上海土地市场，风向变了丨封面文章

文/上海进深 严明会

2025年上海土拍“加时赛”，在外环外完成了一场存在感不高、但信号很强的土地出让。

三宗地块分别位于松江九亭、青浦赵巷与青浦新城，最终均以底价成交，成交总价40.18亿元。

地块的板块底色各不相同，路径也不同，但指向一致：都是围绕改善型居住展开。

九亭依托成熟居住基本盘，承接的是板块内部的改善置换；赵巷背靠虹桥与产业集聚，面向的是外溢改善与企业人群；青浦老城厢叠加城市更新框架，依靠低密形态与历史片区稀缺性吸引本地改善回流。

把这三块地放在一起看，趋势已经很清楚：外环外的新一轮竞争，不再是高周转刚需盘的规模比拼，而是用低密形态切入改善市场，用板块资源和产品力去换溢价空间。

开发商都不算激进，地价也给产品留出了操作空间。接下来真正的分水岭，不在拿地，而在谁能把低密产品做出差异化。

松江九亭：长江精工二进上海

松江九亭SJP0-0107单元02A-04地块，由长江精工竞得。

地块出让面积18483.69㎡，容积率1.05，建筑面积19407.87㎡，地上建筑限高24米。起始价44639万元，起始楼面价2.3万/㎡。

从指标看，产品形态基本锁定为低密多层为主，辅以少量叠加。

这是九亭核心区自2011年以来首次再出低密宅地，南北临河，西侧就是九科绿洲公园，自然界面在整个九亭板块里属于稀缺资源。

距离9号线九亭站直线约3.3公里，虽然不靠轨交，但这块地的逻辑本来就不是轨交刚需，而是成熟居住区内部改善置换。

周边生活配套早已成型，商业、医疗齐全，教育资源更是硬通货，华二松江分校、九亭五小都在1公里范围内，这种学区叠加低密的组合，对板块内家庭客群是有吸引力的。

从房企角度看，长江精工去年9月刚以约5.5亿元拿下闵行颛桥地块，首次进入上海房地产市场，四个多月后地块规划方案公示。

这次落子九亭，本质上是在上海延续小体量、偏改善、重产品兑现的稳健路线。

青浦赵巷：国贸再进场

青浦区QPZXCZ-05单元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地块组合包，由国贸竞得。

这是近两年赵巷核心区域内难得一见的大体量宅地，总出让面积67520.41㎡，总起价179922万元，起始总价179922万元，起始楼面价约2万/㎡。

四个子地块都是居住用地，容积率在1.05-1.8之间，本身就是典型的高低配组合盘逻辑：一部分做低密拉高形象和溢价，一部分做小高层走量。

国贸对赵巷并不陌生。2022年12月它曾以总价33亿元拿下佳恒路南侧地块，容积率2.2，总建面约13万方，三年时间卖了约1200套，回款64亿，成绩相当不错。

这次再进赵巷，是在原有销售验证基础上的加码布局。

1月28日，国贸旗下的上海筑成房地产有限公司已发布了招标信息，总投资450000万元。

板块条件也站得住。地块就在赵巷奥特莱斯旁边，商业氛围成熟，日常消费、休闲都方便；距离17号线嘉松中路站约700米，步行可达，这在赵巷属于轨交条件比较友好的位置。

再叠加西侧青浦新城、华为数字能源基地，东侧大虹桥产业外溢，未来产业人口体量不小。

对比周边竞品，它未来最直接的压力来自上游一站的大华望樾。但国贸这块地容积率更低，产品发挥空间更大，只要定价策略不过于激进，走“低密拉价、小高层走量”的结构，整体安全边际比不少虹桥边缘盘还要高。

青浦老城厢：中交城投一盘棋

青浦老城厢QPC10007单元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04五幅地块，由中交城投联合体竞得，起始总价177216万元，起始楼面价约1.8万元/㎡。

D4-01、D5a-01容积率为1.05，K2-04为1.2，J5-01和K3-04为1.7，整体仍然是低密主导、少量小高层补量的组合。

1月中旬，中交城投和青浦城市更新联合体，已经招标了青浦老城厢的两宗地块；K2-04地块、K3-04地块，总投资202825.38万元。

这不是一块孤立住宅用地，而是放在青浦老城整体更新框架里的核心住宅组团。中交城投已经在这里先落了第一子——南厢观宁府，在1.2的容积率下做了140套高附赠叠加和合院，还配了双会所，主打纯改善，首次开盘热度，已经验证了本地购买力的存在。

中交城投不只是卖房子，还承担着板块更新角色，包括后续商业配套建设、老城风貌街区修复、历保建筑改造等。这意味着它在这里是做长期运营 品牌背书，而不是短线套利。

区位上，地块紧邻沪青平公路，路网成熟；距离示范区线青浦新城南站约1公里，轨交在短驳后也方便通勤。