澳洲房市供应要严重下降！悉尼买房比租房划算！35岁男子拥300套房！

01

悉尼租金飙升，48个区买比租房更便宜！多个华人区上榜

RealEstate网站1月27日报道，最新分析显示，在悉尼数十个城区，由于租金再度飙升，现在偿还房贷比支付租金更便宜。

Finder.com.au的数据显示，目前大悉尼地区共有48个区的公寓市场，购买一套公寓的每周开支低于租房。

其中许多都位于内城区，由于海外留学生大量涌入，租房需求急剧攀升，造成租赁房源极度短缺，而购房需求却未相应增加。

Parramatta CBD附近城区的情况亦是如此——新租房者的涌入，主要是新移民或逃离昂贵内城区的本地居民，迅速消耗了可租赁房源。

此外，还有17个区位于新州偏远地区，若以典型利率和80%的贷款比例购买中位价公寓，其每周还款额也低于支付租金。

根据Finder对PropTrack租金和房屋中位价的分析，这些区约占新州公寓市场的12%。

但在悉尼，在任何一个区购买独立屋都比租房贵。

内城区Haymarket、Chippendale和Mascot的差距最大——偿还一笔典型的贷款，现在的月供还款额比支付租金要低近100澳元。

在Granville、Zetland、Eastgardens、Pendle Hill、Harris Park和Merrylands，买房比租房每周能省50至100澳元。

Warwick Farm、Guildford、Homebush以及Parramatta CBD和悉尼 CBD也榜上有名。

专家表示，月供低于租金的现象更多是因租赁需求过旺，而非房产真正变得更可负担。

Finder消费者研究主管Graham Cooke指出，月供比租金便宜并不意味着更多人能买得起房。

“在多数城区，租房仍是更便宜的选择。”他说，并指出租金和房价都持续超出普通收入者的负担能力。

“对多数年轻澳人来说，买房梦正遭到双重挤压。”

Cooke强调，买房的前期门槛仍极高。

“我们已到达这样一个阶段：高昂的入市成本，加上不断攀升的借贷成本，使得买房对许多人而言基本无法企及。”

PropTrack数据显示，过去一年大悉尼地区的公寓租金中位价上涨7.1%，部分城区涨幅达15%-20%。

REA Group经济学家Anne Flaherty表示，悉尼租金涨幅虽较几年前放缓，但由于基础水平极高，即便温和上涨也会导致租金显著增加。

“我们很可能在2026年看到租金升至新高。空置率仍相当低，人口增长也是背后原因之一，尤其是海外移民。”

她补充，新移民在抵达澳洲的头几年更倾向租房。

“这种移民趋势推动了租房需求。”她说，“与此同时，受住房成本影响，越来越多人被困在租赁市场中，比过去停留更久。”

Cooke指出，对申请低首付购房计划（如政府的5%首付计划）的人而言，月供将远高于租金。

数据显示，当首付比例从20%降至5%时，买房比租房便宜的城区数量少了一半。

02

澳大利亚住房工业协会警示：税制改革或致住房供应目标受阻

澳大利亚建筑业顶级行业机构发出警示，对房地产核心税制的微调或加剧该国住房危机。

澳大利亚住房工业协会（HIA）呼吁联邦政府，在今年的税制评估中排除对负扣税和资本利得税的任何调整，并称税制的进一步不确定性可能抑制新建住房建设，让澳大利亚的住房短缺问题雪上加霜。

1 月 27 日（周二），该协会发布了题为《住房税收及其对供应的影响》的最新报告，协会首席经济学家蒂姆・里尔登表示，住房行业本已背负着复杂的税负压力，政策的进一步变动可能直接阻碍新建住房的交付落地。

“靠加重住房税负解决不了住房短缺问题，” 里尔登说，“而动摇支撑新建住房建设的税制体系，更不可能让住房变得更加平价。”

澳大利亚联邦政府计划于今年晚些时候发布全面税制评估报告，据悉此次评估或将考量住房相关税收优惠政策的调整，其中就包括负扣税和资本利得税（CGT）。

这两项税制机制长期以来都是政治敏感议题：批评者认为，这类政策让投资者比首次购房者享有更多特权；而行业组织则表示，它们是新建住房项目财务可行性的重要支撑。

澳大利亚住房工业协会的最新分析指出，住房行业是澳大利亚经济中税负最重的行业之一，在土地获取、规划审批、施工建设、房屋销售等几乎所有开发环节，都存在相关税费征收。

该协会强调，诸多税费成本对新建住房的影响尤为显著，会直接推高开发成本与新建住房的售价。

里尔登表示，数十年来，政府对住房相关税收收入的过度依赖，不仅扭曲了住房市场，还让住房供应缺口不断扩大。

“数十年来，政界的应对思维始终如出一辙，” 他说，“先是指责投资者，接着指责外籍人士，而后又将矛头指向外国投资者。与此同时，政府却在悄然为住房行业增设更多税收、费用和成本，还疑惑为何住房供应始终无法满足需求。”

澳大利亚住房工业协会的报告显示，新建住房项目中，超 40% 的资金由投资者提供；在公寓和租赁住房开发项目中，投资者的资金占比更高。该协会认为，这一数据足以体现投资者在住房供应中占据的核心地位。

里尔登提醒，调整针对投资者的税收激励政策，非但不会引导资金流入新建住房建设领域，反而会让投资者彻底退出住房市场。

“抑制投资者的参与热情，并不会释放现有住房资源，只会让新建住房的建设停滞，” 他说。

里尔登表示，当前住房建设项目本就面临着建设成本高企、融资困难、劳动力短缺等多重压力，若通过调整负扣税或资本利得税减少投资者的参与，住房建设项目的推进节奏将进一步受限。

“当税收增加时，投资者并不会简单地从存量住房市场转向新建住房市场，而是会直接彻底离开住房市场。”

里尔登还指出，若提议加重存量住房的税负，可能会无意间削弱新建住房项目的经济可行性。

“新建住房并非孤立存在，” 他说，“新建住房最终都会成为存量住房。加重存量住房的税负，也会拉低新建住房的价值，进而导致能落地的新建住房项目大幅减少。”

澳大利亚住房工业协会向联邦政府发出警示：仅依靠税收手段，无法实现住房平价的目标。

目前澳大利亚的人口增长速度已超过住房供应增速，各大首府城市的住房规划审批还存在诸多瓶颈。该协会因此敦促政府出台长期稳定的政策，以此稳固投资者信心，保障住房开发项目的可行性。

“只有政府不再将住房行业视为税收来源，而是将其作为重要的基础设施来对待，新建住房的数量才会真正增加。” 里尔登说。

03

悉尼35岁男子拥300套房！再次放话：一个月内再买100套房

坐拥350余套房产、总价值近2.5亿澳元的悉尼房产大亨Nathan Birch近期语出惊人，计划在短短一个月内再扫货100套房。

Birch利用银行的“杠杆”机制来实现这一宏大目标，其核心策略是通过转贷交易从现有房产中提取净值，为新购住宅提供资金，而其中许多房屋的单价仅约为20万澳元。

Birch表示，对于投资者而言，批量购买是快速建立投资组合的绝佳途径。

他透露，近期在昆州中北部以每套14.6万澳元的价格购入一栋包含7套公寓的建筑，目前每套周租金高达400澳元。

此外，他还在该州北部及布里斯班多次出手。他直言，这些房产或许不是理想居所，却是实现财富目标的必经之路。

谈及投资偏好，Birch坦言比起独立屋更青睐公寓，因为在扣除市政费、水费和保险等支出后，公寓能带来更丰沛的现金流。

他习惯于在市场增长趋势之外寻找商机，例如在墨尔本Newport，他以190万澳元的价格购入了一套包含一栋独立屋和六套公寓的组合物业。

他称，这一价格比市场估值足足低了约150万澳元。事实上，这并非Birch首次誓言要大规模扩充版图，去年5月他也曾提出过类似计划。

然而，在当前澳洲生活成本和住房危机持续升级、房价居高不下的背景下，这种激进的扩张举动无疑会引发部分民众的不满。

对此，Birch表现得十分坦然。他承认并非所有人都会认同，甚至连他的母亲也曾在其拥有200套房产时劝他收手。

但他强调，自己的所有行为都是基于数据逻辑，这正是让他保持专注的原因。

Birch的投资之路堪称励志。他出身于悉尼西区Mt Druitt一个普通单收入家庭，18岁便利用打工积蓄完成了首笔投资。

通过在社会经济地位较低区抢购破旧房屋，他迅速成长为澳洲最高产的房地产投资者之一，年仅35岁时资产便已突破300套。

尽管家人曾因担心他破产而极力劝阻，但Birch认为这些担忧只是由于不了解债务运作的原理。

他表示，事实最终胜于雄辩，如今家人已不再质疑，而是认可他确实清楚自己在做什么。

04

澳洲房产圈炸了！资本利得税折扣要动？行业集体反对！

最近澳洲房产圈的核心话题，全绕着“资本利得税（CGT）折扣”转——有消息说政府要缩减这个福利，整个行业直接集体发声反对，态度硬得很！

毕竟这事牵连到每一位房产投资者，今天就用大白话给大家捋清楚：这波争议到底在吵啥？对市场又有啥影响？

澳大利亚住房行业协会（HIA）已经率先表态，直接呼吁联邦政府否决“下调CGT折扣”的提议。眼下整个房产圈都慌慌的，从业者们纷纷喊话阿尔巴尼斯政府（Albanese government）：3月参议院要启动相关调查，在此之前必须给个准话——这税收政策绝对不能动！

为啥大家反应这么大？核心就是市场在传：政府可能要收缩CGT折扣福利。简单说，投资者持有资产满12个月以上，原本能享50%的CGT减免，要是这折扣砍了，到手收益就得缩水一大截。

要知道，CGT覆盖所有资产出售，而房地产正是它的核心征收领域。现在澳洲大城市房租收益率普遍偏低，多数人投资房产，图的根本不是那点租金，而是房子升值的收益——这CGT折扣，早就成了投资者买房决策的“关键参考项”。

支持调税的人觉得：澳洲正深陷住房危机，投资者还拿着税收优惠“躺赚”，反而把刚需自住房买家（owner-occupiers）一步步挤出市场，太不公平了。

反对调税的行业方则反驳：解决住房问题靠加税根本行不通，反而会打击投资积极性，让住房供应更紧张。

很多人可能还不清楚具体规则，其实逻辑超简单：

✅ 如果你卖资产赚了钱（资本增值），就得按自己的个人边际税率（marginal tax rate）缴税，最高税率能到45%以上；

✅ 但只要持有这资产超过12个月，就能触发50%的税收折扣，实际缴税税率大概能降到22.5%左右——相当于直接省了一半的税！

这波调税风波，可不是空穴来风，不少机构都亮了态度：

澳大利亚绿党（the Greens）：直接推动参议院展开调查，还吐槽这折扣是“联邦税法里最不公平的优惠”，支持只针对房地产市场调整税制；

新南威尔士州财政部：给参议院递了意见书，提了句“可以考虑调整现行政策”，直接给调税话题添了把火；

蒂姆·桑多（Tim Sandow）：澳大利亚税务学会会长、德豪会计师事务所（BDO）合伙人，也觉得这折扣“优惠给得太足了”。

面对调税压力，HIA直接硬刚，首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）直言：“解决住房问题的关键是多建新房，不是加税！”

他还反驳了一个核心指责——有人说“比起1999年之前靠通胀指数调整（inflation indexing）的旧税制，现在的投资者占了大便宜”。里尔登表示：“我们研究发现新旧税制效果差不多，要是旧税制真更好，大家早呼吁恢复了，现在压根没这动静。”

HIA还发了报告，直接否定“调税能帮首次置业者上车”的说法，强调住房短缺的唯一解法，就是增加新建住房供应。

Flexdoc创始人、房产金融从业者彼得·埃肖（Peter Esho）也提醒了一个关键问题：要是只针对房地产调CGT，不管股票、基金等其他资产，马上就会出乱子。

他觉得：“资本利得税针对的是所有资产，不只是房子。真要改房产领域的税法，说不定得把所有涉及资本增值的资产税制，都统一调整一遍才行，否则大家都会想办法绕开规则。”

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

28

01-2026

27

01-2026

26

01-2026