英国地租革命：250英镑上限如何改写公寓投资的游戏规则？

27日早上，英国首相斯塔默发布了一条视频。

这个不到一分钟的短片，宣布了一个影响超过500万英格兰和威尔士业主的重大决定——英国政府将把地租上限设定为每年250英镑。

视频里，斯塔默说："我跟很多人聊过，他们说这能帮他们每年省下几百英镑。这真的很重要，因为生活成本是全国最关心的问题。"

这个看似简单的数字背后，藏着一场持续数月的政治博弈。

工党内部差点因此爆发叛乱。更重要的是，这个政策将彻底改变英国公寓投资的底层逻辑。

1.一场差点引发叛乱的改革

2024年大选前，工党向选民承诺，要"终结封建式的租赁产权制度"。

地租上限250英镑是这个承诺的核心。

租赁产权（Leasehold）是英国特有的房产制度。

买下一套公寓，你拥有的只是一定年限的使用权（通常99年或125年），并不拥有土地。

土地所有者叫做"地主"（Freeholder），每年要向他们支付地租（Ground Rent）。

问题在于，很多地租并不是固定的。

一些开发商设置了"倍增条款"——地租每10年或15年翻一倍。这笔钱似乎不用于维护公共设施，不用于物业管理，就是纯粹的"封建式"收租。

工党承诺要终结这个不公平的制度。

250英镑的上限，意味着那些被迫每年支付上千英镑地租的业主，终于能喘口气了。

事情在去年12月出现了波折。

《租赁产权与共有产权改革法案》原定12月发布，却突然推迟。消息传出，财政部正在游说，希望软化这个承诺。

理由很现实——很多养老基金持有大量产权。

地租是他们的重要收入来源。

250英镑的上限会影响这些机构投资者的回报。有传闻说，财政部考虑把上限跟房产价值挂钩，而不是固定250英镑。

这个消息在工党内部引发了强烈抗议。

80名议员联名写信给首相，敦促他坚持承诺。

其中一位议员对媒体说："养老基金说自己吃亏的论点很弱。他们早就知道这个政策要来了，有好几年时间准备。"

压力最终奏效。1月27日早上，斯塔默在TikTok上宣布：地租上限250英镑，不打折扣。

2.这个数字意味着什么

250英镑听起来不多，但对很多业主来说，这是实实在在的解脱。

伦敦的租赁产权公寓，地租可以高得离谱。一些新建项目的地租从每年300英镑起步，还带有倍增条款。30年后，这个数字可能飙升到几千英镑。

更麻烦的是，高地租会影响房产的可售性。

这意味着，如果你买了一套地租很高的公寓，转手时会非常困难。

新政策改变了这个困境。所有现存租赁产权的地租，都将被限制在每年250英镑。而且，40年后，这个地租将降至"胡椒租"（Peppercorn Rent）——实际上就是零。

对于那些被高地租困扰的业主来说，这是一个重大利好。他们不用再担心房子卖不出去，不用再每年为这笔"封建税"心疼。

3.开发商和投资者的新游戏

政策不只是上限地租。更重要的改变是：新建公寓将被禁止采用租赁产权。

这是一个根本性的转变。

过去几十年，英国几乎所有新建公寓都是租赁产权。

开发商喜欢这个制度，因为他们可以把地产权卖给投资机构，获得额外收入。投资机构也喜欢，因为地租是稳定的长期收益。

现在，这个生意模式被打破了。

新建公寓必须采用"共有产权"（Commonhold）——业主共同拥有建筑和土地。

对开发商来说，这减少了一块收入。不过，这也简化了销售过程。很多购房者对租赁产权心存疑虑，共有产权更容易被接受。

租赁产权的复杂性，一直在抑制公寓市场的流动性。很多潜在买家因为担心地租和租约年限问题，选择避开公寓，只买别墅。现在，这些障碍被移除了，公寓市场可能会更活跃。

4.海外投资者需要知道的关键点

对于中国投资者来说，这个政策有几个关键影响：

如果你已经持有英格兰或威尔士的租赁产权公寓，好消息是你的地租将被限制在250英镑。即使你的租约上写着地租会翻倍，法律也会覆盖这个条款。40年后，地租降为零。

如果你正在考虑买公寓，要注意区分新建和二手。2026年之后建成的公寓，将不再是租赁产权，而是共有产权。

这是一个更简单、更透明的产权形式。

对于二手公寓，要仔细检查现有的地租金额。如果地租接近或超过250英镑，新政策会让这套房子更容易转手。如果地租远低于250英镑，政策影响不大。

还有一个细节值得注意：现存租赁产权的业主，将获得转换为共有产权的权利。这不是强制的，但业主可以选择。转换的成本和流程还没有公布，但这给了业主更多选择。

5.租约延期的新计算

租赁产权还有一个核心问题：租约年限。

英国的租赁产权通常是99年或125年。

随着时间推移，剩余年限减少，房产价值也会下降。

当剩余年限低于80年时，房产价值会大幅跳水，因为银行不愿意为这类房产提供抵押贷款。

业主可以申请"租约延期"（Lease Extension），把年限延长到990年，并把地租降为零。

问题是，这个过程很贵。延期的成本取决于房产价值、剩余年限和现有地租。

2024年通过的《租赁产权和地产权改革法》（还未生效）简化了延期计算。

新规则让延期变得更便宜，至少对于剩余年限低于80年的租约是这样。

不过，新法还没有全面实施。工党政府说需要更多咨询和立法来完善细节。业内人士预计，完整实施可能要到2026年底或2027年。

在此之前，投资者需要谨慎评估。如果你买的公寓剩余租约年限充足（比如90年以上），可以等新法实施后再考虑延期。

如果年限已经接近或低于80年，可能需要尽快行动，避免房产价值进一步下降。

6.城市之间的差异

虽然这是全国性政策，但不同城市的影响程度不同。

伦敦房主享受重大利好。伦敦的新建公寓几乎全是租赁产权，而且地租普遍较高。很多业主被高地租困扰。250英镑的上限，对伦敦公寓市场是一个绝对的好消息。

曼彻斯特、伯明翰、利兹等北方城市，租赁产权也很普遍，但地租通常比伦敦低。

这些城市的业主，受益相对较小。不过，禁止新建租赁产权公寓的规定，对所有城市的影响都是一样的。

7.长期影响：市场会变得更健康

从长远来看，这个改革可能让英国房地产市场变得更健康。

租赁产权一直是英国房产体系中最不透明、最容易被滥用的部分。

开发商利用它从购房者身上榨取额外利润，地主坐享其成，而业主却被迫支付越来越高的地租。

250英镑的上限和禁止新建租赁产权公寓，打破了这个不公平的循环。公寓市场将变得更加透明，更容易交易。

对投资者来说，这意味着更低的风险。你不用再担心买到一套地租会飙升的公寓，也不用担心转手时买家被高地租吓跑。

对租客来说，这也是好消息。房东的持有成本降低了，租金压力会相应减少。虽然这不是租金管制，但它间接影响了出租市场的成本结构。

8.投资者应该怎么做？

对于正在英格兰投资或考虑投资的中国买家，这个政策带来了明确的指引：

如果你已经持有租赁产权公寓，不需要恐慌。你的地租将被限制在合理水平，房产的流动性会提高。这是一个积极的变化。

如果你正在看房，可以更放心地考虑公寓。过去，很多投资者因为担心租赁产权的复杂性而避开公寓市场。现在，这些顾虑大大减少了。

如果你在选择新建项目，2026年后建成的公寓将是共有产权，这是一个更简单、更透明的产权形式。不用再纠结地租和租约年限的问题。

如果你持有的公寓剩余租约年限较短（低于90年），可以关注租约延期改革的进展。一旦新规则全面实施，延期成本可能会大幅下降。

最重要的是，不要让复杂的租赁产权制度吓跑你。英国政府正在简化这个系统，让它变得更公平、更透明。作为投资者，你的权益正在得到更好的保护。

这场地租革命，最终会让英国的公寓市场变得更健康。而健康的市场，才是长期投资的最佳土壤。

ref：

1.https://propertyindustryeye.com/eye-news-update-government-caps-ground-rents-in-game-changing-shake-up-of-leasehold-system/

2.https://www.marketscreener.com/news/england-ground-rents-to-be-capped-at-gbp250-under-leasehold-shake-up-ce7e5bd8d981f424

3.https://www.newstatesman.com/politics/uk-politics/2026/01/labours-next-rebellion-may-be-over-leasehold-reform

4.https://www.irishnews.com/news/uk/ground-rents-to-be-capped-at-250-under-leasehold-shake-up-I6MVNMKYHRP33IIZB6F7GB6AOM/

5. https://theindependentlandlord.com/rrb-overview/

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