借名买房胜诉的前提：选对诉讼请求｜房地产律师解读案例

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陈建国是家中长子。

2010年，父亲陈国栋作为被拆迁人，获得一套位于朝阳的一号房屋的购买资格。

因其他子女无意购房，陈建国与父亲签署了一份《购房协议书》，约定：由陈建国出资购买一号房屋，仅登记在父亲名下。

此后，房屋一直由陈建国对外出租并收取租金。

2020年，陈国栋去世，未留遗嘱。

陈建国遂起诉三位弟妹，要求法院确认一号房屋归其个人所有。

三位弟妹中，两人坚决反对：

“协议签字真假难辨，父亲有拆迁款完全能自己买房。就算哥哥出过钱，房子登记在父亲名下，就是遗产！”

另一位弟妹则支持陈建国：“确实是大哥买的，父亲只是挂名。”

庭审中，陈建国提交了协议书、付款凭证、维修基金收据等证据，试图证明自己是实际出资人和真实权利人。

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回陈建国的全部诉讼请求。

法院说理

法院指出，本案存在两个关键法律问题：

第一，诉讼类型错误——不应提起“确权之诉”。

借名买房本质上是一种合同关系。若主张权利，应提起合同之诉，要求对方履行过户义务，而非直接请求法院确认物权归属。

第二，证据不足以推翻不动产登记效力。

一号房屋登记在陈国栋名下，具有公示公信力；

所谓《购房协议书》真实性存疑，且无其他佐证（如资金来源、父亲生前明确表态）；

即便出资属实，在无充分证据证明“借名合意”的情况下，出资可能被认定为赠与、家庭资助或借款，不必然导致产权转移。

法院特别强调：

“不动产权属证书是权利归属的法定依据。要推翻登记，必须提供高度可信的证据证明‘名实不符’。仅凭一份争议协议和付款记录，远未达到该证明标准。”

此外，房屋自交付后由陈建国出租，但租金从未分配，这一事实反而削弱了“家庭内部已确认产权归属”的主张。

律师提示

这个案例揭示了亲属间“借名买房”确权的误区：

混淆诉讼类型：

借名买房纠纷属于债权纠纷，应诉请“继续履行合同+协助过户”，而非直接“确认所有权”。程序错误直接导致败诉。

高估“出资”作用：

在亲属间，出资常被推定为赠与或家庭互助。若无明确书面约定“出资=取得产权”，法院不会自动将房产权属转移给出资人。

低估登记效力：

不动产登记具有强大法律效力。要推翻它，需形成完整证据链：书面协议 + 资金流水 + 长期占有缺一不可。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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