多地住房“以旧换新”出新招

来源：证券日报

近期，多地通过国企平台出手收购二手房的形式，加码住房“以旧换新”新模式。浙江富阳、上海奉贤，浙江宁波等地，接连推出或落地住房“以旧换新”方案，通过国资信用背书和制度化设计，为打通置换链条，激活改善型住房需求打开新通道。

一站式置换

1月25日，杭州市富阳区宣布推出房地产“以旧换新”活动，报名时间为2026年1月26日至2月9日。根据方案，富阳区属国企杭州富阳乐居投资运营集团有限公司（以下简称“富阳乐居集团”）将在规定时间内，面向社会定向收购200套二手房。

此次收购对房源条件设定了明确门槛：二手房需位于富春、鹿山、银湖三个街道，建成时间在2010年12月31日前，建筑面积不超过144平方米。

在置换方式上，富阳乐居集团采取“抵价券+购房券”的组合模式。换房人可获得与二手房收购价等值的“以旧换新抵价券”，同时额外获得一张购房券，面值为抵价券金额的5%，最高不超过10万元。以一套评估价100万元的二手房为例，换房人在购买新房时，最高可抵扣105万元房款。

这一设计并非个案。此前，宁波城建投资集团下属城投置业已率先启动商品住房“以旧换新”，首期定量收购旧房500套，覆盖宁波市六区；据当地房管部门发布的2025年12月份全市住宅成交数据，宁波市六区当月共成交新建商品住宅1430套，环比增幅高达67%，为全年成交量第二高的月份，仅次于有住房购新配送消费券因素加持的3月份。

上海奉贤区奉发集团的“以旧换新”首单也已于今年1月份正式签约，据悉，奉发集团计划收购50套老旧小区二手房，定向支持购买集团旗下新房项目。

除此之外，江苏徐州近日由国有平台——徐州市国盛徐房严选运营管理有限公司推出房产“以旧换新”置换服务。该平台由两家市属国企联合组建，旨在搭建规范、透明的一站式房产置换通道，通过标准化流程衔接存量房与新房市场。

模式能否复制推广？

“近期各地‘以旧换新’模式的创新之处，在于它超越了此前一些城市仅由房企或中介机构撮合的‘以旧换新’，升级为政府平台介入、提供信用担保和流动性支持的‘官方换房’。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。

严跃进表示，由国企作为收购主体，一方面大幅降低了交易双方的违约风险，另一方面也缩短了二手房成交与新房购买之间的时间差，显著提升了换房成功率。“对于改善型家庭而言，‘先卖旧、再买新’的不确定性，是长期存在的心理门槛，而国企兜底的模式正在缓解这一痛点。”

不过，业内普遍认为，国企主导的“以旧换新”模式亦存在一定挑战。

同策研究院联席院长宋红卫向《证券日报》记者表示，一方面是资金压力，对财政和平台公司的资金调度能力提出了更高要求；另一方面不同于集中式新建项目，被收购的二手房往往分散在多个小区，如何通过出租、转保障房或者再出售等方式实现资产盘活，考验国企的精细化运营能力。这也成为该模式能否被复制推广的关键。

总体来看，多位业内人士认为，与过往相比，今年“以旧换新”试点更为活跃，与新房去化，国资运营的结合更为紧密。