李嘉诚预言已应验？若无意外，2026年楼市或将面临3大转变！

想想李嘉诚当年那番话，现在看来真准。

早在2017年，他就说香港和内地房价会面临大调整，因为前几年需求都释放光了，接下来供给过剩，房价压力山大。

那时候市场正热火朝天，大家抢着买房，谁信他的？

结果从2021年起，房价就开始往下走，一线城市跌了三四成，二三线更狠，有的直接腰斩。

那些高杠杆买房的，现在套牢了，需求确实枯竭了。

若无意外，2026年楼市或将面临3大转变！

从“买房发财梦”到“躺平避险”：十年里房子变了味

如果把时间轴拉长到十年，你会发现眼前这场房地产巨变，其实早早写在很多细节里，只是那时候大多数人不愿信。

十年前，2013年到2016年，内地房地产还是一派狂热。

一线城市新盘开盘通宵排队，认筹金一交就是几十万，谁抢不到房号，谁就觉得自己要被时代抛下。

可在这种全城狂欢的背景下，有人却在悄悄退场。

李嘉诚陆续抛售广州、上海、南京的大型物业，几百亿现金一点点回笼，2016年干脆停了在内地拿地。

市场上不少人当时还拿这个当笑话，说这是“过气富豪”看不懂新周期。

直到2017年，他才摊牌：

需求已经被提前透支，供给严重过剩。

如今再看，这番话不是空穴来风，2026年楼市的三大转变，正是这一预判的持续落地。

第一大转变：普涨时代彻底终结，区域分化成定局

过去二十年，不管是一线核心区，还是三四线小县城，房子基本都能跟着涨，买了就等于赚钱，这让很多人形成了“闭眼买房”的思维。

但2026年，这种格局会完全消失，不同城市、同一城市不同板块的房价走势会差得越来越远。

一线和强二线核心城市，靠着优质的学校、医院、就业机会，还能持续吸引人口流入。

2025年深圳一年就净流入近50万人，杭州、成都也都超20万，有人来就有住房需求。

这些地方核心板块的次新房价格还能保持稳定，甚至小幅上涨，去化也比较快，基本12个月左右就能卖完。

但三四线城市压力就很大，2025年这类城市人口净流出超过300万，房子供远大于求，库存消化完可能需要30个月以上。

瑞银预测，2026年这些城市房价可能还会再跌10%，部分缺乏产业支撑的县城，房价累计跌幅会更大，很多房子降价40%都难成交，闲置房源越来越多。

而且买房需求也变了，120到144平米的品质改善房成了主流，那些房龄老、没配套的房子，只会越来越不值钱。

第二大转变：持有房产成本上升，空置房成负担

以前很多人觉得房子握在手里就是资产，哪怕空着也不慌。

但2026年，持有房产的成本会越来越高，空置房不再是资产，反而会变成“烧钱的包袱”。

虽然现在房贷利率降到了历史低位，五年期以上LPR到了3.5%，首套房利率最低能到3.05%。

但2020到2021年高位买房的人，当时利率都在5%以上，存量房贷利息压力很大，不少家庭每个月的房贷要占收入一半以上。

除了房贷，房子的日常开销也不少。

一套闲置的房子，一年物业费、取暖费、维修费用，少则几千元，多则上万元。

现在“房屋养老金”“房屋体检”制度也在推广，老旧小区的维修成本还会增加。

更关键的是，房地产税试点扩大的预期一直有，多套房持有者可能还要面临额外的税收压力。

而且租金市场也不景气，三四线城市很多房子的租金，连物业费都覆盖不了，想靠租房抵消成本都难。

第三大转变：政策精准扶持，非优质房产变现窗口收窄

2026年的楼市政策，不会再全面刺激，而是精准对接刚需和改善需求，政策红利主要向核心区域优质房产倾斜，那些非优质房产的出售机会会越来越少。

目前换购住房个人所得税退税政策已经延长到2027年底，商贷和公积金利率也降到了低点，不少地方还推出了“卖旧买新”补贴、多孩家庭购房优惠。

这些政策的目的，是帮助大家优化资产，把手里的普通房子换成优质房子，而不是为没人要的房子托底。

从市场情况看，全国二手房挂牌量已经突破850万套，三四线城市非核心房源，平均要半年以上才能成交，想卖出去就得主动降价10%到20%。

2026年上半年可能是这些房子最后的变现机会，一方面政策红利还在，交易成本低；另一方面城中村改造的货币化安置，能带来一些短期需求。

要是错过这个窗口，后续库存越积越多，需求越来越少，这些房子可能会陷入“越跌越难卖”的循环。

李嘉诚的预言应验，核心是他看透了楼市的本质：房子终究是用来住的，不是用来炒的。

2026年的这三大转变，本质上就是楼市回归理性的过程。

对普通家庭来说，再也不能抱着“买房发财”的想法，手里有多套非优质房产的，要及时优化，保留核心区域的优质房源。

刚需买房的，可抓住政策窗口期，优先选现房和配套成熟的房子，量力而行，别盲目加杠杆，才能守住家庭财富。

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