上海
利率要涨？房产股要凉？
别急，基金经理们已经悄悄动手了。
先说坏消息
去年底，澳联储行长 Michele Bullock 一句话震惊市场——
“如果通胀控不住，可能加息。”
The housing development sector is vulnerable to rate rises. But that concern has been priced in. Dan Peled
此言一出，之前那些”今年要降息好几次”的美好预期瞬间破灭。
紧接着，强劲的就业数据火上浇油，加息论调甚嚣尘上。
房地产投资信托基金（REITs）首当其冲：
债券收益率上涨 → 地产估值承压
借贷成本上升 → 需求受抑制
住宅板块最惨 → Mirvac、Stockland 股价大跌
Jarden 分析师 Tom Bodor 说了句大实话：
“利空已经被充分定价了。”
换句话说，该跌的都跌完了。
他甚至直接喊多：
“我们越来越看好住宅股——结构性供应不足、政府政策支持、项目储备补充、销量势头强劲。”大佬们怎么操作？
Wilson Asset Management 的 Anna Milne：
去年预判加息，提前减持REITs。
现在？开始悄悄抄底。
她认为 Mirvac 这类公寓开发巨头”被过度抛售”，是绝佳买入机会。
“市场其他板块盈利增长乏力时，REITs反而是好工具——可靠回报、强劲资产支撑、盈利增长故事一个不少。”
她的另一个心头好：Goodman Group
这家物流巨头正在全球疯狂布局数据中心。圣诞节前刚官宣与加拿大养老基金达成140亿美元合作，开发4座数据中心。
“这是一场等待的游戏，但我们相信会得到回报。”购物中心？见好就收
Milne 和 Bodor 不约而同地指出：
Scentre（Westfield业主）、Vicinity 这些零售地产商，估值已经到位，利好兑现。
Bodor 建议：从购物中心减仓，把钱挪去买住宅股。
利率敏感性被高估了？
Pengana Capital 的 Amy Pham 有不同看法：
“大家高估了REITs对利率的敏感度。”
她的逻辑：
1.REITs杠杆率已大幅下降
2.很多公司去年趁低利率锁定了债务成本
3.租金收入有合同约定的涨幅，盈利可见度高
“我们不根据加息降息来投资，我们穿越周期，看基本面。”总结：现在该买什么？
板块
观点
住宅开发
✅ 超跌反弹，供不应求
数据中心
✅ 需求爆发，Goodman 领跑
零售地产
⚠️ 利好兑现，可获利了结
土地租赁
✅ 经济型住房受青睐，GemLife 值得关注
见闻君说
加息阴云固然可怕，但聪明钱已经在寻找下一个机会。
当市场恐慌时，往往是价值投资者的盛宴。
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