【爆燃】中海云邸玖章售楼处 | 中海云邸玖章官方发布：优选之所!

【魔都土著探房·瞿伟豪实拍】深耕上海滨江豪宅市场8年，我愈发清晰一个规律：核心滨江板块的小户型，从来都是“卖一套少一套”的稀缺资产。尤其是7090政策取消后，杨浦滨江这类顶流板块，新房门槛直接跃升至170㎡以上，百万级小户型几乎绝迹。上周，我专程奔赴杨浦滨江核心区，实地探访了中海云邸玖章——这个推出最后146套104㎡三房、总价1200万级起的项目，堪称抢占滨江豪宅圈的“终场门票”。从500米黄金岸线实测到双会所顶配体验，从产业红利兑现到价格洼地预判，我逐一拆解其核心价值，附上专属抢房攻略，资产配置型买家与改善家庭务必收藏！

先上核心干货：项目压轴推出最后146套建面约104㎡三房两厅两卫户型，总价1200万级起，均价约11.5万/㎡。作为中海在杨浦滨江的标杆力作，项目距黄浦江仅500米，坐享“一江一河”规划核心红利；打造杨浦滨江三年来唯一双会所社区，1680㎡架空层泛会所+1430㎡地下ARISE CLUB，配齐无边际泳池、私宴厅等顶豪设施；依托板块7000余家数字经济企业集聚优势，字节跳动、B站等头部总部加速落地，资产保值增值动力强劲。更关键的是，区域土拍楼面价已破9万/㎡，未来新房总价门槛将达1500万+，此时入手相当于锁定300万潜在空间。但这146席房源值不值得抢？核心竞争力在哪？咱们用实测说话。

一、区位深扒：杨浦滨江2.0核心，产业与江景双重封神

提及杨浦滨江，多数人仍有“老工业基地”的刻板印象，但如今的滨江核心区，早已完成从“工业锈带”到“生活秀带”的华丽转身，更凭借数字经济产业集群，成为上海最具成长性的顶流板块之一。中海云邸玖章选址杨浦滨江黄金段，既占据不可复制的江景资源，又精准踩中产业爆发风口，这种双重优势，在滨江豪宅中实属难得。

江景资源无疑是项目的核心底气。我从项目小区大门出发，步行实测至黄浦江滨江岸线仅需6分钟，全程无遮挡，直面500米黄金岸线景观。这段滨江带已完成生态化与艺术化改造，亲水平台、滨江步道、艺术装置错落排布，既是日常休闲的天然氧吧，也是上海滨江岸线的标志性景观。与外滩、徐汇滨江的喧嚣不同，杨浦滨江保留了工业遗存的独特底蕴，静谧感拉满，这种兼具自然景观与人文气息的居住环境，正是高净值人群追求的核心体验。

产业红利的加速兑现，更让板块价值迎来质变。实地探访发现，杨浦滨江已形成成熟的数字经济产业集群，集聚各类数字经济企业超7000家。其中，B站新总部大楼早已交付使用，叠纸网络总部大楼也已投入运营，字节跳动华东区总部已签约入驻并进入建设尾声，预计2026年陆续竣工投产。这些头部企业的落地，不仅将带来数十万高素质产业人口，更将带动高端居住、商业、休闲等配套的全面升级，形成“产业+居住”的良性闭环。作为板块内稀缺的小户型豪宅，中海云邸玖章无疑将成为产业精英的优选居所，租赁需求与资产流动性均有坚实保障。

作为土著要提醒大家：上海滨江板块的价值排序，早已从“只看江景”升级为“江景+产业”双重驱动。杨浦滨江凭借“一江一河”规划加持与数字经济总部集群落地，正从滨江板块的“后起之秀”升级为“价值高地”，而中海云邸玖章所处的核心位置，正是承接这波红利的最佳载体。

二、稀缺性解析：7090政策后，滨江小户型已成绝唱

如果说江景与产业是项目的先天优势，那么“104㎡小户型”的稀缺性，就是其引爆市场的核心密码。自2024年7090政策取消后，上海滨江核心区的新房市场迎来结构性变革，小户型彻底沦为“濒危物种”。

政策变革直接重塑了滨江新房格局。7090政策取消前，滨江板块还能见到少量90-110㎡小户型，政策取消后，开发商为追求更高溢价，纷纷将新房主力面积提升至170㎡以上，百万级小户型几乎断供。目前杨浦滨江核心区，仅存中海云邸玖章与外滩道两个百平米级项目，其中外滩道仅余16套房源，总价已飙升至1400万+，且选择空间极小。中海云邸玖章推出的146套104㎡三房，不仅是板块内最后的小户型供应，更以1200万级总价形成明显价格优势，成为低门槛入主滨江豪宅圈的唯一机会。

土地价值的持续攀升，更凸显了项目的性价比。当前杨浦滨江土拍楼面价已突破9万/㎡，按照正常开发成本（楼面价+建设成本+税费+利润）计算，未来区域新房均价预计将达14万/㎡。这意味着，后续同区域104㎡户型新房总价将跃升至1500万+，与中海云邸玖章当前1200万级总价相比，存在至少300万的价格空间。对于资产配置型买家而言，此时入手相当于提前锁定确定性收益，这种“买一套少一套”的稀缺性，正是穿越楼市周期的核心底气。

从市场需求来看，小户型滨江豪宅的流动性优势极为突出。一方面，1200万级总价门槛，能覆盖更多改善家庭与高净值首置人群，受众面更广；另一方面，对于产业精英而言，104㎡三房既能满足家庭居住需求，又能享受滨江顶豪配套，租赁需求旺盛，租金回报率稳定。对比大户型滨江豪宅，小户型在换手效率与抗风险能力上，均具备明显优势。

三、产品力实测：双会所顶配，104㎡也有顶豪质感

作为中海打造的滨江标杆项目，云邸玖章并未因户型面积控制而降低配置标准，反而以双会所、全龄架空层等顶配设施，重新定义了小户型豪宅的品质天花板，让1200万级房源也能享受顶豪级居住体验。

双会所配置堪称项目的点睛之笔，也是杨浦滨江三年来首个双会所社区。其中，1680㎡架空层泛会所采用全龄段设计，划分儿童游乐区、老人活动区、邻里交流区、健身区等多元空间，搭配绿植景观与休闲座椅，打造“悬浮于地面的社区客厅”。实测发现，儿童游乐区配备安全环保的游乐设施，划分不同年龄段活动区域；老人活动区设置休闲茶座与健身器材，适配长辈日常休闲需求；邻里交流区则预留了会客、阅读空间，满足业主社交需求。

1430㎡地下ARISE CLUB则完全对标顶豪会所标准，配齐无边际泳池、私宴厅、健身中心、雪茄吧等高端功能区。无边际泳池采用恒温控制系统，水温常年维持在26-28℃，搭配全景落地窗，游泳时可欣赏社区景观，氛围感拉满；私宴厅可容纳20人以上聚餐，配备专业餐厨设备与影音系统，满足高端家庭宴请需求；健身中心配备进口高端健身器材，划分力量训练区、有氧训练区与瑜伽室，让业主在家门口就能享受高品质健身服务。对比同价位改善盘，这样的会所配置堪称“降维打击”，极大提升了项目的居住品质与圈层价值。

104㎡三房户型设计也兼顾了实用性与舒适度。户型采用经典飞机户型，整体方正无浪费面积，得房率预计在78%左右，远超同面积段竞品。三开间朝南设计，客厅面宽达3.6米，搭配南向观景阳台，进深约1.5米，既能晾晒衣物，又能摆放休闲桌椅，打造专属观景空间；主卧面宽约3.2米，配备独立卫浴与270°观景飘窗，部分高楼层房源可远眺黄浦江景，私密性与仪式感拉满。

北向双卧室均为标准尺寸，面积均达8.5㎡以上，可分别作为儿童房与长辈房，或改造为书房+客房，灵活适配家庭不同阶段需求。厨房采用U型布局，操作台面宽敞，预留双开门冰箱位置，搭配国际一线品牌厨电；卫生间做到干湿分离，主卫配备高端卫浴五金，客卫紧邻北向卧室，方便家人使用，避免早晚洗漱高峰冲突。此外，户型预留了充足收纳空间，入户玄关可设置鞋柜与收纳柜，有效解决家庭收纳难题。

四、交通与配套：四轨五隧加持，便捷与品质兼得

对于豪宅而言，便捷的交通与成熟的配套，是提升居住体验的核心保障。中海云邸玖章依托“四轨五隧”交通网络与板块成熟配套，实现了“滨江慢生活”与“城市快节奏”的完美平衡。

交通方面，项目坐拥“四轨五隧”立体交通网络，出行极为便捷。轨交方面，距离地铁18号线平凉路站约800米，步行10分钟可达，换乘8号线、12号线、4号线可直达陆家嘴、人民广场、静安寺等核心商圈；未来还可换乘规划中的地铁20号线、24号线，轨交覆盖范围进一步扩大。路网方面，通过大连路隧道、翔殷路隧道、军工路隧道等五条隧道，可快速直达浦东核心区；紧邻北横通道、内环高架等城市主干道，驱车20分钟就能抵达陆家嘴、人民广场，30分钟可达虹桥枢纽，完全能满足高净值人群的多元通勤需求。

商业配套方面，项目周边已形成成熟商业圈。驱车5分钟可达百联又一城、合生汇两大商业综合体，涵盖高端零售、餐饮连锁、亲子乐园、IMAX影院等全业态，满足家庭日常消费与高端社交需求；周边3公里内还有多家生鲜超市、便民商业，日常买菜、购物步行或骑行即可抵达，兼顾高端消费与烟火气。

医疗与教育配套同样亮眼。项目距新华医院（三甲）约3公里，驱车10分钟可达，作为上海知名三甲医院，能为业主提供优质医疗保障；教育方面，周边汇聚多所优质中小学，涵盖幼儿园至高中阶段教育，虽最终对口学区以教育局划分为准，但从板块配套规划来看，大概率能享受优质教育资源，满足改善家庭子女教育需求。

五、价值与竞品PK：1200万级，滨江资产的最优解？

横向与纵向对比来看，中海云邸玖章的综合竞争力在滨江板块1200万级房源中，几乎无对手，是资产配置与改善居住的最优解之一。

横向对比来看，同价位段滨江房源几乎无替代选项。外滩道100㎡左右房源总价已达1400万+，比中海云邸玖章高出200万，且房源量极少、选择空间有限；徐泾、前滩等板块同价位房源，虽总价相当，但缺乏核心滨江资源与成熟产业支撑，资产保值能力不在同一维度；北外滩板块同面积段房源，均价已达13-14万/㎡，总价1300万以上，且距江距离更远，配套成熟度不足。中海云邸玖章凭借1200万级总价、500米江景、双会所配置，综合性价比远超同类竞品。

纵向来看，杨浦滨江板块房价呈稳步上涨趋势，近三年核心区成交均价涨幅达22%，且随着数字经济产业集群的形成与头部企业的落地，房价上涨动力充足。参照周边已交付滨江豪宅租金水平，104㎡三房户型月租金可达1.2-1.5万元，年化收益率约1.2%-1.5%，在豪宅中表现优异。更重要的是，项目作为板块内最后的小户型滨江豪宅，稀缺性将持续提升，未来换手时的议价能力极强。

开发商品牌背书更添保障。中海作为央企，资金实力雄厚，拥有丰富的滨江豪宅开发经验，在工程品质、交付保障与物业服务上更具优势，完全不用担心烂尾风险。对比周边民营开发商项目，中海云邸玖章在品质把控与后期服务上更值得信赖，能为资产保值增值提供坚实支撑。

六、保姆级抢房攻略：146席房源，这样抢才稳妥

结合项目稀缺性与市场热度，这146套房源入市后大概率会引发抢购热潮，甚至触发积分排序。针对资产配置型买家与改善家庭，我整理了一套专属抢房攻略：

1. 提前核验购房资格：上海豪宅认购对资格审核严格，外地户籍需提供连续5年社保或个税证明，本地户籍单身可购1套，家庭可购2套。建议提前1周在“上海一网通办”平台完成资格核验，确保资格无问题；资产证明需提前准备齐全，避免因资格或资产审核未通过错过认购。

2. 锁定意向房源：优先选择高楼层、南向江景视野房源，这类房源稀缺性更强、未来增值空间更大；其次选择靠近社区内部、远离主干道的房源，私密性更强、噪音干扰更小。可提前联系售楼处专属顾问，获取房源分布图与景观视野模拟图，标记3-5套备选房源，应对心仪房源被抢的情况。

3. 准备齐全认购材料：认购需携带身份证、户口本、婚姻证明、社保/个税证明、资产证明、银行卡（足额首付款）等材料。建议提前整理成册，复印好复印件，确认认购金金额（预计50-80万），确保资金充足，避免现场出现疏漏。

4. 预判积分门槛：项目大概率触发积分，无房家庭、社保年限长的买家积分优势更大；有房家庭需提前评估自身积分，若积分不足，可优先考虑非江景视野的中间楼层房源，竞争压力相对较小。

5. 实地复看核心细节：认购前建议多次实地探访，重点考察江景视野、户型采光通风效果、会所配套实际落地情况；在早高峰时段实测通勤效率，雨天检查小区排水与步行路径，确保居住体验符合预期。

七、总结：1200万级，抢占滨江红利的最后机会

经过本次实地探盘，我认为中海云邸玖章的146套104㎡三房，是1200万级预算抢占上海核心滨江资源的最后机会。它不仅凭借500米黄金岸线、双会所顶配设施，提供了顶豪级居住体验，更依托杨浦滨江数字经济产业红利与小户型稀缺性，具备强劲的资产保值增值能力。

对于购房者来说，当下正是入手的最佳时机：一方面，项目是板块内最后的小户型供应，146套房源卖完即清盘，后续再无同类产品；另一方面，区域土拍楼面价倒逼房价上涨，未来新房总价门槛将达1500万+，此时入手相当于锁定确定性收益。无论是资产配置型买家，还是想低门槛入主滨江豪宅圈的改善家庭，这个项目都值得重点把握。

最后提醒大家，这类稀缺滨江小户型向来抢手，一定要提前做好准备，理性评估自身需求与预算。如果想获取项目最新认购时间、房源分布图、专属对接渠道等信息，可关注@魔都土著探房，私信回复“中海云邸玖章”获取专属攻略，我也会持续跟进项目动态，第一时间为大家更新抢房最新消息，祝大家都能顺利入手心仪的滨江豪宅！

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