郑州南关，房价从2010年5000涨到14000，当前价格分化差距拉大

聊郑州南关的房价，尤其是在这过去的十几年里，你不能只看那些涨涨跌跌的数字，那些数字是冷的。

你得把它放回到那条叫南关街的老街巷里，放回到管城区那一片热热闹闹的市井生活中去，才能咂摸出点味道来。

这里的房价和郑东新区那种平地起高楼的传奇不一样，它更像是一棵老树的年轮，一圈圈长出来。

每一年气候是旱是涝，都清清楚楚地印在里面，带着点老城的烟火气，也带着点跟不上趟的无奈。

时间倒回2010年，那是个很有意思的年份。那时候整个郑州的楼市都像一锅渐渐烧开的水，开始冒泡了。大家嘴里开始念叨“最具投资价值”这种词，报纸上讨论着房价是不是要破6000元大关了。

具体到管城，具体到南关这片地方，它当时是个啥光景呢？这里是郑州的老城根儿，东南门户，住的很多是老郑州人，街坊邻居都熟。

房子嘛，大多是上世纪九十年代甚至更早的家属院、老式的六七层楼房，红砖墙，没电梯，但生活气息浓得化不开，下楼走几步就是菜市场、小卖部、开了几十年的老馆子。

2010年，管城区的房价整体是在稳步往上走的，从年初到年末，能涨个30%左右。大概可以想象，那时候南关街上的一套老房子，单价可能就在每平方米4000元到5000元这个范围里打转。

这个价钱，在当时不少老郑州人看来，就是个“住人”的价，他们还没太把房子和“身家财富”划上等号。

买这里的人，要么是街坊换房，要么是刚来郑州落脚、图个生活方便的年轻人。房子就是房子，是家，不是别的什么。

这种温吞水似的日子，过了大概有那么四五年。期间郑州的天际线一直在往东、往北疯狂地长，各种新城、新区的话题热得烫嘴。

南关这边呢，好像变化不大，街还是那条街，只是路上的车慢慢多了，街边的新铺子慢慢换了招牌。房价也跟着郑州的大盘，不声不响地往上挪。

真正的变化，得从2015年前后算起。那几年，楼市政策暖风一阵接一阵，降息、降准，鼓励大家买房。郑州的市场也跟着热了起来，销量一下子冲得很高。

这股子热潮，自然也漫到了南关。虽然这里没有崭新的摩天楼群，但老城有老城的好：什么都成熟，什么都方便。

更重要的是，很多人突然意识到，在那些耀眼的新区房价已经让人高攀不起的时候，像南关这样的老城区，反而成了一个“够得着”的选择。

从大概2015年到2017年，南关这一片二手房的价格，很可能从之前六七千的水平，慢慢地、坚定地爬上了每平方米8000元甚至9000元的台阶。

这是一个关键的跨越，意味着它开始摆脱纯粹“老破小”的价值定位，它的“地段”和“生活便利度”开始被市场用更高的价格来承认了。

接下来的一段时间，大概是从2017年到2021年，是整个郑州楼市，也是南关房价一段复杂交织的时期。

郑州的房价均价，在这几年里，在每平方米13000元到13600元之间形成了一个平台，上上下下，但没再大跌，也没暴涨。

南关街的房价，也在这股大潮里找到了自己的位置。它当然追不上郑东新区，也比不过金水区的一些热门地段，但它有自己的“基本盘”。

那些在这里住了半辈子、习惯了出门就是菜场、拐弯就有公交的老街坊；那些在附近做生意、图个方便的经营者；还有那些预算实在有限，但又想在主城区有个窝的刚需年轻人，构成了这个基本盘。

这时的房价，比如一套维护得还不错的九十年代两居室，单价可能就在每平方米10000元到12000元之间稳定了下来。

这个价格，是市场给出的一个平衡点：你接受它不那么现代、不那么光鲜的社区面貌，它给你一个总价可控、生活极度便利的老城核心区身份。

那么，这条价格曲线的山顶，是在哪里呢？对于整个郑州来说，房价均价的峰值出现在2021年左右，大概是每平方米13381元。

对于南关街这个具体的地方，它最风光、价格最坚挺的时候，很可能也是在这一时期前后。

我们可以想象，在市场情绪最乐观的那阵风里，南关街上那些地段最好、户型方正、临街又不算太吵的“楼王”户型，它们的挂牌价或许曾经无限接近甚至短暂触碰过每平方米13000元到14000元的区间。

这大概就是它的“历史顶峰”了。这个价格里，除了房子本身，还包裹着对老城核心区地段的最后一点溢价，以及对“主城区房子总不会跌”的朴素信仰。

山爬到顶，路就得往下走了，或者，至少是走平了。从2022年开始，整个市场的温度明显变了。

郑州的房价均值开始掉头向下，从2022年的每平方米13595元，一路调整到2024年的9521元，再到2026年初的8456元左右。

这股寒意，没有任何一个角落能够避开，南关街也一样。而且，像南关这样以老旧社区为主的板块，在市场下行期里，感受到的压力可能更直接。

因为当大家开始谨慎地捂紧钱包时，首先被重新审视、被挑剔的，往往就是房子的“产品力”——你的楼龄、你的户型、你有没有电梯和好的物业。很不巧，这些恰恰是老社区的短板。于是，回调开始了。

2025年中，整个南关街板块的二手房参考均价，大概在每平方米9223元左右。而且，在之前的一年时间里，有11个月的价格都在往下走，只有1个月稍微涨了一点。

这个每平方米9223元的数字，就是一个新的、被市场反复磋商后的平衡点。它不再是那个带着泡沫幻影的巅峰价，而是一个更实在的，由当下的购买力和房屋现状决定的价格。

当然，这个均价背后，是高度分化的世界。如果你现在走进南关街的任何一家房产中介，你会听到一串截然不同的报价，它们精准地对应着房子的“成色”：

第一类，是板块里的“稀有品”。指的是那些房龄相对较新（比如2000年以后建成）、有封闭小区管理、楼道干净整洁、甚至带电梯的楼房。

这类房子在南关这片老街区里是凤毛麟角，它们能最大限度地提供现代化的居住体验，同时享受老城的便利。

它们的价格也是最坚挺的，单价很可能仍然保持在每平方米12000元到15000元甚至更高的范围。

买这类房子的人，是真正懂得且需要老城生活，又不愿意在居住品质上做太多妥协的改善客群。

第二类，是绝对的市场主体，也就是“标准的老社区”。这类房子就是我们最常见的那种，房龄大概在25到30年，多层，没电梯，单位家属院或早期商品房。

小区开放，停车靠“抢”，但邻里熟络，生活配套深入骨髓。它们构成了南关街的底色，其价格也最真实地反映了板块的核心价值。

目前，这类房产的单价普遍落在每平方米8500元到11000元这个广阔的区间内。比如，楼层好、装修保持不错的，能卖到一万出头；而顶楼、户型差或者特别旧的，价格就得掉到八九千。这是大多数预算有限的刚需家庭，或者留恋此地生活的老人置换时会仔细盘算的价格。

第三类，则是那些有明显硬伤的房产。比如临高架或主路特别近、噪音大的；户型奇葩、通风采光有问题的；或者所在楼栋环境过于杂乱、管理几乎为零的。

这类房子的价格会进一步探底，单价跌到每平方米8000元以下，也是完全有可能的。它们的买家，要么是预算极其紧张，只求一个容身之所；要么是带着长远拆迁改造的预期，做一笔风险投资。

所以，走在2026年的南关街上，你会看到一种略带割裂却又和谐共生的景象。街边老店的胡辣汤和油馍头香气依旧，下棋的大爷们还在老地方。

但抬头看，那些阳台窗户后头的房子，身价已经和十年前、五年前大不相同。它们从一种人人需要的日用品，变成了一种需要仔细衡量其新旧、舒适度和未来潜力的“资产”，价格也因此被市场这台无情的机器，精细地分出了三六九等。

回顾南关街从2010年至今的房价之路，它没有经历那种一飞冲天的神话，更像是一次漫长的、跟着城市大势起伏的漂泊。

它被时代的浪潮推上过并不算高的浪尖，也正在经历退潮后露出的真实滩涂。

这里的房价数字，最终沉淀下来的，是这片土地无法复制的市井生活价值，减去建筑本身日益增长的岁月折旧之后，所得出的一个当下解。

它或许不再令人兴奋，但却更加真实。对于生活在这里的人而言，房子或许终于褪去了那层令人焦虑的投资外衣，慢慢变回它最初的模样——一个装着柴米油盐、装着街坊人情、装着漫长岁月的地方。

那串数字是高是低，终究是外面世界的算法；而推开家门的那份熟悉和安心，才是里面日子本身的味道。