人民法院报：扫楼29栋，千个车位顺利拍卖

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近日，《人民法院报》对上海市第一中级人民法院执行局成功促成小区车位拍卖的生动故事予以报道。现全文转发如下。

本文刊发于《人民法院报》

2026年1月28日

近日，当第一位买受人王先生拿到车位产权证书时，他的双手微微颤抖，激动地说：

“真没想到这么快就能办好！谢谢法官，你们真是为民办实事！”

昔日污水横流、堆满垃圾的某小区地下车库，如今焕发新的生机。车位网上拍卖参与人数创下新高，现场咨询点更是排起长队。而这一切，源于一道摆在上海市第一中级人民法院面前的艰难又复杂、斗智又考验“体力”的执行难题。

2023年5月，上海市某区法院就一起金融借款纠纷调解结案，A房地产公司需偿还银行本息1.56亿元，并以某小区千余个地下车位拍卖抵债。上海一中院对该案提级执行。执行时了解到车位实际由一家车库管理公司控制。执行团队与该公司初次接触时，公司法定代表人胡某态度热情，满口承诺会进行配合。但执行法官直觉其“配合得过于积极”，同时，经验丰富的执行法官认为博弈才刚开始。

果然，一周后，对方便开始以需居委会同意、需与业主沟通等理由不断拖延；房地产公司则要求法院出具详尽管理方案。随后，对方更暗中鼓动部分业主联名反对，散布“法院干预经营”等不实言论，连申请执行人也信心动摇。再次见面时，胡某面露难色：“不是我们不配合，是业主反对声音太大。”

面对重重阻碍，执行团队清醒认识到，这是一场必须创新思路、另辟蹊径的硬仗。

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为了掌握第一手情况，执行法官决定深入小区进行实地勘察。小区规模庞大，29栋高层住宅巨人般耸立，住户构成复杂多元。小区连业委会都未能成立，这无疑给法院工作开展带来了额外挑战。

执行法官进入地下车库，迎面是昏暗光线与混杂的霉腐气味。几位业主立即围拢诉苦。“法官，这样的环境谁敢买这里的车位啊！”一位中年业主指着昏暗的角落感叹道。旁边一位老阿姨颤巍巍地补充：“我当初花了几十万买的车位，现在根本不敢用。经常被陌生车辆占用，物业从来不管不问！”另一位年轻业主激动地说：“每月还要缴纳管理费，这简直就是把我们当冤大头！”

调查发现，因长期管理混乱，车位被随意占用，环境脏乱，导致小区车位租金偏低，业主对车位价值信息了解不足，潜在竞买人也担心使用权难保障。执行法官意识到：“首要任务是让所有业主知晓拍卖信息，否则一切落空。”

于是，一场艰苦的“扫楼”行动拉开了帷幕。十多名工作人员顶着酷暑逐户走访，每日重复着同样的开场白。在这个过程中，他们遭遇了各种情况：有的住户隔着门喊话，声音中带着警惕与不信任；有的开门后立即关上，留下尴尬的工作人员站在门外；遇到家中无人的，工作人员只能小心翼翼地将宣传册挂在门把手上。

艰辛之中也不乏温暖与感动。执行法官在一次走访时差点中暑，被一位热心的老阿姨拉进家中休息，还端来了清凉的绿豆汤。一位独居老人不仅认真听取讲解，还拿出小本子仔细记录，颤抖着双手说：“有法院为我们主持公道，我们就放心了。”这些温暖的瞬间，成为支撑执行团队继续前行的力量。

但阻力依然存在。车库管理公司暗中散播谣言，否认车位将被拍卖的事实，导致一些原本有兴趣的业主开始犹豫不决。面对这一情况，执行法官立即采取果断措施，一方面严厉训诫管理公司负责人，明确告知如继续阻挠执行可能面临的刑事责任；另一方面组织现场答疑会，与业主面对面交流，解答他们的疑问和顾虑。

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在“扫楼”过程中，执行团队精准把握了业主的核心顾虑：担心购买车位后权益无法得到保障、质疑价格的公正性、畏惧过户手续繁琐以及租户们对停车位流失的担忧……

针对这些问题，执行团队创新推出了“批量委托，分拆竞买，价高者先选”的司法处置模式。同时精心制作了答疑手册，对常见问题进行详细解答，并承诺法院将进行全过程监督。并且创新性地在车位上悬挂标识牌，公示管控状态，让业主可以直观了解执行进展。

随着一个个问题得到解答，业主们的顾虑逐渐消除。咨询电话日益增多，现场咨询点也排起了长队。经过充分准备，车位网上拍卖如期举行。令人欣喜的是，参拍人数逐批增加，竞价过程激烈有序。

拍卖结束后，执行团队快马加鞭，仅用一周时间就完成了通常需要数周甚至数月的产权变更流程。

从遭遇难啃的“硬骨头”，到通过创新机制穿透阻力、最终实现多方共赢，这起案件是上海一中院贯彻落实“切实解决执行难”的生动实践。不仅实现了债权清偿，更促进了基层社会治理的完善，实现了“执行一案、治理一片”的显著效果。

文：邹杰 陈泽宇

值班编辑：郭葭