江西赣州首例！业主反诉前物业乱收电梯费胜诉 法院判令退费并驳回诉求

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江西赣州首例！业主反诉前物业乱收电梯费胜诉 法院判令退费并驳回诉求
1月27日，赣州经开区乾盛·T1公馆小区部分业主，收到了一笔特殊退款——小区前物业深圳市花样年国际物业服务有限公司，按法院判决将此前收取的电梯运行费返还至业主账户。这是近年来赣州多起物业起诉业主欠费案例中，业主通过应诉反诉胜诉的首例，为全市业主依法维权提供了重要借鉴。
T1公馆小区于2019年1月交房，开发商聘请花样年物业提供前期服务。该物业进场后，便以“电梯运行费”为名向业主收费，而这一项目并未在《前期物业服务合同》中约定。为逼迫业主交费，花样年物业采取强硬手段：拒不为未交费业主报备装修、禁止装修人员及材料进入小区，还截取未备案合同条款发至业主群恐吓要挟。多数业主因费用不高、不愿耗费精力，选择妥协交费。
尝到甜头后，花样年物业进一步扩大不当收费范围，将楼栋大堂、过道、监控等公共区域用电并入电梯电费，由业主分摊。这一操作直至2021年7月被业主发现，物业才迫于压力为25台电梯加装独立电表。
更令人不满的是，花样年物业收费加码却服务缩水。合同明确1.78元/月/平方米的物业费已包含电梯运行费，但其仍额外摊销电梯维保费、年检费、保险费等所有相关费用。同时，物业长期压缩人员配置，缺岗十余人，消控室四年半无人在岗；电梯保养流于形式，工程人员伪造保养记录，25台电梯轨道油壶均为空置，导致电梯频繁出现下坠、关人、故障停运超1个月等问题经常发生，引发业主强烈不满。
2023年8月，T1公馆业委会完成备案，经业主大会表决，2024年1月决定提前解聘花样年物业，要求其4月1日撤场。撤场前，该物业仍要求567户业主补交2019年1月至2024年3月的电梯运行费，每户金额从2000余元至4000元不等，业主们纷纷拒交这笔“糊涂账”。
2025年4月，撤场满一年的花样年物业将部分业主诉至赣州经开区人民法院，索要上述电梯运行费及违约金，小区累计被诉金额近200万元。首批被起诉业主虽明知律师费高于诉讼标的，仍决定联合维权，聘请专业物业法律律师钟北斗代理，在应诉同时反诉物业服务不到位。
一审法院审理查明，业主欠缴部分费用属实，但备案的《前期物业服务合同》中无电梯运行费单独收费约定，花样年物业未经法定程序加收该费用，于法无据。法院判决：驳回花样年物业收取电梯运行费及违约金的诉求，已收取的费用依法返还。花样年物业不服上诉至赣州市中级人民法院要求二审，2025年10月30日，二审法院作出终审判决，驳回上诉、维持原判。
胜诉之余，T1公馆业委会的创新治理也值得关注。更换新物业后，业委会在赣州首推“利润定额包干合同”，明确物业年度利润比例，要求物业在确保盈利后才可提取利润，结余资金存入小区专用账户，每季度公示第三方审计报告，实现物业费收支全透明。新合同中虽仍有电梯电费分摊约定，但因数据公开、权责清晰，得到业主积极配合。
短评：依法维权打破“弱肉强食”格局物业与业主的矛盾，常源于服务缺位却收费越位。现实中，不少业主面对物业强势施压，因维权成本高、嫌麻烦选择妥协，反而助长不良物业气焰。T1公馆业主的胜诉，关键在于摒弃“忍一时”心态，用法律武器捍卫权益。
这一案例也警示物业公司：收费必须有合同依据和法定程序，服务质量是立身之本。同时，业委会的规范运作、合同化管理，能从源头化解矛盾。唯有物业守底线、业主敢维权、多方共参与，才能破解小区治理难题，构建和谐居住环境。

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