真实意图。

即使出于亲情信任未签协议，也务必：

✅ 保留所有付款凭证；

✅ 自己持有全部购房文件；

✅ 实际占有并使用房屋；

✅ 在对方婚姻出现危机时，尽早启动确权或过户程序。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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