政策性住房不得借名，儿子出资亦无效｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

周建国是甲公司退休职工。

2014年，他以“老龄无房户”身份，与妻子胡女士一同签署协议，认购了一套位于房山的一号房屋——这是甲公司面向内部职工的集资建房，具有职级、工龄、住房资格等严格限制。

购房当天，周建国的儿子周强之子（孙子）通过银行刷卡支付了全部款项约30万元。

此后，周强一家搬入一号房屋居住，并承担装修、物业、水电等费用。

2017年，周强因病去世。

2019年，周建国也离世，未留有效遗嘱。

随后，周强的配偶及两名子女（三原告）起诉周建国的遗孀胡女士及另外两名子女（三被告），请求法院确认：

“2014年周强与周建国达成口头借名买房协议，该合同有效。”

他们认为：房子是周强出的钱，只是借用父亲名义购买，应受法律保护。

但胡女士一方坚决反对：

“房子是老两口的福利房，老头生前多次说‘留给女儿’，根本不存在借名！”

庭审中，胡女士提交了关键证据——一段周建国生前的录像。

画面中，老人明确表示：

“这套房，是我和老伴的，就想着给我闺女，没有别人的。”

此外，还有一份手写遗嘱，再次确认一号房屋为夫妻共同财产。

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回三原告全部诉讼请求。

法院说理

法院指出，主张“借名买房合同有效”的一方，必须证明双方存在真实合意。

但本案存在三大致命缺陷：

第一，缺乏借名合意的直接证据。

仅有付款记录和居住事实，不能反推存在借名约定。尤其在亲属间，出资更可能被认定为家庭资助或孝敬父母。

第二，被借名人（周建国）生前明确否认。

录像和遗嘱均显示，他始终认为房屋是自己与妻子的共同财产，并计划留给女儿。这与“借名”主张完全矛盾。

第三，房屋性质特殊——系单位集资房。

此类房产与职工身份、职级、工龄深度绑定，不具备自由交易属性。即使由他人付款，也不能当然取得产权或形成有效借名合同。

法院强调：

“集资建房的核心是对特定群体的福利分配，而非市场买卖。其资格不可转让，权利归属应以登记人及单位政策为准。”

“在无书面协议、且名义人明确否认的情况下，仅凭出资难以推翻权属认定。”

律师提示

这个案例为家庭内部房产安排敲响警钟：

集资房、央产房、军产房等政策性住房，原则上不得借名。

即使实际出资，法院也极难支持确权或合同有效。

出资≠权利。

在父母名下房产纠纷中，子女的付款常被解释为“履行赡养义务”或“家庭内部帮扶”，而非购房对价。

给客户的建议：

若父母单位有分房机会，请务必：

✅ 由父母本人签约并保留完整决策痕迹；

✅ 让子女大额代付房款，应明确为出资性质；

✅ 如确有借名意图，必须签署书面协议+公证，并评估政策可行性。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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