上海学区老破小真实调研：高租金回报背后有哪些机会与风险

115万上车，月收租3000+！上海学区房性价比实测

总价跌回5年前，租金回报却逆势冲上4.5%

价格持续阴跌，租金回报反升？上海学区房出现矛盾信号

租金回报超4.5%！上海这些学区老破小是否值得入手

最近上海楼市出现一个值得玩味的现象：部分总价百万左右的学区老旧小区，尽管房价较前几年高点有所回调，但租金回报率却稳步攀升，个别房源甚至超过4.5%。这一矛盾信号背后，反映的是当前市场环境下购房逻辑的转变——房产的居住属性和现金流生成能力，正重新获得重视。

在闵行莘庄南广场的银都新村，一套总价约115万元的一室户，目前月租金可达3000元以上，租金回报率约3.3%。这个小区对口田园外语实验小学和田园外国语中学，后者由星河湾学校托管，近年来教学质量稳步提升。小区虽然建于上世纪90年代，但周边生活配套齐全，步行可达学校，对于预算有限但重视学区的家庭而言，是一个性价比不错的选择。

杨浦区的鞍山四村则呈现另一番景象。对口打虎山路第一小学的房源，最低挂牌价已至109万元左右，而类似户型月租金约4000元，租金回报率接近4.5%。这个片区作为杨浦老牌居住区，生活氛围成熟，轨道交通便利。不过需要注意的是，初中对口存在“隔年轮换”情况，家长需提前了解政策。

同样位于杨浦的控江六村，当前总价约116万元的一室户月租约3000元，回报率约3.1%。虽然对口初中较为普通，但杨浦区民办教育资源丰富，不少家长选择小学就读公办，初中阶段尝试报考民办学校。

普陀区的隆德小区则展现出地段的抗跌性。这个内环内小区紧邻地铁站和苏州河，对口华师大附属外国语实验学校（九年一贯制）。目前一室户总价约148万元，月租金约3800元，回报率约3.1%。由于学区溢价较低，其主要价值支撑来自地段和配套，即使未来教育政策调整，其租赁需求也相对稳定。

这些案例共同反映出当前市场的一些新特征：购房者更加理性，不再盲目追求学区溢价，而是综合考量教育、居住和投资回报的平衡。总价控制在一定范围内、租金回报可观的房源，正获得更多关注。

当然，高租金回报背后也存在需要冷静看待的因素。老旧小区的物业维护成本可能随年限增加而上升，部分房源的户型结构可能不符合现代居住需求。更重要的是，学区政策处于动态调整中，购房者需要关注长期趋势而非短期波动。

对于有实际就学需求且预算有限的家庭来说，这类房源确实提供了一条可行路径。用租金收入对冲部分持有成本，同时解决子女入学问题，这种务实策略在当前环境下显得尤为可贵。而对于纯投资者，则需要更谨慎地评估流动性风险和政策变化可能带来的影响。

市场的调整期往往也是价值重估的窗口期。那些地段扎实、配套完善、总价可控的房源，即使建筑年代较久，依然能在新的市场环境下找到自己的定位。这或许也提示我们：房地产的价值正回归其本质——满足真实的居住与生活需求。