豪宅销冠盘1.8万/㎡！福州二手房业主惊出一身冷汗！

位于福州金山绿轴板块的建发玺云项目，最近有一套法拍房即将上架，起拍价格十分炸裂：

18480元/㎡！

建发玺云是2023年福州五区+闽侯的单盘面积销冠，主推建面约149-210㎡大平层，当年一手房均价将近3.7万/㎡，套均总价近650万，妥妥的高端改善盘。

此次1.8万/㎡的价格一出，同小区要卖房的二手房业主惊出一身冷汗。更值得警惕的是，打骨折的法拍房会不会把金山豪宅的预期拖入谷底？

在京东资产交易平台上，位于仓山区金山街道的玺云公馆（即建发玺云）5# 楼302单元的法拍房，将于2月1日（本周日）早上10:00正式开拍。

标的物是建面178.41㎡的精装四房，起拍价约329.7万元，折合单价约18480元/㎡，相当于评估价（588.75万元）的5.6折。

建发玺云是2024年底交房的次新房。项目占地约60亩，规划了15栋17-26层高层住宅，共686户。虽然是高密社区，但园林景观、户型设计和精装品质在同期小区中很能打。

这套法拍房源是在3楼，是独立入户门厅+四开间朝南+双主卧的户型，虽然有暗卫，但客餐厅做到完全的南北通透。

据悉此次已是建发玺云5# 楼302单元的二拍。该房源曾于1月7日流拍，彼时起拍总价412.13万元，折合单价23100元/㎡。一拍房价都快接近开发商当初的拿地价了，结果无人接盘。

东街1號在贝壳找房平台上查询到，同样是178㎡低楼层户型，去年7月一套二手房的成交价是555万元，折合单价31089元/㎡。如今法拍房价差超200万，如果能以低溢价成交，捡漏空间巨大。

需要注意的是，这套法拍房房是被福州市台江区人民法院查封的，房屋目前尚未腾空，占用人承诺拍卖成交后配合法院腾房。总之，前期一定要做好“尽调”，充分评估风险和税费等隐性成本。

当“销冠豪宅”在法拍房市场失去了溢价权，最先冲击到的是：同小区二手房。

建发玺云目前的在贝壳找房平台的挂牌均价是3.78万元/㎡，近半年成交均价还有3.18万/㎡。此次1.8万/㎡直接击破小区的价格底线！

这个价格对周边二手次新改善盘也是“背刺”。建发玺云周边还有大名城紫金九号、大东海天樾、中庚城、榕心映月等多个均价3万左右的改善住宅小区。

当然，法拍房有其特殊性，无法代表二手房的整体行情。但因为价格透明、成交记录公开，法拍房会形成残酷的“低价锚点”。在楼市下行周期，二手房出售锚点往往就是整个小区的“最低成交价”，中介、买家都会以此为参考去谈价。

随着市场的透明化和流程的规范化，法拍房早已不是边缘市场。中指研究院数据显示，2025年，福州法拍住宅的成交总金额24.6亿元，规模排在全国第11位，成交折价率为72.7%，成交均价仅9003元/㎡。

每一套低价成交的法拍房，都将击穿邻居的心理防线。这也是为什么原国家房改课题组组长孟晓苏去年以来多次建议中止法拍房，其直言：

“边际价格”扭曲市场，法拍房正成为楼市止跌回稳的“绊脚石”。

法拍房不止是二手房的“价格刺客”，还会拉低周边新房的价格预期。

眼下福州金山，正迎来前所未有的豪宅供应。

据东街1號统计，大金山板块目前在售+待售新盘将近20个。除了万科城市之光、建总流花溪二期（乐央）和建总瑞璟，其余9个在售新盘主推的都是120㎡左右起步的高改户型。

建发玺云虽然是老规产品，其实也就得房率低一点（约85%左右），社区配套不见得比周边袖珍新盘差。当得房率的不足被更低的单价补齐，那新盘就很容易被抢客。

同在金山核心区的建总瑞玺项目2025年12月20日开盘，126-149㎡精装均价约3万/㎡，总价大概350万起步。这个预算门槛足够去参拍玺云178㎡法拍房了，后者距离金山商业中心更近。

建总瑞玺楼面价13842元/㎡，在金山核心区无竞品的情况下入市，1个月时间已网签23套，卖得不算差。

压力更大的应该是待入市的锦翠公馆，网传户型在146-169㎡，容积率1.6，也就是说社区定位比瑞玺高，而且楼面价比瑞玺贵了2200元/㎡，未来其与片区法拍房的价差应该会更明显。

虽然福州法拍房整体交易规模仅为一二手住宅交易总量的4%，但低价法拍房正以远超其成交体量的能量，让二手房渐渐失去市场价，最后只剩：

接盘价。

我们也无法忽视其对新房市场的传导效应。你们说，价格明显低于市场水平的法拍房，会不会成为金山在售豪宅的“隐形杀手”？

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