买房已完成网签，卖家反悔？法院强制过户！｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2016年，林志远夫妇看中一套位于丰台的一号房屋，总价359万元。

房主登记在郑伟名下，但实际由吴静居住。吴静手持郑伟出具的《授权委托书》，以代理人身份与林志远夫妇在甲公司居间下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。

签约当天，林志远支付5万元定金。

9月完成网签，10月完成评估——一切按部就班。

然而，就在准备办理贷款时，吴静突然提出：“加价100万，否则不卖！”

此后，她和郑伟拒绝配合任何后续手续。

林志远多次催告无果，只得起诉，要求：

强制过户；

支付违约金71.8万元（总价20%）。

吴静辩称：

“房子是我和前夫借郑伟名义买的，我卖房没经前夫同意，合同无效！”

郑伟也说：“我只是挂名，不该承担责任。”

更戏剧性的是，吴静的前夫陈明出庭作证：

“房子是我们夫妻的，她无权单独出售。”

裁判结果

法院判决：

✅ 林志远夫妇一次性支付剩余房款354万元；

✅ 吴静、郑伟收到房款后30日内配合过户；

✅ 吴静、郑伟连带赔偿违约金25万元。

法院说理

法院指出，本案核心在于：名义产权人能否以“借名买房”对抗善意买家？

关键认定如下：

第一，借名关系真实存在，但不影响对外交易效力。

法院确认：一号房屋确系吴静与前夫陈明借用郑伟名义购买，郑伟仅为登记人。

但根据物权公示原则，房屋登记在谁名下，谁就有权处分。

林志远夫妇作为不知情的第三方，完全有理由相信郑伟是真实权利人。

第二，实际权利人已默示放弃权利。

陈明虽主张共有权，但明确表示“对房子给孩子或前妻用没意见”；

吴静作为实际出资人之一，主动代理出售房屋，等于放弃向郑伟主张过户的权利。

因此，其再以“未经共有人同意”抗辩，违背诚信原则。

第三，买家无任何违约，卖家恶意毁约。

证据显示：卖家在网签、评估完成后突然要求加价100万，属典型“坐地起价”。

法院认定其构成根本违约，应承担违约责任。

第四，违约金酌减至25万元。

虽然合同约定20%违约金（71.8万元），但法院认为：

“买家主要损失为租房成本，未证明其他重大损害”，

故依公平原则，将违约金调整为25万元。

法院强调：

“法律保护诚信履约者，不纵容利用‘借名’背景随意毁约的行为。”

律师提示

这个案例为房产交易中的三类人敲响警钟：

对买家：

只要房屋登记清晰、签约流程合规、付款及时，即使卖家事后声称“房子不是我的”，法院仍会支持你过户！

对名义产权人：

一旦登记为你名下，你就成为法律上的“责任人”。即便你是帮朋友代持，擅自配合出售或反悔，都可能被追责。

对实际出资人：

借名买房本就风险极高。若你允许他人以你的名义售房，等于默认放弃权利；事后又想反悔，法院不会支持。

给客户的建议：

若你已签约购房却遭卖家毁约，请立即：

✅ 固定对方“加价”“拒配合”的微信、短信、录音；

✅ 准备足额房款（可申请资金监管）；

✅ 尽快起诉要求继续履行+违约金。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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