张园三年：从石库门到城市舞台，一场持续生长的更新实验

张园的故事，证明了“保护”与“发展”并非零和博弈，通过极致的匠心、创新的技术和开放的运营，完全可以实现共生共赢。

记者 | 应　琛

2026年，上海茂名北路。一方挥落的黑白方格旗下，红色杜卡迪机车仿若一道炽烈光影疾驰而过。首届2026静安新春时尚HighGO节启幕现场，市民游客被这机械美学的轰鸣声感染，石库门街巷瞬间化身一座没有边界的秀场。

这场名为“劲擎开新，意跃张园”的IP活动，不仅是“静安速度”的体现，更是百年张园作为“可阅读、可体验、可共鸣”城市更新样本的又一次生动展演。

2018年张园启动保护性征收改造，2022年底张园西区完成修缮率先向公众开放，历史街区与现代生活自此温暖相遇。转眼间，这场关于保护、活化与生长的城市实验，已悄然进行了三年。

这三年来，张园西区累计引入50余个高能级首店，商业载体出租率突破80%，举办了超过280场高品质市场活动，而张园东区的建设更是如火如荼。

PART 01

更新叙事：从“修旧如旧”到“内容策展”

时间回拨至2022年11月，张园西区在公众期待中“焕新归来”。这并非简单的开门迎客，而是一场深思熟虑的“保护性开发”成果的首次亮相。项目采取了“征而不拆、人走房留”的模式，让上千户居民在改善居住条件后迁出，为成片保护、统一更新创造了可能。

“张园本身就是一座‘活着的石库门博物馆’。”据张园运营方介绍，这里是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群。面对170多幢风格各异的历史建筑，团队没有选择大拆大建，而是将“修旧如旧、以存其真”奉为圭臬。

精细化保护的背后，是一套堪称极致的“一幢一档”系统。《新民周刊》记者从张园了解到，自2015年起，团队对园内42栋、170幢、共2053个房间进行了系统性查勘、测绘与影像记录，仅记载原威海路590弄64支弄1号信息的房屋档案就超过了400页。从建筑概况、历史图纸，到老居民的口述影像、特殊的工艺描述，事无巨细。这套全国首创的做法，已成为上海成片风貌区保护的示范模板。

保护是为了更好的活化。如果说完美修复让张园的“形”得以存续，那么如何让它的“神”在当代复活，则是西区开放三年来更大的课题。答案，逐渐清晰——从“空间修缮”转向“内容策展”。

三年来，在张园西区，国际顶尖品牌与百年石库门碰撞出奇妙的化学反应。宝格丽“灵蛇”特展在雕花门廊内探讨东西方美学对话；CELINE将南法夏日搬进石库门，进行新品全球首发；江诗丹顿270周年“臻途”体验空间，在历史建筑中回溯跨越三个世纪的制表传奇……这些并非简单的店铺入驻，而是一场场精心编排的“品牌文化演出”。

“我们的策略不是简单的品牌堆砌，而是追求深度的文化契合与创新表达。”张园方表示，西区聚焦“首店、首秀、首发”，沿泰兴路布局顶奢品牌新业态，沿茂名北路则侧重艺术与潮奢，形成独特的商业文化场域。

这不，前不久阿迪达斯三叶草张园全新概念店试运营首日的销售额直接冲至全国第一；户外品牌Snow Peak，以及本土羊绒品牌沙涓（Sandriver）等新店接连落地……无不诠释了“商业为用”却不失文化调性的平衡哲学。

然而，更新之路并非坦途。如何在保留外立面与街巷肌理的前提下植入现代功能？如何平衡商业热度与文化独特性？又如何让高昂的维护成本获得可持续的“自我造血”能力？这些都是张园团队必须直面的挑战。

“最大的挑战，是在‘最大限度保护’与‘可持续活化利用’之间找到动态平衡。”张园团队坦言。应对之道，在于持续的“策略进化”。

技术是破解保护性开发难题的钥匙。2025年6月，“华严里”三栋总重约7500吨的石库门建筑群完成整体归位，这背后是步履式平移、低净空桩基工艺、“逆作法”施工等四大核心创新技术的集大成应用。这些技术不仅为张园拓展出超过上万平方米的宝贵地下空间，用于容纳商业、停车和至关重要的地铁三线换乘通道，更实现了保护与开发效率的最大化。

运营逻辑也在深化。从最初引入国际品牌打造热度，转向“塑造文化与商业平衡生态”。通过持续举办“张园海派时尚文化周”、打造自有文化IP、引入《不眠之夜》户外特别版等沉浸式活动，目标从“吸引人流”转向“留住人心”，满足更深层的精神消费需求。

格局亦在拓宽。张园不再是一个孤立的更新点，而是与东侧太古汇、北侧吴江路、西侧丰盛里协同，构建“大张园”特色商业生态圈。未来，随着东区地下空间开发完成，物理与业态上的互联互通将更为紧密。

PART 02

人文场景：历史街区的“第三空间”

如果说高端品牌赋予了张园国际化的“面子”，那么丰富多彩的公共文化活动，则塑造了其亲民而温暖的“里子”，成功营造出超越消费功能的城市“第三空间”。

“我们的活动策划，致力于活化历史空间，构建一个能持续产生情感与商业价值共鸣的文化生态系统。”张园活动策划团队如此阐述其逻辑，核心是以百年石库门为舞台，以海派文化为剧本，以高品质内容为媒介。

于是，人们看到了一系列打破常规的实践：茂名北路限时步行街变身“时光月台”和“疯狂动物城”等不同的主题街区；《不眠之夜》的舞者在街角光影中翩然起舞，模糊了戏剧与街区的边界；VR音乐电影《摇啊摇·1995》带观众穿越回1995年的石库门弄堂，重温集体记忆……这些活动将静态的历史建筑，转变为可互动、可叙事的活性舞台。

节庆与文化也被进行了当代转译。海派新春游园会既有书法、舞龙舞狮等传统元素，也融合光影科技；父亲节通过户外装置探讨男性成长议题；体育潮流文化节则将ESG可持续理念转化为可感知的展览与运动营。

“这类活动改变了公众对张园的认知。”运营方观察发现，张园不再仅仅是静态的历史建筑群或高端消费区，而成为一个充满活力的公共参与空间，强化了其“海派文化传承者”的市民形象。

游客的反馈印证了这种转变。自西区焕新开放以来，游客体验反馈可概括为三个关键词：“新鲜感”“舒适氛围感”和“价值归属感”。“新鲜感”源于海派石库门与全球前沿潮流文化的意外碰撞；“舒适氛围感”则来自街区宜人的尺度和文艺休闲的格调；而“价值归属感”最为珍贵——游客感觉自己不只在进行消费，更是在参与一场持续的文化对话，唤醒了心底对城市文化的认同与自豪。

“我们的角色，正从一个‘空间提供者’转变为‘社群运营者’和‘内容策展者’。”张园方表示，通过不间断的高质量文化活动与夜间经济生态营造，张园正将短暂的游览转化为区域性的、常态化的休闲消费习惯，培育着一个稳定而充满活力的社群。

PART 03

商业生态：从文化地标到区域引擎

张园的焕新，不仅激活了自身，更如同投入南京西路商圈的一颗“石子”，激起了广泛的涟漪效应。

数据是最直观的证明：西区开放后，周边客流提升20%—40%，茂名北路商户营业额显著增长。张园与茂名北路区域日均客流近5万人次，客流峰值达9.2万人次。更关键的是，它重塑了区域的商业格局。

“张园是一个‘品牌势能放大器、新品孵化器和市场测试场’。”一位入驻品牌代表道出了众多国际品牌的心声。对于品牌而言，张园提供的稀缺场域价值无可替代——在历史建筑中设店，能将品牌故事与深厚的海派文化联结，极大提升内涵与厚度。其作为“全球新品首发地标”的定位，又能帮助品牌高效触达高消费力客群。

灵活的商业模式也备受青睐。例如，英国品牌HUNTER和德国品牌勃肯，都是从在张园的限时快闪店起步，因销售火爆而转为长期店铺，验证了一条“快闪转长租”的成功路径。

张园对区域经济的贡献远不止于此。它通过高能级首店集聚、高频次首发活动，显著提升了南京西路商圈的消费能级与国际影响力。其创新设立的文保建筑内专用型保税仓，让国际新品得以“今天看秀，明天提货”，配套的离境退税“即买即退”服务，更是承接了入境消费红利，完善了高端消费服务链。

展望未来，正在建设中的东区将带来更深刻的变革。东区规划与西区形成“东静西闹、沉浸无界”的互补格局。这里将引入高端办公、精品酒店、演艺中心、美术馆及潮流文化中心，旨在打造功能完整的“海派文化交流中心”。

“东区最大的结构性互补在于其地下空间开发。”张园方介绍，约8万平方米的地下空间将提供百余个停车位，并实现与地铁2、12、13号线的无缝换乘。这将彻底打通张园与城市交通的“任督二脉”，将其从地面商业街区，升级为立体贯通的城市活力枢纽，辐射能力极大增强。

从“七十二家房客”的烟火里弄，到汇聚全球目光的“世界橱窗”，张园的蜕变，是上海城市更新进入精细化、人本化新阶段的缩影。它不再仅仅是一个成功的商业项目，更是一个功能复合、文化深邃、与城市脉搏同频共振的卓越公共空间。

对于一个历史街区的再生而言，三年只是一个开端。张园的故事，证明了“保护”与“发展”并非零和博弈，通过极致的匠心、创新的技术和开放的运营，完全可以实现共生共赢。如今，这场实验，仍在持续生长，舞向未来。