千亿底盘稳如锚，越秀地产的“盈利腾挪”与周期破局

行业调整期，房企盈利与规模的失衡成为常态，越秀地产以千亿销售额站稳行业前十，却面临净利下滑，其财务稳健性与战略布局的反差，折射出头部房企的生存辩证法。

行业盈利“遇冷”，越秀走出“规模-盈利”二元解

2026年初，房地产行业业绩预警潮持续蔓延，Wind数据显示，截至1月20日，已有绿地控股、华发股份、金地集团、华夏幸福、首开股份等超26家上市房企预告2025年度业绩亏损，亏损总规模区间达475.46亿元至624.64亿元。其中，华发股份遭遇2004年上市以来首次年度亏损，绿地控股预计归母净利润亏损160亿至190亿元，行业盈利压力可见一斑。在此背景下，越秀地产（00123.HK）于1月23日披露的2025年经营数据，呈现出一幅矛盾而真实的行业切片。

公告显示，越秀地产2025年实现合同销售额1062亿元，凭借这一规模稳居克而瑞行业排名第九位，继续跻身头部阵营。但盈利端的表现却反差显著：经初步评估，权益持有人应占盈利预计同比降幅达90%至95%，区间仅为0.5亿元至1亿元；核心净利润同步下滑80%至85%，降至2.5亿元至3.5亿元区间。这种“规模稳、盈利弱”的格局，并非个例，而是行业深度调整期的典型特征。

图源：越秀地产公告

盈利波动背后：周期潮汐与结构微调的双重密码

对于盈利下滑，越秀地产在公告中明确两大主因：一方面，2025年房地产市场仍处深度调整阶段，市场信心与预期的实质性恢复仍需时间，城市间分化加剧，导致售楼业务入账销售毛利率同比走低；另一方面，全年入账销售项目结构出现阶段性变动，平均权益占比较2024年有所下降，直接拉低权益持有人应占盈利。值得注意的是，这种盈利收缩并非经营失序，而是行业周期下的审慎选择——存货资产减值计提遵循财务审慎原则，为后续市场回暖后的利润修复预留了空间，这与头部房企强化风险管控、夯实资产质量的普遍思路一致。结合行业数据来看，2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%，全口径销售额前十房企销售总额同比下降约16.2%，多家龙头房企销售额降幅达两位数，行业整体承压进一步印证了越秀盈利下滑的周期性成因。

财务“安全垫”拉满：绿档基因与融资buff加持

与盈利端的承压形成对比的，是越秀地产扎实的财务底盘与精准的战略布局。财务数据显示，2025年公司经营性现金流实现净流入超100亿元，年末现金结余（含现金及银行结余、定期存款及其他受限存款）突破400亿元，资金储备充足。债务结构持续优化，年末借贷总额保持稳定，“三道红线”始终维持“绿档”达标，同时保有惠誉、标普两大投资级评级，且展望均为“稳定”，融资优势在行业内凸显——2025年中期加权平均借贷利率已降至3.16%，同比下降41个基点，期末平均利率进一步跌破3%，为逆周期拿地提供了资金支撑。

逆周期“捡宝”：锚定核心城市的资产储备术

战略布局上，越秀地产的“逆周期操作”尤为亮眼。2025年广州涉住用地总成交金额约506.61亿元，越秀地产以106.16亿元全口径拿地金额摘下广州房企拿地冠军，投资额占全市总额超五分之一，是唯一一家拿地金额过百亿的房企，且全年拿地9宗，在拿地宗数上亦居榜首。全年新增23块优质土地，超90%投资额集中于北上广深、杭州、成都六大核心城市，其中在广州的土地储备占比连年攀升，2025年达21%，较上年同比上升7.6个百分点。地块布局精准贴合城市发展脉络，其中4月末在白云区沙太路、嘉禾望岗片区以溢价率拿下多宗优质地块，同时涵盖天河棠下等核心区地块，亦深度参与南洋电器厂改造、广纸片区更新、里仁洞城中村改造等城市更新项目，实现从“项目开发”到“片区赋能”的升级。

这种布局红利已逐步显现。2025年，越秀地产在广州市场多点开花：白云“越秀·云萃”项目首开即“日光”，成为年度首个日光盘；珑悦西关半年清盘，东山云起开盘去化率超9成；顶豪项目璞樾·墅以6259万元单套总价刷新纪录，老带新认购比例接近10%，形成良性客户传播生态。核心城市的坚实需求的支撑，成为公司穿越周期的重要依托。

资本视角切换：从“利润表”到“安全线”的认知升级

资本市场对这种“盈利换稳健”的模式反应趋于理性。券商分析师指出，当前投资者关注点已从单一利润表，转向核心资产质量与财务安全边际。聚焦高能级核心城市、财务风格稳健的房企，资产需求支撑更强、抗风险能力更优，市场回暖后的盈利弹性与修复速度更具优势。机构普遍认为，能够持续维持“绿档”、经营性现金流为正的房企，具备逆周期布局能力，业绩修复的确定性将显著领先同业。

行业筑底信号浮现，三角平衡解锁穿越周期密钥

行业筑底企稳的信号已初步显现。中金公司预测，随着历史包袱持续消化，2026年起行业毛利率有望随货值结构改善逐步修复。对于越秀地产而言，千亿销售规模筑牢基本盘，优质土地储备奠定增长基础，稳健财务提供穿越周期的底气，在行业调整与修复的双重进程中，其“规模-盈利-安全”的三角平衡术，或将成为头部房企可持续发展的重要样本。

周期波动中，盈利的短期承压与战略的长期坚守形成博弈，越秀地产的2025年，既是行业困境的缩影，也是稳健发展的注脚。

（信息参考来源：越秀地产披露的往期多期业绩报告、新浪财经、广州日报新花城、克而瑞销售及拿地榜单、Wind房企盈利预警统计数据、国家统计局商品房销售数据）