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1913年，上海最有名的学校——上海敬业学堂的校长叶景沄宣布辞职，辞职理由是：

去北京给儿子陪读。

叶景沄是光绪元年上海县试第一名，府试第三名，是上海的大儒。更难得的是，他也是一个睁眼看世界的知识分子，非常推崇西方近代科学。

1905年，敬业学堂进行改革，大家一致推举叶景沄担任校长。为了当好校长，他约了黄炎培等人去日本考察教育。回来后，敬业学堂成为中国最早设置西算、理化、博物等课程的学校。

新式教育最大的受益者，正是叶景沄的儿子：

叶企孙。

叶企孙9岁入学敬业学堂，4年后就考入了清华学堂，成了清华学堂的第一批学生。清华学堂就是后来的清华大学，当时它还是一所留美预备学校。

叶景沄知道留学美国的意义，他毅然辞去校长职务，陪儿子到了北京，尽全力托举儿子。在父亲的指导下，叶企孙阅读了大量经史子集，以及《九章算术》《海岛算经》等数学著作。

后来，叶企孙去了芝加哥大学和哈佛大学留学。27岁，他回到清华，以一己之力创办了清华物理系，培养出了众多物理学大师。

别的不说，“两弹一星”的23位功勋科学家中，邓稼先、‌王淦昌、钱三强等九人，都是叶企孙的学生。他是当之无愧的中国近代物理学奠基人。

传承的意义在此刻熠熠生辉，谁也没有想到，一位前清的上海举人，会对“两弹一星”产生如此深刻的影响。

1

如今，叶景沄叶企孙父子的母校敬业学堂依然存在，它是上海现存历史最悠久的名校。

叶企孙之后，这座学校走出了十数位两院院士。它所在的蓬莱路，位于上海真正的起源地和城市核心区域，这片区域后来被称作：

老城厢。

老城厢之于上海，犹如古罗马广场之于罗马、紫禁城之于北京。 自从 1291 年上海立县以来，这里 不仅是 上海 地理 中心， 更是上海人的 精神原乡 ：

足足超过700年了。

最近二三十年，老城厢的重要性才逐渐显现，上海官方和历史学家开始关注和研究老城厢。

2022年，叶企孙从小长大的蓬莱路，开始发生巨大的变化。

其中，南房集团和华润置地联手启动了一个前所未有的项目，他们要在老城厢的中心，建设103个小院。老城厢2平方公里的范围里，这是十年来：

为数不多的合院建筑。

这批建筑的意义，是记录上海的建筑风貌，以此织补老城厢的历史。

南房集团是黄浦区下属的国有企业，是复兴老城厢的旗手。在此之前，他们启动了文脉保护智库平台，邀请了很多上海的历史学家来研究老城厢的历史，还出版了《上海老城厢》杂志。

而之所以邀请华润置地入局，是看中他们在苏河湾的城市更新中的贡献，这家企业埋头干了十年。

项目启动后的第一件事，第一件事是邀请大批历史学家和建筑学家，研究梳理老城厢的历史和风土人情。仅仅这项文化甄别的工作，就花了：

一年。

那些老地图、老档案从书架的最下面翻了出来，擦去灰尘，大家发现了一个历史辉煌的沪派江南。

这里的每座建筑、每棵树、每个显赫家族，都被重新擦亮。比如他们发现，地块上有两棵百年历史的广玉兰树，这种被称为“陆地莲花”的树种，被江淮大户人家视为荣耀，证明这里曾住过显赫的家族，这里是真的士家林立。

华润置地也把自己的名字，嵌入其中。这个项目，因此被取名为：

士林润园。

从一开始，他们就决定，要把士林润园打造成一个艺术品，可以流芳百世的那种。他们相信：

砖瓦可载道。

2

贝聿铭年少时，在叔祖家的苏州狮子林老宅玩了三个夏天，改变了他的一生。

狮子林的山洞、石桥，成了他审美的起点，他开始思考为什么走廊要七拐八弯？为什么墙上要开各种形状的窗，从此疯狂爱上了建筑：

这园子就是他的课本。

2023年，20多位负责修复思南公馆的老师傅们，被请到了士林润园。

他们要修整和复原35组石库门头，这是上海里弄建筑最重要的符号，每一个细节都需要仔细拆解，角度和刻法要求极高。

除了门头，山墙上的砖石、木构和雕花都需要一一转译还原。电脑上的建模还不够，华润置地干脆打造了一个300平米的基地实验室：

VMU 视觉样板区。

各种材料被运到样板区，一次次试验拼装组合。

就这样门头、门楣、过街骑楼、百叶窗、八角窗、内天井的木格门窗，被最大程度地保留了下来。这也可能是中国房地产第一个：

街巷历史大于建筑历史的项目。

士林润园的很多黏土砖，都是从拆掉的老建筑中收购来的。要把这些老砖重新砌回去，砌法要是100年前的荷兰式砌法和中式梅花丁，砖缝要用元宝缝工艺，只有极少数的匠人可以做到。

就连砌墙用的膏灰，也足足调制了两个月。

砖是老砖，砌法是老砌法，人是老人，任何一方面的妥协，都做不出那个味道来：

除了砖墙，士林润园的水刷石墙更麻烦，为了保证墙面的光泽均匀，要对表面泥浆洗三磨三，洗刷三次，打磨三次。

这已经不是盖房子，完全是在修复文物了。他们要用这批建筑，为过去700年的上海存档。

最擅长中式合院的GAD合伙人蒋愈被请来，负责设计合院形制；思南帮的匠人负责建筑构件；再由“设计界金童”傅厚民为其注入风格，傅厚民在香港出生，受业于剑桥，最擅长高端餐饮和酒店的设计。

中国房地产第一个手工为主的产品，就这样诞生了。

3

根据莱坊的统计数据，最近几年，全球1000万美元以上的超级豪宅，每年差不多能卖出：

2000套。

1000万美元可以买一艘巴拿马型货轮的小麦，或者八分之一船标准原油。在房地产市场上，只有少数几个城市可以供应1000万美元以上的贵价资产。

曼哈顿亿万富翁大道上的一套三居室公寓、伦敦切尔西的一幢传统排屋，或者香港半山的一套高层公寓，都差不多是1000万美元起。

最近三年，迪拜都是这个市场的最大赢家。迪拜的朱美拉棕榈岛，以及Lanai Islands等顶级社区，都出现了比往年更频繁的买入：

差不过有600套。

而上海的千万美元超级资产，丝毫不输迪拜，有望超过500套。其中，成交件数最高的别墅类项目，正是：

士林润园。

士林润园是上海房地产市场上极为特殊的产品，营造者希望确保每一套合院，都是举世无双的作品：

一街一题、一房一策、一物一档。

这里的每一块砖，每一笔雕花，每个街道都藏着故事。建筑可以成为家族的符号，买家可以获得私人定制。

士林润园一看就是中国人的居所，它通过院子和空间来完成，用吴讷孙先生的话来说：

递进的私密性。

士林润园建设者们的良苦用心，得到了市场的承认。过去五个月，已经有将近一半的合院被买走。士林润园聚集起的，是一群：

务实稳健的实业家。

在外滩万国建筑博览群、陆家嘴天际线、黄浦江无敌江景之外，士林润园提供了一个全新的选择，它不以视觉刺激取胜，更像一件：

隐秘而厚重的艺术品。

示范区创意展示图，仅供参考

在士林润园的身上，这批知识精英似乎找到了身份认同。

他们不谈资产配置或者保值增值。1000万美元，在全球任何城市都可以买到塔尖住宅；在加勒比海和地中海，甚至可以购买一个设施完备的中小型私人岛屿；在意大利和葡萄牙，可以入主数百年历史的修复城堡或葡萄酒庄园，但他们选择把它放在上海，放在士林润园。

他们选择在全球最伟大城市的心脏，安放事业，传承人生。这是只有他们才能看懂的：

隐秘的荣耀。

4

在梳理士林润园地块历史的时候，大家发现，中国西药业和娱乐业的先驱，也曾生活在这里：

黄楚九。

这个从宁波来上海谋生的年轻人，从城隍庙摆摊卖药起家，后来创办了龙虎公司，是中国第一家民族资本的制药企业，他们生产的龙虎人丹，就是为了对抗日本仁丹。

黄楚九更为人所知的工程，是上海大世界。这个六角形尖塔建筑设有当时罕见的哈哈镜、电梯、高空飞船，还开创了男女同台演京剧的先河，迅速成为上海乃至远东的娱乐中心。

直到今天，它还是演艺大世界的核心组成。

黄楚九白手起家，推动了民族医药业的发展，重塑了近代上海的都市娱乐生活，是真正的最早的：

上海梦。

冥冥之中自有天意，2025年8月，在士林润园的不远处，余庆里，华润置地和南房集团再一次联手拿下老城厢的另外一块土地。

余庆里的隔壁，正是黄楚九的大上海。

黄楚九确实是商业鬼才，哪怕以今天的眼光来看，大世界位于人民广场、外滩、老城厢的衔接地段。外滩、南京东路、豫园、新天地、人民广场全可以步行到达，确实是办娱乐业的黄金选择。

100多年后，这位商业鬼才还在指引着后来者，为上海的城市化注入新鲜血液。华润置地把自己项目就命名为余庆里，他们要接续这里的文脉和光荣。

华润置地从一开始就知道，士林润园和余庆里项目无法成为现金奶牛，它们的艺术性、技术门槛和文化内涵，注定供应量有限。

他们不是在盖房子，而是用建筑接续历史，700年老城厢里还藏着太多宝藏。一座伟大的城市，需要不断以历史的智慧为燃料，奔向崭新的未来。

珍爱包叔，顺手“在看”