香港楼市早春，内地房地产回暖还远吗？

厘清为什么会有“早春”，寻找那些真正具备价值的“好房子”，并坚定地相信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。

文/每日资本论

农历新年还未到，但香港楼市的火爆似乎给内地的房地产市场提前嗅到了马年的春风。

近日，据中原地产最新统计，香港十大屋苑在1月24日至25日的周末录得442组预约看楼量，较前一周上涨3.3%。这一数据不仅实现连续四周环比增长，更创下近六周以来的新高。在香港土地注册处12月数据尚未公布的当下，这组高频指标如同温度计，精准捕捉到市场温度的微妙变化——毕竟在楼市交易中，预约看楼量往往比实际成交量提前4至6周反映需求端动向。

回溯2025年，香港楼市已完成从颓势到回暖的转折。香港差饷物业估价署数据显示，10月全港私人住宅楼价指数升至294.3，按月升0.41%，连升5个月，按年升1.13%。今年前10个月累计升幅接近1.8%，楼市呈稳步回暖态势。

摩根士丹利在最新研报中明确表示，香港住宅价格自2018年以来累计下跌30%后，已于2025年见底回升5%，2026年将进一步上涨10%，2027年延续上扬态势，标志着楼市正式进入上行周期。花旗则将2026年香港楼价升幅预测从原本的3%大幅上调至8%，直言这一调整源于2025年4.7%的实际涨幅远超预期，更坚定看好香港楼市开启“数年上升周期”。

当香港楼市以清晰的上升曲线进入公众视野，一个更值得深思的问题浮出水面：在这座与内地经济联系紧密的国际都会显现楼市早春之时，仍处于调整期的内地房地产市场，距离真正的回暖还有多远？

香港楼市的复苏并非偶然，而是政策松绑、利率下行与人才流入、股市回升，四重利好共振的结果，这恰好构成了房地产市场回暖所需的核心支撑体系。将这套体系拆解分析，便能清晰判断内地市场的准备程度。

全面“撤辣”与税费优惠筑牢市场复苏根基，是香港激活楼市的第一步。2024年2月，香港政府全面撤销住宅物业额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，非本地买家税负从最高30%大幅降至约4.25%。以一套5000万港元的物业可节省约750万港元成本，极大释放了积压多年的跨地域置业需求。

2025年9月，香港的《施政报告》进一步将投资移民购房门槛从5000万港元下调至3000万港元，为高端市场注入增量需求。这种“刚需+高端”的双向政策支持，构建了完整的需求激活链条。

这里就不能不提城市的“虹吸”效应——即一线城市因为优质医疗、教育、基础设施资源高度聚集产生的“虹吸效应”。这就导致内地房地产市场虽然在2025年政策工具箱同样持续发力，但从效果来看，一线城市和部分省会城市表现尚可，但部分三四线城市仍需要缺乏针对性出台需求激活措施。

利率下行构成了香港楼市回暖的另一关键推力。利率环境持续改善，置业成本降至近年低位。2025年美联储开启降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下调基本利率至4.0%，香港银行同业拆息（HIBOR）从高位5.5%降至4%以下，按揭利率随之稳步回落。市场普遍预期2026年美联储仍有降息空间，进一步降低置业成本的预期，促使买家加快入市节奏。

请注意，香港下调基本利率，但与租金上涨形成鲜明对比，催生“供平过租”现象——部分住宅月供金额低于月租，促使大量租客转向购房者。

那么，从利率调整角度来说，内地利率实施到神经末梢是否存在滞后性，“供平过租”现象是否已经接近或达到，是否在全国通用？

人才流入带来的增量需求是香港楼市的长期支撑。2025年香港实施的“高端人才通行证计划”已吸引近10万人才申请，其中相当一部分选择了购置物业，直接拉动中高端住宅成交。这些人才带来的不仅是即时的购房需求，更改善了市场对长期人口结构的预期。

最容易忽视的是港股的上涨。2025年，港股在全球主要股市中表现突出，恒生指数等年内涨幅超过20%。市场交易活跃度提升，投资者信心逐步恢复，多个行业板块出现轮动上涨。

更有意思的是，港股的强势表现与楼市回暖往往会形成鲜明的“共振效应”。回顾历史，恒生指数的走势往往领先香港楼市数个月，2003年SARS后、2009年QE货币宽松周期中，均出现过“股市先涨、楼市跟涨”的规律。2024年9月以来，恒生指数持续上涨超44%，2025年年内累计涨幅更是高达54.22%，恒生科技指数上涨66.29%，港股IPO融资额重夺全球首位，资本市场的繁荣催生了强劲的财富效应。随后，这种财富效应就会持续外溢至楼市。

简单说，消费者口袋里有了钱，且有赚钱效应，自然而然就会去消费。而楼市政策、利率等等因素会产生叠加效应，从而让楼市迅速回暖。

按照这个逻辑，大A现在也持续向好，一旦赚钱效应放大，那么财富效应是否会外溢到内地房地产市场？

非止如此。判断内地房地产的回暖节奏，还需从全球历史经验中寻找参照。日本经济大萧条与美国金融危机后的楼市走势，提供了两种截然不同的复苏样本，其核心启示在于政策干预时机与流动性修复速度的关键作用。

日本房地产市场在1990年代泡沫破裂后，经历了长达20余年的调整期，其教训尤为深刻。1991年泡沫顶峰时，东京核心区房价每平方米超过100万日元，而到2003年跌至不足30万日元，跌幅超70%。不过，东京房价在2017年已经恢复至泡沫破裂前的水平。

需要提醒的是，日本房价行情更多是核心都市圈的结构性行情，大部分地区依然面临人口流失和空置率高企的困境。换言之，如果人口基本面不支持，单纯的货币刺激无法扭转长期颓势。

而美国在2008年次贷危机后，通过量化宽松（QE）迅速注入流动性，房价在经历短暂阵痛后便重回升势，并在随后的十年里不断创新高。美国的经验表明，强大的金融市场和财富效应是楼市复苏的强力助推器。

看到此，关于房地产市场是否回暖的答案其实已经呼之欲出——房地产市场的复苏速度取决于三个关键变量：一是政策干预的及时性，是否在市场信心崩溃前注入流动性；二是金融体系的修复效率，能否确保资金顺畅流向房企与购房者；三是人口基本面是否支持。

而房地产对内地经济的重要性远超多数国家，其关联的上下游产业超过100个，从钢铁、水泥等基础工业，到家电、家具等消费品行业，再到金融、物业服务等现代服务业，形成了庞大的经济生态系统。

官媒的数据显示，房地产投资占GDP的比重从2014年的14.9%逐步下调至2024年的7.4%，到2025年三季度更降至6.67%。即便如此，仍是中国经济稳定运行的主要支柱之一。这也决定了房地产市场的稳定发展并非选择题而是必答题。

答案的核心，就是能否形成“政策放松—信心恢复—交易活跃—资金循环”的正向闭环。

从短期看，打通流动性梗阻是首要任务。从中期看，建立新的发展模式至关重要。香港楼市的复苏并非回到过去的高速增长，而是形成“低息环境+合理供应+人才支撑” 的新平衡。内地房地产市场需要快速摆脱对“高杠杆、高周转” 模式的依赖，逐渐探索出新路径。更长远一些来看，人口结构与城市分化将决定回暖的区域差异。

好了，在这个充满变数的大时代里，虽然有着各种不确定性，但我们需要的不是恐慌，而是厘清为什么会有“早春”，寻找那些真正具备价值的“好房子”，并坚定地相信：没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。

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