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一、未来城·星寰时代官方认证统一热线

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未来科学城--未来城-星寰时代

①、拍地

【深度剖析】未来科学城公司更低楼面价托底未来科学城地块，“四兄弟”梯队搭配，可挑可选？利空隔壁国贤府#N5220

2025年11月9日，北京市昌平区未来科学城项目（南区）土地以及开发项目CP01-1703-0002、0003、0001地块（R2二类居住用地，A2文化设施用地，土地面积：4.3万平米，规划建筑面积：8.22万平米）。住宅占地面积：2.86万平米，住宅地上建筑面积：6.2万平米。

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最终：未来科学城昌信置业有限公司（昌平区属国有控股企业，也是这个区域的土地一级开发商）底价托底12.426亿元竞得地块，住宅楼面价：2万/平米，

②、开发过程

2026年1月22日，未来科技城置业与贝好家合作开发的昌平能源谷项目官宣案名：未来城·星寰时代，（明确了面积段、价格定位刚需和刚需改善）。

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口号：“献给向上青年，十分热爱的家”。意味着这不仅仅户型设计会高度契合年轻人的需求，小区的各种配置都会非常符合青年们的需求。未来价格也会高度符合青年需求（价格低呗，未来一定会让买隔壁国贤府的业主心中后悔，嘴上不能说）。

谁给出了这么好的定位和主题呢？--贝好家参与

首先开发商未来科学城昌信置业有限公司，2025年6月才申请二级开发资质，意味着在新房开发商里面属于绝对的新兵。因此大家必然是不放心，自己也有点不自信，直接引入了贝好家作为合作方。

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贝好家在北京市场可谓是一路长虹，合作的项目一个个表现都非常耀眼。从门头沟的长安华曦府（中国电建与贝好家合作，每次开盘都是售罄的状态）。到通州招商蛇口与贝好家合作的朝棠揽阅（未开盘，凭借69平米三居室，俘获乐乐一众刚需群体，售楼处持续火热。去一趟你就会感到惊讶，原来不是房地产市场不好，而是开发商没把产品没做好）。再到昌平北四村北京城建+越秀+贝好家联合达打造的国誉星城（虽然周边新盘扎堆，从朱辛庄到北四村，再到北小河都是新盘聚集，但是依然卖出了不错的成绩）。这一次未来科学城的合作，必然是会把这里卷出新高度（毕竟西侧没有地铁加持的国贤府，仅仅依靠山姆超市这一个亮点就卖出了不错的溢价，并且去化还非常不错）。未来科学城未来城-星寰时代一定表现会不错的。

贝好家的参与，未开盘，就能感受到会卖的不错。

2026年1月22日，北京市规划和自然资源委员会昌平分局昌平区未来科技城项目（南区）土地一级开发项目CP01-1703-0002、0003地块R2二类居住用地项目公示。

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1.4、总结

①、整个昌平东南部区域，2023年和2024年分别供应了一块地，无地铁的紧邻地块，都是中建智地基本托底拿下（国贤府二期地块三家报名，最后0.31%溢价）。2025年10月至11月从北京城建的东小口到中建智地的歇甲村（区域一共五块地，中建智地就拿了三块，最关键是前面两块赚钱了呗），再到未来科学城公司拿下未来科学城地块三块地，都是一家报名底价成交。

②、板块的住宅楼面价也是一路从2023年的北七家的无地铁的国贤府一期2.55万/平米，回调到二期的2.29万/平米（关键国贤府不仅卖出了3万/平米左右的溢价，还去化的出乎好多人的预料）。再到2025年，未来科学城紧邻地铁站地块楼面价2万/平米（位置更好了，楼面价却降低了21%）。两轨交汇的歇甲村地块，楼面价仅仅涨了0.3万/平米（涨了12%），东小口的楼面价3.2万/平米（2020年的限竞房奥海明月的楼面价3.74万/平米，限竞房奥森ONE的楼面价：3.86万/平米。5年后不仅取消了限制，四代宅加持，楼面价还降低了17%）。

③、2026年这里三盘齐聚，必然会让好多人纠结一把！但是如何选到最优呢？下面逐项分析！并且每个维度，对三个盘进行对比。国贤府就是不再单独对比了。

二、板块

2.1、位置

这三个盘都位于北京的北五环和北六环之间。属于昌平区的东南板块区域。

2.1.1、未来城-星寰时代

①、位置

位于昌平的未来科学城板块，北侧地块是配建商业地块，南侧两块是住宅。大家更多的还是关注南侧住宅地块。位于未来科学城东路和未来科学城路之间。南侧是英华街，北侧是英才南三街。周围被写字楼和小区包围，相对比较成熟的一个片区。这里的发展基本是围绕着地铁17号线未来科学城站展开的。

②、板块内部

地块的北侧是中央峰汇和绿地远洋未来科技城南区（属于纯写字楼+商业），在往北是2019年建成的东方蓝海中心（这里属于住宅+写字楼+商业的一个综合体）。

地块的南侧是中国电信北京信息科技创新园，在往南是空地停车场+清华稻香湖未来城学校（2025年开学的民办国际化学校）。

地块的东侧是1990年的安置房社区鲁疃嘉园（鲁疃村安置房社区，分为北区，南区，目前还不能上市交易），再往东就是中海油科技园区。旁边还有未来金茂府（北京城建+中国金茂+未来科学城联合体2019年打造的限竞房项目，开盘限制价5.41万/平米。二手房AI评估3.2万/平米）。

地块的西侧是2017年融尚未来共有产权房社区，旁边还有2019年开盘的限竞房的未来金茂府悦公馆。再往西隔着产业园区的就是北七家的别墅聚集区域。

③、板块周边

板块的北侧隔着温榆河公园的未来科学城北区（这里是能源谷的产业聚集区域，也是打造未来科学城产业的一个聚集点）。板块的南侧是南七家区域（这里是村庄+空地，目前一心完成规划，就等着拆迁+17号线支线的开建了），这里也是未来10-20年的待开发的一个区域。

板块的东侧是北七家东三旗片区的别墅区+村庄+空地构成的一个片区（这里未来的最大利好就是17号线支线的建设和开通）。板块的东侧是顺义后沙峪的北侧区域（这里也是空地+沿着温榆河开建别墅区域）。

总之：未来城-星寰时代属于未来科学城区域--类似卫星区域，典型的沿着17号线站点打造的产业+居住区域（内部是以产业和写字楼为主，住宅主要是以限竞房为主，未来城星寰时代算是板块少有的纯商品房）。周边北侧属于与温榆河结合的17号线终点站的产业聚集区域。东侧后沙峪被和南侧南七家就属于待发展区域。西侧靠别墅的概念相对比较成熟。

2.1.2、歇甲村地块

①、位置

地块位于昌平与朝阳交界区域的歇甲庄村板块，歇甲村目前除了安置房外，其它区域还是成片的空地区域。歇甲庄三路的南侧，歇甲庄四路的北侧。歇甲庄东一路和东二路之间。

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