【首发】2026首都湾区崛起

壹

在美国加利福尼亚州，沿着圣弗朗西斯科湾向南延伸，101公路像一条跳动的脉搏，将旧金山的金融资本、前沿软件产业与南湾的半导体、硬件巨头紧紧连在一起。

清晨的Caltrain通勤火车穿梭在帕罗奥图、库比蒂诺与圣何塞之间，车厢里坐满了改变世界的工程师。从旧金山出发，一路向南，谷歌、META、苹果这些科技巨头遍布沿线，直到科技圣地硅谷。

产业发展的逻辑往往是“软硬结合”：旧金山市区负责决策、融资与应用层创新，而南湾的硅谷核心区则负责底层技术开发与大规模硬件迭代。

这种地理上的强耦合，让旧金山湾区不仅拥有全球最顶尖的科创引擎，更在这一轴线上延伸出了一系列极具吸引力的高品质居住带，也就形成了世界闻名的“湾区”。

从旧金山沿着101号公路一路向东南，谷歌、META、苹果、亚马逊等科技巨头林立，直到硅谷，硅谷与旧金山之间，形成了科技——产业——高端生活居住的发展规律，也成就了著名的“湾区”。

夕阳下的旧金山天际线：透过山坡树影远望，湾区大桥横跨海湾，市中心高楼与标志性的 Salesforce Tower 在金色余晖中静静矗立，城市与自然融为一体。

远望见湾，前景联排别墅，与地标性建筑泛美金字塔，相映成趣。

这种“强产业金线”催生“高价值人居地”的演进规律，如今正在北京的东北部版图上再现，这里便是由清河与温榆河围绕而成的歇甲湾。

从歇甲湾向南，沿着北京地铁17号线，北京最具价值的一条产业轴线被串联起来。它南起亦庄，北到未来科学城，承载着北京这座首都的产业价值金线。

从南向北，17号线是一条北京高价值产业轴线，这条轴线上，南有亦庄的小米、京东方等，向北则有CBD、跨国公司区域总部，望京早期的北电、摩托罗拉，后来的阿里美团，再到最北端的未来科学城。歇甲湾几乎完美复制了旧金山湾区的发展规律。

追溯历史，北京吉普车厂、北京纺织厂、北京焦化厂在这条金线上构成了新中国快速工业化时期的“先进制造”。

后来，它们让位于总部经济、CBD，成为北京乃至中国经济高速发展的驱动，与同在这条轴线上位于望京的北电、摩托罗拉交相辉映，及至后来的美团、阿里巴巴。

当然，谁也别忘了，在这条轴线之上，还有成功造车的小米，以及未来新兴产业聚集的未来科学城。

歇甲湾，就处在这条北京最具价值的产业轴线上。望京是移动互联网与跨国企业的总部基地，未来科学城是能源、材料及生命科学的研发高地。

17号线南北串联，18号线则将北京北部的一整条研发和前沿产业横向贯通。永丰、中关村、上地、后厂村、翠湖，均为当下北京乃至全国研发创新和前沿产业的高地。

18号线将这些产业高地串联起来，在歇甲湾处与17号线的纵贯线交汇，天然成为几大产业交汇的黄金十字中心，人流、资金流、商物流皆汇集于此，歇甲湾便享有北京高价值产业金线与高技术研发两条产业轴线“拱卫”，而自身高水准的人居环境又与之互补互动，首都湾区自可天成。

18号线则将北京北部的一整条研发和前沿产业横向贯通。永丰、中关村、上地、后厂村、翠湖，均为当下北京乃至全国研发创新和前沿产业的高地。

歇甲湾恰恰坐落在这些产业心脏的交汇地带，其地理意义在于，它为这些在高强度产业带工作的城市精英，提供了一个能够兼顾通勤效率与生活品质的缓冲带。

歇甲湾板块的出现，正是为了满足这种由高精产业驱动，而产生的居住需求。通过北清路、北五环等横向主干道，以及北苑东路、立汤路、来广营北路等纵向轴线，歇甲湾建立起了一个全方位的便捷交通路网。

开车前往望京或亚运村仅需25分钟，前往国贸或上地也仅在35分钟车程内，而地铁17、18号线更和硅谷的通勤铁路线如出一辙，17号线三站抵达望京西、四站太阳宫，18号线则直接串联海淀。

首都的湾区，应运而生。

贰

在世界级湾区的发展史中，自然资源的独特性始终是衡量其人居价值的硬性指标。

对于北京而言，有河，有湖，但唯独没有“湾”。歇甲湾板块的出现，填补了这一形态上的空白。

不仅有河流玉带环腰，形成北京难得的“湾”，还有内部水系和湖岛共生，生态条件在北京得天独厚

从地理形态上看，歇甲湾紧邻清河与温榆河两大活水水系。清河水系向西连通圆明园与颐和园这两大皇家园林，向东则与温榆河汇聚，这种地理结构将项目紧紧环抱，形成了一种在传统文化中被视为“玉带环腰”的格局。

这种自然优势并非孤立存在，而是与北京规模最大的“城市绿肺”紧密相连。

歇甲湾外拥面积达30.4平方公里的温榆河公园，这一公园跨越朝阳、顺义、昌平三区，其实际规划面积是奥林匹克森林公园的5倍。

在尊重自然资源的基础上，歇甲湾的开发逻辑体现了一种高水准的营城思维。

不同于许多旧有城区在既有建筑群中进行局部缝补的有机更新，歇甲湾采取的是在“一张白纸”上进行整体规划、整体开发的模式 。政府统筹了17块住宅用地、多个配套用地，并同步推进21条城市道路的建设，总建筑面积规划接近64万平方米。

为了确保这一规划具备国际级的水准，歇甲湾引入了世界一流的国际规划设计机构AECOM参与设计 ，这家机构曾执笔世界最高建筑迪拜哈利法塔的结构设计，并参与过北京亮马河项目的滨水生态修复。

由这样的顶尖机构参与规划，确保了歇甲湾的规划理念能够对标世界级的国际生活湾区。

规划先行，教育、体育、文化、休闲娱乐等配套设施同步建设，体现了高水准的国际级规划，也是首都湾区崛起的技术性保障

歇甲湾内部规划了超过10万平方米的水域景观，预计将打造水岸花园、滨河大道、慢行景观路以及林荫大道，涵盖低密居住群、水岸活动草坪、观景平台等。

在板块内部，中建智地整合多宗地块，规划了集城市会客厅、教育、文化、体育于一体的综合社区，总规划建筑面积达约10万平方米。

其中，幼儿园与小学用地位于居住区的核心位置，通过步行的尺度实现职住教育平衡 。此外，板块内部还规划了临湖商业地块，旨在打造集购物、餐饮、休闲于一体的独立区域商圈。

综合来看，歇甲湾在自然资源的独特性上具备了北京罕见的“湾区”属性，它通过对稀缺水系的开发利用，构建了一种既符合中国气派、又具备世界眼光的高水准人居环境。

叁

硅谷的崛起背后是斯坦福大学与顶级风险资本的长期投入，而歇甲湾作为首都国际级湾区的落地，则依赖于中国特色的强强联手模式。

这种“强强联手”，即中央企业中建智地与昌平属地国企未来科学城置业的深度共建。这种组合不仅提供了资金保障，更从制度和执行层面确保了板块蓝图能够转化为现实生活场景。

如今，中建智地在歇甲湾的首个项目已临近入市，中建智地在歇甲湾的开发中展现了从“文化营宅”向“文化营城”的跨越式能力。这种能力在中建智地开发的璞园、璞园PARK、北京国贤府一期、贰期都得到充分证明。

这种持久开发、提升并改变区域能级的能力，是歇甲湾能够从“一张白纸”迅速成长为“成熟湾区”的最根本确定性所在。

在歇甲湾的具体建设中，中建智地深度参与了板块内公共功能的构筑。

根据规划，中建智地将共建位于幼儿园南侧的2000平方米文化设施用地、8400平方米体育用地以及3800平方米的城市会客厅。其中，文化设施用地明确规划了图书馆、咖啡厅等功能，体育用地则涵盖室外篮球、羽毛球等多种设施。

这些配套并非仅仅停留在纸面上，后期有望由中建智城进行统一运营，并预计在2026年内实现实景呈现。

这种“配套先行”的承诺，体现了央企在参与城市建设时的资源动员力，确保了业主在入住初期即可享受到完整的湾区生活服务，而非漫长的等待期。

与此同时，未来科学城置业作为属地国企，充分发挥其对区域资源的熟悉程度与协调能力。 “一湖一岛”的生态共建旨在将水系资源转化为可触达、可参与的景观空间。

这种央地联动式的配合，形成了一套稳健的开发矩阵。

歇甲湾板块正处于其价值曲线的起跑线。一个高标准规划的板块，其首发地块往往具备最高的价格红利。歇甲湾目前推出的A组团，其中板块首个住宅项目（0038、0046地块），其拿地成本与入市价格处于相对理性的区间。

随着2026年清河治理的阶段性成果显现，以及板块内图书馆、体育公园等公共设施的陆续落成，该板块的价值中枢必然会上移。后期预计首发项目的热销与区域氛围的日趋成熟，后续挂牌的地块往往会更趋向于低密度、高溢价。

中建智地有望在后期继续获取该板块的低密度地块，届时土地成交价格与产品售价必然会高于现阶段。

这种“先发红利”的逻辑，在硅谷周边帕罗奥图等核心区域的房地产史中曾反复上演：早期介入者享受了完整的产业红利与环境红利。

更重要的是，歇甲湾的建设不仅是在复刻国际经验，更是在强调“中国风貌”与“中国气派”。

这种气派体现在对温榆河、清河等本土自然地理的敬畏，也体现在对公共文化设施这种社会责任的担当，更体现在项目本身对中式文化元素的融合与运用。

它通过高精尖产业轴线的链接，将全球化的创新精神与本土化的安居理想结合在一起。

一个中国风貌，中国气派的城市湾区，正在首都北京呼之欲出。

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