观察丨京东产发IPO：机遇与挑战并存，能否突围现代化基础设施赛道？

2025年12月11日，京东工业正式登陆港交所，“京东系”至此已拥有京东、达达集团（已退市）、京东健康、京东物流、德邦物流（已退市）。而如今，京东产发的加入，有望让“京东系”资本版图继续扩容。

1月26日，港交所官网显示，京东智能产发股份有限公司（下称“京东产发”）正式递交A1招股申请文件，美银证券、高盛及海通国际担任联席保荐人。这一动作不仅标志着京东产发港股上市进程再度重启，更意味着京东集团旗下基础设施板块的资本运作，迈出了决定性的关键一步。

公开信息显示，京东产发是京东集团旗下专注于现代化基础设施开发及管理的核心平台，业务范围全面覆盖物流园、产业园及数据中心基础设施三大领域，服务对象涵盖电商零售、第三方物流、制造业等多个行业，构建了多元化的客户服务体系，是京东供应链生态的重要基石。

此次重新递表，并非京东产发首次启动上市筹备。早在2023年，京东集团便已明确披露分拆计划，拟将京东工业与京东产发同步分拆至港股主板独立上市，核心目标是推动两大业务板块实现专业化运营，充分释放各自的业务价值与发展潜力。不过，此后京东产发的上市进程暂缓，2023年3月30日其曾首次向港交所提交上市申请，此次为重新递交招股申请文件。

截至2025年9月30日，京东产发已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额达1215亿元人民币。

从资产结构来看，这285个基础设施资产包含259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施，形成了覆盖核心经济区域、多元协同的资产布局，其中超过90%的资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市，为后续稳定运营奠定了基础。

经营层面，财务数据显示，京东产发2023年实现收入29亿元，2024年收入增至34亿元，2025年前9个月收入已达30亿元，同比增长21.2%；同期，剔除非经常性或非现金性影响后的核心净利润为8.2亿元，盈利质量稳步优化。

按业务板块划分，京东产发的收入主要来源于基础设施解决方案，包括租赁、物业管理及其他增值服务，2025年前9个月该板块收入达26亿元，其中来自外部客户的贡献占比高达62.5%，表明公司已成功摆脱对京东集团内部客户的过度依赖。

除了稳步增长的经营业绩，较高的出租率与稳定的资产增值能力，也让京东产发备受外界关注。根据仲量联行出具的报告，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京东产发已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率均稳定在90%以上，较新经济领域行业平均水平高出约10个百分点。

资产增值方面，京东产发通过践行资本循环战略，实现了资产价值的持续提升。2020年至2024年期间，公司年均实现资产增值收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40%；与此同时，随着轻资产转型战略的持续推进，其基金管理业务快速崛起，2024年实现管理费收入1.97亿元，2020年至2024年的平均复合增长率达30%，轻资产模式已成为公司业绩增长的重要引擎。

从行业背景来看，京东产发的上市筹备，契合了智能制造与供应链基础设施升级的行业趋势。近年来，在《中国制造2025》及“十四五”智能制造发展规划等政策推动下，中国智能制造行业持续高速发展，2024年市场规模已突破3.2万亿元，预计2025年将接近3.8万亿元，物流、产业园等基础设施作为供应链的核心载体，市场需求持续旺盛。

而在全球供应链重构的背景下，企业对高标准、智能化基础设施的需求进一步提升，为京东产发这类具备技术与规模优势的企业提供了广阔的市场空间。

值得注意的是，京东产发已启动海外扩张战略，截至2025年9月30日，其在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模占比已提升至12.8%，全球化布局初见成效。

不过，公司的上市征程并非坦途，仍需跨越多重挑战。聚焦国内现代化基础设施领域，目前行业已呈现出头部企业高度集中的竞争态势。像普洛斯，凭借先发优势与长期深耕，构建起了庞大且成熟的基础设施网络，在市场份额的争夺上占据上风；万科旗下的万纬物流，依托万科强大的资源整合能力与品牌影响力，迅速在市场中站稳脚跟，积累了丰富的客户资源。

尽管普洛斯和万纬物流具有先发优势和强大的资源整合能力，但公司依托京东集团强大的供应链生态体系，能够为客户提供更加一体化、定制化的基础设施解决方案，在服务深度和广度上具有一定优势。然而，置身于这样的竞争环境之中，公司在市场份额的拓展以及客户资源的获取上，无疑仍面临着来自多方的巨大竞争压力。

与此同时，行业吸引力的增强促使越来越多的参与者涌入，市场竞争愈发激烈。这一趋势极有可能引发基础设施租赁价格的波动，使得招商难度进一步加大。对于公司而言，租赁价格的不稳定以及招商困难，都将直接冲击其收入的稳定性，为其上市后的业绩表现增添了诸多不确定性。

此外，京东产发海外扩张初见成效，但海外业务拓展面临诸多风险：国际地缘政治局势复杂，部分国家可能限制外资、提高准入门槛，地缘冲突还会破坏基础设施、中断项目；汇率波动影响财务业绩，人民币升值压缩利润，贬值或致进口原材料成本上升，给财务规划与风险管理带来挑战；当地政策法规、税收、劳动法规等存在差异且多变，新政策可能增加建设和运营成本、影响税收负担与人力资源管理，若不能及时适应，将面临法律纠纷与经营受限等问题，从而对其海外资产运营与业绩增长带来不确定性。