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市北改善市场，可能要被重新洗牌了。

海信这次又赢了！1月26日，一场没有任何悬念、却暗流涌动的土拍落下了帷幕。海信地产（济南志锦置业有限公司）以4.41亿元的底价，拿走了老四方闫家山SF1203039-1地块，楼面地价10230元/㎡。

看似波澜不惊，实则是个大新闻。因为在如今这个行情下，敢在主城拿地，而且是拿这种“硬骨头”地块的，除了海信，真没几个了。更重要的是，这块地的素质，可能会颠覆很多人对“老四方”的刻板印象。

海信这次不仅是补仓，简直是在给市北的楼盘“上眼药”。名字都想好了，叫海信境观。

1、

海信这次，连剧本都懒得演了

说实话，看到海信拿这块地，一点都不意外。这块地在郑州路以北、商丘路以东，海信悦澜山的正南面，紧挨着。

▲海信悦澜山

海信悦澜山基本清盘了，这时候把隔壁地块拿下，成本控制简直做到了极致。而且这地价，真香。2023年海信拿悦澜山地块时，那是8家开发商火拼到熔断，全凭运气抽签，楼面价干到了11638元/㎡。今天呢？10230元/㎡，一平便宜了1400多块钱！这1400块的差价，要么能转化成更高的利润，要么海信能把产品做得更狠，价格还更有竞争力。

海信境观这块地总占地约2.15万㎡，不算大，但很精致。地上建筑面积4.31万㎡，其中商业只有750㎡（另外要配建1500㎡的农贸市场），几乎就是个纯粹的居住区。

▲海信境观地块

海信这几年在青岛那是“杀疯了”，2025年唯一破百亿的房企，稳坐头把交椅。这次拿下境观，标志着它深耕青岛主城的战略再落一子。

2、

市北最“凡尔赛”的配置

这块地最大的亮点，根本不是价格，而是容积率2.0。

在市北区，在主城核心，要知道，周边的海信悦澜山是2.9，水清沟的青樾湾容积率高达4.45。现在的很多新盘都是2.4左右，以前老四方的房子，给人的感觉就是“密不透风”，高层一栋挨着一栋。

但2.0意味着什么？意味着海信大概率要做纯小高层社区。据说规划了7栋小高层，一梯一户。这在市北区，绝对属于稀缺的改善产品。

再看交通，这才是真正的“王炸”。

海信境观这个盘，距离闫家山地铁站只有约200米。别小看这个站，这是地铁5号线、7号线和8号线的换乘站。8号线5站直达五四广场，2站到青岛北站。5号线是环线，7号线是往北，连通市区所有线路，去哪都方便，简直是枢纽级的待遇。

关于产品，海信这次估计要放大招。

既然地价便宜了，容积率又低，海信肯定不会做刚需盘。业内消息满天飞，大概率是120㎡到160㎡的元宝宽厅户型，据说户型设计会有创新，得房率这块估计会有惊喜。

价格呢？这才是大家最关心的。

咱们算笔账。地价1万出头，加上建安成本、税费、营销，保本价怎么也得奔着1.8万~1.9万去。参考旁边悦澜山之前卖2.4万~2.5万，海信境观（毛坯）预计120㎡起步总价在300万以内。

如果真的是300万以内，能买到市北核心区、2.0容积率、海信品牌、三地铁的小高层，这性价比，还要什么自行车？

3、

市北楼市“大乱斗”开启

海信拿地，有人欢喜有人愁。愁的是谁？是周边的竞品。2026年的市北楼市，注定是一场“血雨腥风”的大乱斗。

神仙打架，凡人得利。开发商卷产品、卷价格、卷配套，最后的受益者就是购房者。对于购房者，房产君有几句话想说：

别被“老四方”的旧标签吓跑

▲海信境观周边配套

很多人一听闫家山，第一反应是“破、旧”。确实，周边现在还有不少老房子，配套还在完善中，那个规划的1.5万方商业综合体还没落地。但是，买房买的是未来，这里是政府重点打造的“雁山科技生态城”核心。地铁一通，黄金万两，等5号线、7号线和8号线全通了，这里的价值逻辑会完全重写。

▲海信境观周边规划效果图

盯紧低密这个指标

住得如果不舒服，地段再好也憋屈。市北区以后很难再有2.0容积率的地块了。如果你是想在主城改善换房，想给家人一个舒服的环境，海信境观绝对值得你关注。

主要看价格诚意

海信虽然品牌硬，溢价能力强，但现在的市场不是几年前了。如果它首开价格能给到惊喜（比如毛坯2.5万以内），那就别犹豫了。如果定高了，不妨再看看，货比三家不吃亏。

2026年开年，海信给青岛楼市扔下了一颗“深水炸弹”。海信境观，不仅仅是一个新盘，它代表了主城改善居住的一次回归。

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