借名买房涉重婚关系，法院判协议无效｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2011年，陈文静想在北京买房，但受限于限购政策。

她找到多年相识的张建国——一位有购房资格的生意伙伴，提出：

“我出钱，你出名，房子归我。”

双方签署《借名买房协议》，约定由陈文静全额出资，以张建国名义购买位于大兴的一号房屋（总价288万元）。

陈文静支付了首付款近87万元，并通过POS机刷卡留下凭证；剩余200余万元房款，则由张建国直接支付给开发商。

此后，陈文静一直居住在一号房屋内，并缴纳物业、税费等全部费用。

然而，问题在于：

早在2003年起，陈文静与张建国便以夫妻名义共同生活，并育有一子。

而张建国当时并未离婚——其合法配偶李秀兰对此毫不知情。

2016年，张建国与李秀兰经法院调解离婚。

2017年，张建国因重婚罪、伪造证件罪被判处有期徒刑一年。

2017年，陈文静起诉，要求：

确认借名买房协议有效；

判令一号房屋归其所有。

张建国当庭表示同意。

但李秀兰坚决反对：“这是我和他婚姻存续期间用夫妻共同财产买的房！”

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回陈文静全部诉讼请求；

✅ 借名买房协议因违背公序良俗而无效。

法院说理

法院指出，本案核心不在于“谁出钱”，而在于借名行为是否合法、正当。

关键认定包括：

第一，借名背景存在严重道德瑕疵。

生效刑事判决已确认：陈文静与张建国在后者婚姻存续期间长期以夫妻名义共同生活，构成重婚。

所谓“借名买房”，实为二人在非法同居关系下对财产的安排，本质是利用合法形式掩盖不法目的。

第二，协议侵害第三人合法权益。

李秀兰作为合法配偶，对购房毫不知情。若承认借名有效，等于允许一方在婚姻中擅自处分潜在夫妻共同财产，损害婚姻制度与配偶财产权。

第三，出资性质难以认定为个人财产。

即便陈文静刷卡支付部分房款，但因二人长期同居、财产混同，无法证明资金系其独立、合法的个人财产。

且大额房款由张建国支付，其所谓“用欠款抵房款”的说法缺乏合理证据支持。

第四，违背公序良俗，协议自始无效。

《民法典》（原《民法总则》）明确规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。

律师提示

这个案例为“特殊关系下的借名买房”敲响警钟：

借名买房不仅看“钱”，更看“人”和“关系”。

若借名人与出名人存在婚外同居、重婚等情形，法院极可能认定协议无效。

配偶不知情 ≠ 房屋可被单方处置。

婚姻存续期间购房，无论登记在谁名下，都可能涉及夫妻共同财产，第三人权利受法律优先保护。

“事实婚姻”不是挡箭牌，反而是风险源。

重婚、伪造证件等行为不仅导致民事协议无效，还可能承担刑事责任。

保留出资凭证≠能确权。

在关系复杂、财产混同的情况下，仅凭转账记录难以证明“个人出资”。

给客户的建议：

若考虑借名购房，请务必：

✅ 确保双方关系清白、无道德瑕疵；

✅ 避免在对方婚姻存续期间操作；

✅ 签订书面协议并保留完整资金流水；

✅ 尽快取得购房资格并完成过户。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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