深铁再掷23.6亿“输血”万科，只为抢下这一年的喘息时间

距离公开市场违约仅剩 24 小时，万科的 “白衣骑士” 再次登场！最终，大股东深铁的 23.6 亿元注资，让这场兑付危机化险为夷。

1月28日，万科需向债券持有人兑付超8亿元现金——包括40%本金、当期利息及每户不超过10万元的固定兑付。若无法按时支付，将构成公开市场违约。

关键时刻，1月27日晚，大股东深圳地铁集团宣布提供23.6亿元、期限36个月、利率2.34%（以一年期LPR为基准下浮66个基点）的股东借款，专项用于偿还“22万科MTN004”等公开市场债券本息。

图片来源：财联社 2026 年 1 月 27 日报道

这笔低息、定向、长期的资金，并非无条件救助，而是附带资产质押与明确用途的市场化流动性支持，旨在为万科争取一年关键缓冲期。

一

深铁为何必须出手？不因小失大

作为持有27.18%股权的第一大股东（来源：万科2025年三季报），深铁对万科的风险敞口巨大。据界面新闻2025年1月报道，2024年深圳地铁集团因万科业绩拖累，确认了超百亿元的长期股权投资亏损，并计提大额减值准备，全年净亏损高达334.6亿元。若任由万科技术性违约，资产价值将进一步缩水，首当其冲受损的是国有资产本身。

万科在全国布局超千个在建及交付项目，涉及数百万业主的切身利益。一旦资金链断裂，保交楼压力将直接传导至项目所在地政府，影响区域民生与稳定。

深铁作为深圳市属核心国企，基于股东身份与风险防控考量，选择前置出手。此举也符合政策导向。国务院国资委近年多次强调“防止国有资产重大损失”“提升国有资本抗风险能力”。深铁以市场化借款+资产质押方式提供流动性支持，正是履行国有股东职责的体现。

二

万科拿什么回报信任？

从信用债到抵押债

与一个月前首次展期方案被否不同，本次方案之所以获全票通过，关键在于真金白银+硬资产增信。

据财联社报道，万科此次不仅承诺1月28日兑付40%本金，还首次拿出深圳荣兴、廊坊万恒盛业、北京友泰三家项目公司的应收账款作为质押担保（来源：财联社，2026年1月27日）。

这意味着，债权人手中的债券，从纯信用工具转变为有底层资产支撑的债权。

但代价同样明显：

相关应收账款已被质押，在债务清偿前无法用于其他融资；

两笔合计57亿元的中期票据中，约34亿元本金被展期至2027 年 1 月 28 日，偿债压力只是后移；

对深铁的依赖进一步加深 —— 核心应收账款被质押，意味着可用于市场化融资的优质资产减少，企业独立获取新增融资的能力与空间持续收窄。

三

更大的挑战：一年喘息，远非终点！

真正的考验，不在今天，而在接下来的每一天。

首先，销售回款持续承压。万科 2025 年 1-10 月全口径销售额 1146.6 亿元，同比下滑 43.16%；权益销售额 860 亿元，同比下滑 34.4%，销售端下行趋势未逆转（来源：中指研究院、克而瑞 2025 年 1-10 月百强房企公开数据）。当前卖房速度与回款规模，远不足以覆盖短期到期债务，资金面持续承压。

其次，债务高峰仍在前方。除刚展期的57亿元外，2026 年万科仍有超 120 亿元公开市场债券到期，包括 4 月 20 亿元 “23 万科 01” 公司债、7 月 30 亿元 “22 万科 GN001” 等（来源：Wind、万科债券募集说明书）。4月即是下一个大考。

更不容忽视的是司法风险。1月14日，万科A及长沙子公司被长沙市中院列为被执行人，执行标的10.8亿元（来源：中国执行信息公开网，界面新闻2026年1月19日报道）。这表明，已有债权人选择法律手段“抢跑”，而非等待协商。（注：被执行人信息仅代表企业存在未履行的法律义务，不直接等同于违约）

图片源于界面新闻2026年1月19日报道

结语：这一年，是倒计时，不是安全区

深铁的23.6亿元，买来了时间，但不一定能买到未来。

市场的耐心正在以天为单位消耗。万科能否活下来，不取决于公告措辞，而取决于：

· 2026年各季度的真实销售回款；

· 非核心资产能否高效、足值变现；

· 能否在4月、7月等关键节点复制本次展期模式。

国资股东的流动性支持具有阶段性与条件性。能否真正化解危机，最终取决于万科自身的销售回款能力与资产盘活效率——外部输血无法替代内生造血。这一年，不是终点，而是万科必须完成自我救赎的倒计时。

注：本文数据及事实来源包括——

· 万科企业股份有限公司公告（巨潮资讯网）

· 中国执行信息公开网（zxgk.court.gov.cn）

· 财联社《万科“22万科MTN004”展期议案获通过》（2026-01-27）

· 网易财经《万科2025年前十月权益销售额860亿元》（2025-12-01）

· 克而瑞、中指研究院2025年房企销售排行榜

· Wind金融终端债券数据

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