刚需出手、置换加速：北京楼市新政激活“住更好”需求

北京“12·24”楼市新政出台已满月，市场在多重政策利好的推动下展现出初步回暖迹象。机构统计显示，新政落地后的这一个月，新建商品房日均网签量小幅增长，二手房交易量提升超过三成，种种迹象显示购房需求正在被逐步“激活”。

不过，业内人士认为，北京楼市面临的结构性库存压力尚未完全缓解，当前楼市处于温和修复通道；预计后续新房与二手市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局仍将持续。

政策“添火”，新房成交温和增长

中建·运河玖院售楼处。

政策利好为市场增添了动力。继去年8月五环外优化政策后，12月24日，北京发布楼市新政，包括非京籍五环内购房社保年限降至2年、五环外降至1年；二孩及以上家庭可在五环内多购1套；商业房贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付比例降至25%；再加上12月30日落地的住房增值税优惠，多重政策红利激活北京楼市。

中指研究院监测显示，新政落地一个月来（2025年12月25日-2026年1月24日），北京新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日-24日）日均增长4.3%。

充足的房源也为成交作了贡献。2025年12月北京核发9张住宅预售许可证，覆盖朝阳区、石景山、通州等多个区域。加上11月以来累计核发的12张预售证，购房者有了更多选择。

北京我爱我家新房相关负责人表示，近年来居民对居住品质的要求持续提升，加之去年年末多个“好房子”项目集中入市，开发商促销活动密集，以及房地产政策进一步优化，多重因素使得积蓄已久的“住更好”需求集中释放，带动了岁末年初新房成交量增长。

从个案来看，部分热点项目借力新政市场表现可圈可点。比如中建·运河玖院二期开盘后借新政利好，截至目前，开盘4个月累积网签超过1000套，整盘去化超过2/3。

据中建·运河玖院相关负责人介绍，春节前90-126平方米户型预计将售完，春节后主要销售大户型。除了新政助力外，中建·运河玖院日前架空层超前方案以及会所规划亮相，持续引发市场关注，在北京市场走出“独立行情”。

长安华曦府·金安在去年12月21日开盘，在新政助力下，首开30天网签158套，实现网签率38%，预计在2026开年榜单中将取得不俗名次。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，去年年底的政策依然延续渐进式推进节奏，目前市场处于温和修复阶段，而考虑到春节前房企促销力度加大及政策效应持续释放，短期市场活跃度有望维持。

二手房交易量增三成，刚需客户出手意愿增强

新政满月后，二手市场表现更为积极，交易量显著提升。政策调整后1个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33%；同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。

北京链家团结湖东里店商圈经理宋凯介绍，新政之后，不管是客户的咨询量、带看量，还是成交量，都有一些回升。从团结湖东里店数据来看，1月1日到25日的线上咨询量比去年12月同期上涨了约11%，线下带看量也有类似增幅。“这个月我们已经成交了7单。首次置业的客户占比更高，有5个是首次买房，刚需客户出手意愿更强了。”

“确实有客户当月咨询当月就成交的情况，决策周期有所缩短。这可能是因为客户之前在其他片区关注过房源，来到我们片区后很快就能作出决定。从门店数据看，成交效率比之前提高了。”宋凯说，从卖家来看，有的是想改善一下面积或者位置等，比如从北京周边往核心区置换等。成交的7套房子中就有5个业主是考虑换房，而且还有一个业主已经买好了房子。

宋凯说，总体价格还是比较符合市场行情。卖一买一的置换型业主如果看上了合适的房源，可能会让价多一些；如果对方比较坚持，空间就小一些。“从我们商圈的情况看，除个别个性化需求强的房源外，最近成交的都是性价比高的房源。”

“近期北京二手住宅挂牌量有所回落，一定程度表明业主预期逐步趋稳，市场筑底信号初显。”曹晶晶如是说。

对此，北京链家研究院认为，在三方面因素共同作用之下，市场表现有较为明显的回暖。一是市场预期转好，近期政策密集出台，带动市场景气指数（房源中调涨比例）有所提升，市场预期转好。二是政策出台后集中签约，此次政策属长效政策，其作用会在更长时间内逐步展现，但政策同样具有加速看房、谈判过程中促进交易的作用。三是季节性规律，进入一季度后市场通常存在自然回暖，且今年春节偏晚，使得交易高峰提前出现。

业内：市场将温和复苏，分化持续

北京链家研究院认为，一季度往往是刚需类客户更为活跃的阶段。本年度也不例外，目前全市场交易更偏向于入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内2居住房，其市场热度存在季节性提升。依据以往经验，春节假期后交易热度仍将更偏向于此类地区及住房。

对于市场后续走势，在北京链家研究院看来，春节后市场更有可能出现温和的逐步提升状态。首先是政策作用相对“缓释”。由于住房交易属于长周期高价值交易，客户从产生兴趣到实际交易通常需要一个季度以上时间，因此政策作用更有可能在更长周期内逐步显现。其次，受节庆影响，今年春节相对较晚，因此交易有所前置，而高能级城市节后市场通常需要2-3周逐步启动。综合以上条件来看，节后市场更有可能出现温和复苏态势。

曹晶晶认为，市场层面，新政对楼市活跃度形成一定支撑，但整体仍处于温和修复通道。短期内，北京楼市面临的结构性库存压力尚未完全缓解，但在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善。预计后续新房与二手市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局仍将持续。

在政策层面，曹晶晶认为，当前北京调控政策仍存优化空间，相较于多数二三线城市已大幅放宽限制，北上深等一线城市在购房资格、购房补助、信贷支持等方面仍有调整余地。预计后续政策环境将保持宽松，持续挖掘潜在购房需求。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 杨利