“三阶递进”工作法化解房屋租赁纠纷

孙某与金某房屋租赁合同纠纷调解案

——“三阶递进”工作法化解房屋租赁纠纷

入库编号：D2025-161-1-111-747

关键词：民事 租赁合同纠纷 合同解除 赔偿损坏修复费 “三阶递进”工作法 人民调解

基本案情

2023年6月10日，孙某与金某签订《房屋租赁合同》，约定金某租赁孙某房屋办公，租期3年，租金每年20000元，押金4000元，水费、电费、物业费、电话费及其他因租赁产生的费用均由金某承担，金某不得随意损坏房屋原有装修及消防设施，若金某提出终止合同，需提前1个月书面通知孙某，经双方协商后签订终止合同书，若金某强行终止合同，已付剩余租金及押金不予退还。合同签订后，金某在租期未满也未提前一个月书面通知的情况下，于2024年12月8日搬走，强行终止合同。2025年1月21日晚，因屋内马桶持续外溢流水，造成屋内地面木地板及墙面损坏，孙某诉至法院，要求解除与金某房屋租赁合同，并要求金某赔偿地板及墙面损坏修复费用。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，考虑纠纷标的额虽较小但双方矛盾突出，故在征得当事人同意后，委托人民调解委员会开展先行调解，并邀请案涉小区物业公司参与，调解员在法官指导下采取“三阶递进”工作法高效开展先行调解工作。

“一阶”核实情况，锁定焦点。人民调解员先行介入，采用“背对背”沟通法，深入了解纠纷实情。沟通中，孙某表示金某恶意退租，且租赁期间使用马桶冲水不当，导致屋内马桶持续外溢流水造成地板及墙面损坏，理应赔付修复费用。金某则拒不认可地板及墙面损坏是自己造成的，且认为孙某拒不返还4000元押金，双方责任理应抵消。人民调解员据此迅速锁定核心争议点：地板墙面损坏原因及责任归属、修复费用金额核定、押金处置。

“二阶”各尽其责，清障筑基。人民调解员负责做好情绪疏导与沟通引导，持续与双方当事人沟通，重点化解对立情绪，引导理性看待纠纷。同时释明如启动鉴定程序，耗时费钱，为后续组织协商奠定基础。物业公司工作人员负责开展现场勘查与专业询价，充分发挥地缘与专业优势，上门实地勘查受损状况，全程录音录像固定证据，排查非承租人使用导致损坏的可能性。走访周边建材及维修商户，获取同类维修项目市场报价，为修复费用核定提供客观依据。指导法官负责法律研判与预案准备，检索类案裁判规则，明确承租人维护义务及违约后果的法律边界，预先联系鉴定机构，掌握鉴定流程、周期及预估成本，评估诉讼结果，为制定调解方案提供法律支撑和替代性解决路径的对比参照。

“三阶”衡平损益，合力促和。首先，“背靠背”释法析理。指导法官分别向双方当事人进行法律释明，向孙某阐明其主张金额需举证支撑，且如果启动鉴定程序将增加解纷成本；向金某释明其作为承租人应尽的对房屋妥善使用及维护义务，以及不当使用致损的赔偿责任。同步展示三起类似案件判决结果，着重指出鉴定成本占比，以“示范判决”效应引导降低预期。其次，“面对面”利益调和。人民调解员整合前期工作成果，包括物业勘查结论、市场询价数据、类似案件裁判结果等，提出务实解决方案，以物业询价为基础，结合损害程度，建议修复费用为6000元，金某已付4000元押金可用于折抵，差额2000元由金某补足。最后，合力促成合意。指导法官与人民调解员协同发力，从法理、情理、经济成本多维度阐释方案合理性。经多轮磋商，双方同意接受“一揽子”调解方案，纠纷实现一次性了结。

处理结果

双方达成调解协议：双方租赁合同即时解除，金某支付孙某2000元（6000元修复费中扣除4000元押金）。现已履行完毕。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第465条、第509条、第577条、第579条、第709条、第711条

解纷要旨

房屋租赁纠纷关系民生，若尽早妥善化解，能有效纾解双方“心结”，避免矛盾激化。本案中，法院依托多元解纷机制，委托人民调解开展先行调解，并邀请物业公司共同参与，充分发挥各自职责和优势，形成调解合力。其中，人民调解员发挥人缘、地缘优势，从降低成本和节约时间角度出发，引导双方聚焦利益共同点，疏导对立情绪，充分发挥情感沟通“润滑剂”作用；物业公司助力现场勘查，有效排查损害原因，开展周边市场询价，使其结论更显客观、公正，为人民调解员提出具体赔偿金额建议提供了事实和价格依据；指导法官精准释法，厘清责任边界，为调解方案提供专业法律意见。调解过程中，调解员在法官指导下采取“三阶递进”工作法：“一阶”定焦点，明确纠纷化解方向和总体思路；“二阶”夯基础，明确双方各自责任，促推在法律框架下开展协商；“三阶”促和解，通过联合释法，提出切实可行的调解方案，最终促使双方达成调解协议并实质履行，做到“事心双解”，实质解纷。

推荐部门：庐江县人民法院

化解单位（调解组织）：庐江县人民法院 庐江县人民调解委员会驻人民法院调解室

转自：安徽高院

排版编辑：汪江睿