万科两笔债券展期成功，深铁集团再借款23.6亿

1月27日晚间，万科A（000002.SZ）接连披露重磅公告，旗下两笔合计金额57亿元的中期票据展期议案获债券持有人全票通过，同时第一大股东深圳市地铁集团有限公司（下称“深铁集团”）同步落地不超过23.6亿元借款支持，为公司缓解短期流动性压力、化解债务风险注入关键动力。

业内人士推测，此前万科一直在寻求上述两笔债券的全额展期，不愿意在短期内兑付大额现金，本次忽然改变方案，可能并不是万科自己提出来的，而是应政策的指导要求。而这笔流动资金大概率就来自深铁集团的借款。

此次展期的两笔债券分别为“22万科MTN004”与“22万科MTN005”，发行规模分别为20亿元与37亿元，此前均已多次推进展期事宜，经多轮博弈与方案优化后，最终在1月27日的持有人非现场会议上迎来突破。其中，“22万科MTN004”由20家持有人全票同意展期，“22万科MTN005”获33家持有人一致表决通过，两项核心展期议案同意表决权占比均达100%，无反对及弃权票数。

根据公告，两笔债券展期方案核心条款保持一致，兼顾了不同债权人的流动性诉求与企业偿债能力。具体来看，万科将于2026年1月28日对表决同意的持有人账户实施10万元固定兑付安排；扣除该部分后，剩余本金的40%同日内完成兑付，未付利息及40%本金对应计息期间利息亦于当日结清；剩余60%本金展期一年，其中“22万科MTN004”展期至2026年12月15日，“22万科MTN005”展期至2026年12月28日，展期期间票面利率维持3.00%不变。

为进一步保障债权人权益，方案还明确了多项增信措施。万科承诺，将以旗下多家项目公司应收款作为质押提供担保：“22万科MTN004”对应深圳市荣兴房地产开发有限公司、廊坊万恒盛业房地产开发有限公司等三家企业的应收款，“22万科MTN005”则关联深圳市中万华凯实业投资有限公司、西安伊合源实业有限责任公司等三家主体的应收款。同时，公司需在议案通过后60个工作日内完成全部担保登记手续，否则债权人有权宣布本息立即到期。

在债券展期方案落地的同时，大股东深铁集团的流动性支持同步到位。万科公告显示，深铁集团将向公司提供期限36个月、金额不超过23.6亿元的借款，专项用于偿还公司公开市场发行债券的本金与利息。该笔借款采用分次提款模式，前期按半年还款，每次偿还提款金额的0.5%，后期还款按协议约定执行，借款利率为2.34%，遵循市场化原则且不劣于公司当前金融机构借款利率水平。深铁集团有权要求万科提供相应担保，相关担保措施将在履行完上市公司决议程序后生效。

值得关注的是，此次深铁借款金额与万科当期需兑付的债券本息规模高度契合。根据展期方案，万科本次需为两笔债券支付兑付资金合计约24.61亿元，深铁提供的23.6亿元借款将有效填补该部分资金缺口。

中指研究院企业研究总监刘水表示，经过这次债务展期谈判，万科相关人员对债权人的诉求会有更深刻的理解，对万科其他债券展期的方案设计将有积极帮助。值得注意的是足够的有效资产将是未来万科债券展期的重要考验。债券展期，目前情况下很重要的要有增信担保措施，否则债权人很难同意展期。近几年，全国房地产价格深度下跌，很多项目出现资不抵债，或者难有较好的收益。万科能否提供足够多的有效资产作为增信担保，将是未来债券展期过程中的重要考验。

此次两笔债券展期成功，叠加此前1月21日“21万科02”11亿元债券展期落地，万科近期债务处置工作暂告一段落，今年一季度已无其他境内公开债到期。不过，万科中长期偿债压力仍存。数据显示，2026年万科有超120亿元境内债待偿，2027年还将面临70亿元海外债及超30亿元境内债的偿付压力。