京东产发向港交所递交A1招股书

1月26日，京东产发（京东智能产发股份有限公司; JINGDONG Property, Inc.）正式向香港联交所递交A1申请文件，对外披露了公司的资产规模、业务构成、竞争优势及海外战略。

京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，也是京东供应链生态系统的基石。截至2025年9月30日，京东产发已在中国大陆29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额超1200亿元人民币。这其中，超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市。根据仲量联行报告显示，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

文件显示，京东产发2023年的收入为29亿元，2024年收入达到34亿元，2025年前9个月收入达到30亿元，同比增长21.2%。京东产发通过为客户提供租赁、物业管理及其他增值服务等广泛的基础设施解决方案，2025年前9个月来自于基础设施解决方案的收入为26亿元，其中来自于外部客户的贡献达到62.5%。在现代化基础设施的全生命周期中，京东产发凭借多年来构建的资产管理能力，在项目获取及设计、开发管理及招商到运营的每个阶段创造附加价值，并持续通过资本循环获得资产增值收益。从2020年到2024年，年均实现资产增值收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。随着京东产发加快轻资产转型及发展基金、合伙投资平台管理业务，公司于2024年实现了1.97亿元的管理费收入，这一收入在2020年至2024年的平均复合增长率达到了30%。

京东产发最初从服务电商零售的供应链业务，经过多年的产品拓展与业务积累，基础设施解决方案吸引了越来越多第三方物流、电子商务、制造、零售及其他新经济行业的企业客户。高标准的物流仓储项目以其便利的区位条件与可以实现自动化智能化的物流设备应用，服务于客户的供应链升级需求，带来了长期的客户粘性。根据仲量联行报告，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京东产发已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，该出租率高于新经济领域行业平均水平约10个百分点。

在全球供应链重构的背景下，京东产发凭借在中国市场积累的核心能力、业务资源和运营专长，日益成为服务中国企业出海的重要桥梁，并协助本地客户提升业务韧性，不断地将业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8%。

自2019年设立首只私募基金以来，作为向轻资产模式战略性转型的一部分，京东产发系统性地实施资本循环战略，以提升资本效率。截至2025年9月30日，京东产发主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金（即嘉实京东仓储基础设施REIT）。截至2025年9月30日，京东产发的基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%。

全球紧密相连的团队是京东产发实现价值持续创造的核心，其特点在于集中化管理与属地化执行相结合。这支近600人的专业团队秉持统一的核心价值观及企业文化，确保了各地业务表现的一致性及战略执行的落地。多年来，团队成员在投资、设计与建造、资产管理及募资等方面积累了丰富的行业经验与宝贵的实践经验，使其能够持续发掘增长机遇并投资优质资产。这一创业式思维推动着内生性的动态增长，形成规模扩张、资产增值与资本回收的良性循环。