无书面协议+仅有转账截图，借名买房执行异议被驳回｜北京房产律师

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2019年2月，河北燕郊的一号房屋登记在周扬名下。

当时，他尚未结婚。

同年12月，周扬与林雪登记结婚。两人未对婚后财产作任何特别约定。

这套房，后来成了麻烦的源头。

事情起于一场租赁纠纷：周扬因拖欠北京一处商铺租金，被法院判赔200多万元。2022年，债权人黄女士申请强制执行，法院依法查封了登记在周扬名下的一号房屋，并公告将予以拍卖。

林雪急了，立即提出执行异议，后又起诉到法院，主张：

“房子是我婚前出钱买的！只是借周扬的名字登记，首付款、订金都是我付的，有转账和收条为证。这房子是我的个人财产，不该被执行！”

有意思的是，她的说法前后不一——

起初称房屋是“夫妻共同财产”，庭审中又改口称是“婚前借名买房，属我个人所有”。

丈夫周扬全程配合，一口咬定：“房子确实是她买的，我只是挂名。”

但法院仔细审查后发现几个关键问题：

房屋登记时间（2019年2月）早于两人结婚时间（2019年12月）；

林雪提交的所谓“付款凭证”，只有未经银行盖章的转账截图复印件，以及案外人胡某手写的两张收条；

没有任何书面协议、聊天记录或公证文件证明双方存在“借名合意”；

贷款合同上借款人是周扬，婚后还款均通过周扬名下账户进行；

双方明确表示没有夫妻财产约定，意味着婚后收入属于共同财产。

更关键的是，林雪承认：婚后她和周扬一起住在一号房屋里，物业、水电也以家庭名义缴纳。

面对执行，她还提出一个理由：“这是我们的唯一住房，生存权高于债权。”

但法院注意到：这套房位于河北燕郊，而周扬的债务源于北京商业租赁，且房屋面积较大，并非法律意义上的“生活必需住房”。

最终，法院认为：即便林雪对购房确有出资，也不足以证明存在借名买房关系；结合婚姻时间、还款方式和登记情况，该房应认定为周扬婚前购房、婚后用夫妻共同财产还贷的典型情形。

根据司法解释，林雪最多只能就共同还贷及对应增值部分享有权益，但不享有完整所有权。

而由于房屋登记在被执行人周扬一人名下，法院查封并拟拍卖整套房产，并无不当。

林雪作为可能的共有人，在未通过析产诉讼分割份额前，无权阻止执行。

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回林雪“确认房屋归其个人所有”的请求；

❌ 驳回“不得执行该房屋”的请求。

房子仍可被依法拍卖，林雪若想主张权益，需另案提起析产诉讼。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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