重磅丨2025湖北省物业服务企业综合实力研究成果发布

2026年1月23日，克而瑞物管发布「2025湖北省物业服务企业综合实力研究成果」。 同期揭晓2025湖北省物业服务企业综合 实力100强 （武汉城市群、宜荆荆恩城市群、襄十随神城市群） 、2025湖北省国有物业服务企业综合实力30强以及各细分业态， 为湖北省物业的发展与提升树立了全新的行业标杆。（文末附榜单）

前言

2025年，是中国物业管理行业发展历程中具有里程碑意义的一年，更是湖北省物业行业从规模扩张向高质量发展全面转型的关键决胜期。国家“十五五”规划建议首次直接提及“物业”，明确提出“实施物业服务质量提升行动”和“建立房屋全生命周期安全管理制度”，标志着物业管理在国家战略层面的定位得到空前提升，行业从传统的社区“看门人”正式跃升为城市治理关键环节和“城市价值合伙人”，深度绑定城市更新、基层治理与民生保障等核心国家战略。

物业服务作为民生服务的核心载体，是增进民生福祉、提高人民生活品质、提升城市居住幸福感的中坚力量，其价值与重要性在新时代背景下愈发凸显。同年，中央纪委国家监委将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”纳入全国集中推进的16件群众身边实事，住建部同步将其列为年度重点民生整治任务，形成多部门协同推进的整治格局，彰显了国家层面对规范行业秩序、保障群众利益的坚定决心。

在此宏观背景下，湖北省作为中部崛起的重要支点，积极响应国家号召，密集出台系列创新性政策，构建起“党建引领、法治保障、多方协同”的现代化治理体系。在政策东风、市场需求与技术创新的多重驱动下，湖北物业企业主动调整发展策略，加速优化管理结构，主动退出低质效项目，从粗放式规模扩张转向精细化、专业化、智慧化发展模式。

基于此，克而瑞物管开展2025年湖北省物业服务企业综合实力及服务力研究测评工作。本报告全面梳理行业政策环境、市场规模、竞争格局、技术应用及区域特征，深度剖析三大城市群发展差异，精准预判未来趋势，旨在为政府决策、企业战略制定及行业研究提供有价值的参考，同时甄选出综合实力与服务力突出的标杆企业，发挥领航带动作用，共同推动全省物业管理行业健康平稳发展。

政策环境：规范治理与创新引领并举，构建高质量发展制度体系

2025年，湖北省物业管理行业政策环境呈现“顶层设计强化、地方创新频出、监管持续细化”的鲜明特征，形成“国家战略引领、省级政策支撑、核心城市示范”的三级政策体系，为行业健康有序发展奠定坚实制度基础。

（一）国家顶层设计定调，行业定位实现根本性提升

2025年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，历史性地将“物业”纳入国家五年规划，不仅重申“实施物业服务质量提升行动”，更创新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，为物业行业高质量发展定调。这一战略定位将物业管理从传统服务业提升至国家民生保障与城市治理的核心层面，赋予行业前所未有的时代使命。

同年，全国范围内的物业专项整治全面启动，聚焦“服务履约不到位”和“侵占业主公共收益”两大民生痛点。中纪委将其纳入16件群众身边实事，住建部列为年度重点民生整治任务，《人民日报》专题刊发《整治物业管理乱象，靶向发力》，形成多部门协同、高规格推进的行动格局，推动行业乱象治理向纵深发展。

此外，2025年8月，住房城乡建设部联合多部门印发《贯彻落实〈关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027年）》，明确将智慧物业纳入完整社区建设核心指标体系，鼓励物业服务企业构建智慧物业管理服务系统，强化人员车辆智能管理，发展线上线下融合的生活服务，推动智慧物业从“可选项”成为“硬性标配”。

（二）省级政策密集落地，构建精细化治理框架

湖北省积极响应国家号召，结合本地实际出台一系列具有创新性和实操性的地方政策，覆盖公共收益管理、服务模式改革、城市更新等核心领域：

1.公共收益管理破题，权益保障落到实处

2025年7月，省住建厅等五部门联合印发《湖北省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，首次在省级层面系统性明确公共收益的界定、权属、用途及全流程管理规范。办法明确“公共收益属于业主所有”，主要用于补充住宅专项维修资金；要求以物业管理区域为单位单独开户设账，严禁以个人名义存储管理；强制定期公示收支明细，接受业主监督，有效解决了长期困扰行业的“公共收益是什么、谁所有、怎么用”的核心争议。截至2025年底，全省物业小区物业服务信息公开率已达100%，公共收益管理乱象得到有效遏制。

2.酬金制模式试点推广，破解行业信任难题

为破解物业费不透明、服务质量不高、业主与物业信任缺失等长期难题，湖北省于2025年9月30日制定《湖北省住宅小区酬金制物业服务模式工作指引》。指引详细规划“前期准备、企业选聘、按效付费”三大实施步骤，并配套“开设共管账户、建立巡察制度、成本核算、满意度评价”四大保障措施，将物业企业收入与服务绩效直接挂钩，真正实现“质价相符”。据统计，全省试点酬金制服务模式的小区已超过270个，经过物业服务专项提质行动，全省物业相关信访投诉量同比下降41.10%，业主满意度显著提升。

3.“四好”建设引领城市更新，释放市场新空间

中央提出建设“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”目标，为城市更新提供顶层设计。湖北省积极响应，将“四好”理念深度融入老旧小区改造、完整社区建设等工作，推动老旧小区从“有得住”向“住得好”转变。2025年，全省计划完成2000个老旧小区改造，带动约1200亿元社会资本投入，改造过程中同步完善物业配套设施，推动老旧小区物业专业化覆盖，为物业企业参与基础设施运维、社区服务升级释放巨大市场空间。

4.“物业+生活服务”政策支持，拓展服务边界

为应对人口老龄化、家庭结构小型化等社会变化，湖北省积极推动“物业服务+生活服务”模式创新。2025年，商务部等九部门联合印发《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确鼓励发展“物业服务+生活服务”，拓展养老、托育、家政、餐饮、配送等增值服务。湖北省在此基础上出台地方实施细则，对开展适老化服务、社区养老驿站建设的物业企业给予税收优惠和资金补贴，推动“15分钟社区生活圈”全面落地。

（三）核心城市立法先行，示范效应显著

武汉市作为省会城市和行业标杆，其政策实践对全省具有强烈引领作用。新版《武汉市物业管理条例》将于2026年1月1日起实施，该条例确立“党建引领、业主自治、社区协调、政府监管、多方参与”的治理原则，并有多项创新突破：

• 明确要求每半年公布业委会委员、候补委员交纳物业服务费、停车费情况，强化业委会履职监督；

• 规定公共收益必须以物业管理区域为单位单独开户设账，严禁以个人名义存储管理，保障业主财产权益；

• 确立电子投票为业主大会表决的主要方式，简化决策流程，提高业主参与度；

• 明确房屋主管部门及多部门管理职责，构建“多方参与、协同共治”的治理格局。

此次修订构建了更为完善的法治框架，将有力推动武汉市乃至全省行业的规范化、专业化进程。此外，武汉还率先推进199个完整社区建设，2025年有望实现老旧小区物业全覆盖，为全省提供可复制、可推广的经验。

宏观与区域篇：经济稳进支撑，三大城市群梯度发展

2025年，湖北省经济运行稳中有进，高质量发展扎实推进，产业结构持续优化，为物业管理行业提供坚实经济基础。同时，全省“一主引领、两翼驱动、全域协同”的区域发展格局深度落地，武汉城市圈、宜荆荆恩城市群、襄十随神城市群呈现明显梯度差异，物业管理行业发展呈现“核心领跑、两翼追赶、全域协同”的态势。

（一）宏观经济支撑：总量稳步增长，产业结构优化

初步核算，2025年湖北省全年实现地区生产总值（GDP）突破6万亿元大关，同比增长约6.0%，经济总量迈上新台阶。三次产业结构持续优化，第三产业（服务业）增加值占比稳步提升至49.7%，成为经济增长的主要动力源。民营经济活力不断增强，占全省经济总量的比重持续扩大，为物业管理等现代服务业的发展提供了坚实的经济基础和广阔的市场空间。

人口结构方面，湖北省2025年常住人口约5860万人，老龄化率攀升至22.5%，家庭结构小型化趋势明显，核心城市独居人群占比突破20%。人口老龄化与家庭结构变化催生了多元化、精细化的物业需求，尤其是社区养老、适老化改造等服务需求快速增长，为行业发展注入新动力。

（二）建筑业与房地产市场：存量主导，增量分化

2024年，湖北省建筑业房屋建筑竣工面积保持基本稳定，近五年来总体呈平稳态势。考虑到物业管理范畴不断向产业园区、城市服务、文旅物业等领域延伸，预计未来5年湖北省物业管理规模有望增加超5亿平方米，为物业服务企业提供持续的增量市场。

三大城市群房地产市场呈现差异化特征：

• 武汉城市圈：存量优化与高端增量并存，房屋竣工面积超1.5亿平方米，高端住宅、商业办公、产业园区等高端物业占比达35%，房地产市场以存量交易为主，城市更新项目为物业行业带来稳定增量；

• 宜荆荆恩城市群：增量平稳，文旅地产活跃，房屋竣工面积约5200万平方米，住宅物业占比70%，文旅地产竣工面积同比增长15%，核心城市库存去化周期保持在16个月合理水平；

• 襄十随神城市群：存量消化为主，工业物业稳健，房屋竣工面积约4100万平方米，工业物业占比达28%，商业物业库存逐步消化，住宅物业以本地刚性需求为主。

（三）招投标市场特征：非住宅主导，区域差异明显

根据克而瑞物管不完全统计，2025年1–11月，湖北省物业管理行业招标数量总计9690个，预算金额总计220.88亿元，市场环境持续优化。

1.业态分布：办公与公建主导，高端化趋势明显

中标项目业态中，办公类项目无论是招标数量还是预算金额均居各细分业态首位，预算金额达117亿元；其次为其他物业（41.52亿元）、学校物业（18.64亿元）。这表明非住宅业态特别是高端写字楼、产业园区等，已成为物业企业竞相争夺的战略高地，反映出市场对高品质、专业化服务的需求日益旺盛。

2.区域分布：武汉领跑，两翼跟进

分城市来看，武汉市招标项目3769个，预算金额遥遥领先全省，其次为宜昌市（895个）、襄阳市（725个），核心城市成为招标市场主力。从招投标金额分布看，50万元以下项目占比仍较高，但1000万元以上的大额项目占比显著提升，显示市场对一体化综合服务解决方案的需求增长。

（四）三大城市群区域深度分析：梯度特征显著

湖北省物业管理市场发展呈现明显的梯度差异，以武汉城市圈为核心，宜荆荆恩、襄十随神城市群为两翼，不同区域的市场阶段、需求结构与竞争焦点各不相同。

1.武汉城市圈：市场高地，引领创新

武汉城市圈以武汉为核心，涵盖黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、天门、潜江等8市，是湖北省经济最发达、人口最密集、城镇化率最高的区域。2025年，武汉城市圈GDP总量占全省比重超过60%，常住人口城镇化率达78.3%，远高于全省平均水平（65.2%）。

•市场规模与集中度：截至2025年底，武汉城市圈物业管理总面积约8.2亿平方米，占全省总量的63.1%。其中，武汉市独占5.1亿平方米，贡献全省38.9%的招标项目与71.2%的合约到期面积。100强物业企业在武汉城市圈的市场份额达48.7%，显著高于全省平均的29.6%，市场集中度高、竞争激烈。

•服务标准与价格体系：武汉城市圈物业费均价为2.32元/㎡/月，其中住宅1.79元/㎡/月，商业综合体达8.6元/㎡/月，公众物业高达9.10元/㎡/月。服务内容高度标准化，头部企业普遍引入ISO质量管理体系，并试点ESG披露。智慧物业覆盖率达85%以上，AI客服、智能巡检、能耗监测系统成为中高端项目的标配。

•政策创新与治理水平：武汉率先推行“酬金制”试点（占全省试点总数的62%），并将于2026年施行新版《武汉市物业管理条例》，强化电子投票、业委会财务公开等制度。党建引领“红色物业”覆盖90%以上社区，形成“社区党委—物业党支部—楼栋党小组”三级治理体系，治理效能居全省首位。

•代表企业：湖北联投城市运营有限公司，聚焦城市更新与产业园区运营；武汉城市服务集团有限公司、，国资平台核心企业，承接大量政府类公建项目；武汉百步亭花园物业管理有限公司、，“红色物业”全国典范，深耕老旧小区服务与社区治理。

2.宜荆荆恩城市群：潜力释放，加速追赶

宜荆荆恩城市群位于湖北西南部，是长江经济带重要节点和生态屏障区。2025年，该区域GDP总量约占全省18%，城镇化率为58.7%，低于全省均值，但增速较快（年均+1.2pct），发展潜力持续释放。

•市场特征：物业管理总面积约2.6亿平方米，占全省20.0%。市场以住宅为主（占比76%），非住宅项目集中在宜昌高新区、荆州经开区等产业园区。招标项目数量占全省21.3%，但单项目平均预算仅为武汉的58%，服务单价相对偏低。

•服务现状：物业费均价为2.21元/㎡/月，住宅普遍在1.8–2.2元/㎡/月区间。智慧化水平较低，仅头部项目部署基础门禁与监控系统。服务内容以保洁、保安、绿化“三保”为主，增值服务渗透率不足15%。近年来，宜昌、荆州积极推进老旧小区改造（2025年共完成186个），为物业企业介入提供重要契机。

•政策与治理：四市均已出台地方版公共收益管理细则，但执行力度弱于武汉。宜昌市试点“物业+养老”融合服务，在西陵区打造3个社区养老服务中心；荆州市推动“物业+快递柜+团购”微商业生态，探索轻资产运营模式，特色化发展初见成效。

•代表企业：宜昌城发物业，依托城投平台，重点布局保障房与安置小区服务；荆州南湖物业，本地龙头企业，专注住宅精细化服务，客户粘性较强；恩施清江物业，立足山区特色，服务文旅地产与康养社区，形成差异化优势。

3.襄十随神城市群：起步阶段，亟待破局

襄十随神城市群地处鄂西北，是汉江生态经济带核心区域。2025年，该区域GDP占全省16%，城镇化率仅54.1%，为三大城市群中最低。产业结构偏重工业（汽车、装备制造），服务业发育相对滞后，物业管理行业仍处于起步阶段。

•市场规模有限：物业管理总面积约2.2亿平方米，占全省16.9%。项目分散、单体规模小，合约面积超10万㎡的项目占比不足20%。招标项目数量占全省19.8%，但预算总额仅占14.2%，市场价格敏感度高，低价竞争现象较为突出。

•服务粗放，专业度不足：物业费均价仅为1.92元/㎡/月，孝感部分乡镇项目低至1.19元/㎡/月。多数企业仍采用“包干制”，服务标准模糊，人员流动性大。智慧物业应用几乎空白，信息化管理依赖传统表格记录。增值服务几乎未起步，业主对物业认知仍停留在“看门扫地”的基础层面。

•政策落地滞后：虽已转发省级公共收益管理办法，但缺乏具体实施细则与监管力量，酬金制试点尚未启动。社区治理以居委会主导，物业企业话语权弱。不过，襄阳作为省域副中心城市，正加快引进武汉头部物业企业，万物云、保利物业等已进入东津新区高端项目，为区域行业升级注入动力。

•代表企业：湖北襄投物业管理有限公司，区域内唯一进入全国百强的企业，依托襄阳国投资源布局工业与公建物业；十堰宏远物业，深耕东风系家属院服务，具备工业社区管理经验；随州炎帝物业，小型民企代表，以低成本运营维系基础服务。

4.域差距总结

可见，武汉城市圈已进入“服务品质与科技驱动”的成熟阶段，宜荆荆恩城市群处于“标准化补课与模式探索”的成长阶段，而襄十随神城市群仍停留在“基础服务保障”的初级阶段。区域不平衡既是行业发展的挑战，也为全省物业资源整合与梯度转移提供了战略机遇。

市场篇：规模稳步扩张，洗牌整合加速

2025年，湖北省物业管理市场在承压中稳步前行，市场规模持续扩大，市场流动性显著增强，业态结构不断优化，服务价格体系分化明显，行业发展呈现新态势。

（一）行业规模稳步增长，增量空间持续释放

根据克而瑞物管测算，截至2025年底，湖北省物业管理总规模已超过13亿平方米，同比保持稳健增长。其中，住宅类物业管理面积占比虽仍居主导，但非住宅类（包括办公、商业、产业园区、公建、学校、医院等）物业管理面积增速更快，占比持续提升，成为行业增长的核心引擎。

从区域分布看，武汉城市圈物业管理规模达8.2亿平方米，占全省总量的63.1%；宜荆荆恩城市群达2.6亿平方米，占比20.0%；襄十随神城市群达2.2亿平方米，占比16.9%。武汉城市圈仍占据主导地位，但两大副中心城市群增速分别达8.5%、7.2%，高于武汉城市圈6.8%的增速，区域发展更加均衡。

（二）业态结构优化，非住宅成为核心增长点

随着物业企业服务边界持续扩大，非住宅物业因其空间广、业态多、单价高、盈利稳定等特点，成为行业增长的核心引擎。2025年，湖北省非住宅类物业管理面积占比已提升至25%以上，且增速保持在10%以上，远超住宅物业增速。

• 办公物业：招标预算金额达117亿元，位居各业态之首，高端写字楼、城市综合体成为头部企业竞争焦点；

• 工业与产业园区物业：受益于全省产业升级，工业用地类新增土地项目规划建筑面积达6092万平方米，占比最高，产业园区物业服务需求持续增长；

• 公建物业：学校、医院、政府办公楼等公建项目招标活跃，公众物业物业费均价高达9.10元/㎡/月，成为高价值业态；

• 文旅物业：宜荆荆恩城市群文旅资源丰富，文旅物业规模较2023年增长50%，涵盖景区管理、民宿运营、文旅小镇服务等领域。

（三）合约到期引发市场洗牌，存量博弈机会显现

2025年，湖北省物业管理市场进入活跃的“换手期”，合约到期引发的市场洗牌成为核心特征。2025年1–11月，全省共有1207个物业服务合约到期项目，涉及在管总面积超2464万平方米，为优质企业扩张提供宝贵机遇。

• 区域分布：武汉市以705个到期项目、1755.9万平方米在管面积（占比逾71%），成为市场资源重新配置的核心区域；

• 业态分布：办公物业到期项目数量最多（582个），住宅物业到期项目在管面积最大（1260万平方米，占比超51%）；

• 市场影响：这一轮“换手潮”倒逼企业提升核心竞争力，低价竞争逐步退出市场，“质价相符”成为市场共识，为有实力的企业通过市场化手段获取优质存量项目、实现快速扩张提供了契机。

（四）服务价格体系分化显著，价值导向凸显

服务价格呈现明显的业态与区域分层特征，反映出不同业态对服务专业性、复杂度和品质要求的巨大差异。

• 业态差异：以武汉市为例，2025年合约到期项目的平均物业管理费用为4.19元/月/平方米，其中住宅物业均价约2.49元/月/平方米，公众物业（如政府大楼、大型场馆）则高达9.10元/月/平方米，价差超3.6倍；商业综合体物业费均价达8.6元/月/平方米，工业物业均价约3.5元/月/平方米，不同业态价格梯度清晰。

• 区域差异：武汉市全业态平均物业管理费用居全省首位（4.19元/月/平方米），孝感市最低（1.19元/月/平方米），区域间价格差异与各地经济发展水平、居民支付能力和服务标准直接相关。

• 价格趋势：受成本上涨与服务升级双重影响，优质项目物业费呈现稳步上涨态势，而低质效项目面临物业费下调或退盘压力，价格分化进一步加剧。

行业竞争格局：多元主体同台竞技，格局持续重

2025年，湖北省物业市场呈现全国性头部企业、本土龙头企业和特色化专业服务机构多元共存的竞争格局，不同背景的企业凭借各自优势展开角逐，市场格局持续重塑。

（一）竞争主体类型：三类企业各具优势

1.全国性头部企业：资本与品牌驱动，全面布局

以碧桂园服务、保利物业、中海物业等为代表的全国性上市物企，凭借强大的资本实力、品牌影响力、标准化体系和全国性资源网络，在湖北市场尤其是武汉的高端住宅、商业综合体和写字楼领域占据重要地位。它们通常通过承接关联开发商项目、市场竞标及收并购等方式进行布局，发展策略强调规模效应和多元增值服务的渗透。

这类企业的核心优势在于标准化服务体系、数字化技术应用和全国性资源整合能力，能够为高端项目提供一体化综合服务解决方案，但其在区域本土化适配性上仍有提升空间。

2.土龙头企业：深耕区域，探索城市运营

本土龙头企业深度扎根湖北，对地方政策、市场文化和客户需求理解更为透彻，形成了独特的竞争优势。以湖北联投城市运营有限公司、武汉城市服务集团有限公司为代表的本土国企，依托强大的政府资源和资本实力，重点布局城市更新、产业园区、保障房、城市公共服务等大型综合性项目，积极探索资产证券化路径，展现了本土国企在承接城市服务、参与基层治理方面的独特优势。

湖北联投城市运营有限公司作为湖北省物业管理协会的会长单位，其发展路径具有代表性。公司积极探索“场景营造+文化赋能”的大运营模式，不再局限于传统物业服务，而是向城市公共空间运营、产业园区综合服务、城市更新等领域延伸，致力于从“建设时代”的参与者转向“运营时代”的主导者之一。武汉百步亭花园物业管理有限公司则以“红色物业”和老旧小区改造服务闻名，深耕社区治理，形成独特的品牌辨识度和社区粘性。

3.专业化与特色化服务商：细分赛道突围

在市场分工细化的趋势下，一批专注于特定业态或领域的服务商崭露头角，通过专业化、特色化服务构建竞争壁垒：

• 业态专业化企业：专注于学校、医院、工业园区等公建物业管理的企业，凭借对特定行业规范的深刻理解和高度专业化的服务能力，在细分赛道占据领先地位；

• 技术服务商：一些科技公司转型为“智慧物业解决方案供应商”，为传统物企提供数字化改造、AI巡检、能耗管理平台等技术服务，成为行业数字化转型的重要支撑；

• 垂直领域服务商：随着社区养老需求激增，专注于“物业服务+养老服务”的垂直整合商快速发展，通过整合养老资源、提供适老化服务，在细分领域形成核心竞争力。

（二）100强企业格局：集中度稳步提升，非住赛道成焦点

2025年，湖北省物业服务100强企业管理面积合计约3.87亿平方米，占全省物业行业管理总面积的29.6%，行业集中度较往年有所提升，但仍低于沿海发达地区，未来通过市场竞争、并购整合提升规模效应与协同效应的潜力巨大。

1.规模与业态分布

100强企业管理面积均值达779.6万平方米，在管项目数量均值为58个。随着物业企业服务边界持续扩大，非住宅物业成为100强企业积极抢占的战略赛道，非住宅管理面积增速远超住宅板块。头部企业凭借强大的资源整合能力和国资背景，在城市服务、产业园区、大型公建等高壁垒领域建立显著优势。

2.盈利能力

2025年，湖北省物业服务100强企业物业费平均单价约为2.85元/㎡/月。按细分业态来看，住宅物业费均价为2.55元/㎡/月，非住宅各业态物业费水平显著更高，其中商业、办公、医院等业态均价普遍在6元/㎡/月以上，高端公建业态甚至突破10元/㎡/月，反映出非住宅业态的高价值属性。

从营收结构来看，100强企业基础服务占比80.2%，多种经营占比均值为19.8%，其中武汉城市圈企业多种经营占比达25%以上，通过社区零售、房屋租售、养老服务等增值服务提升盈利能力，形成“基础服务保规模、增值服务创利润”的双轮驱动格局。

3.资本市场表现

尽管物业管理行业的资本市场估值处于低位，但湖北省内的物业企业通过股权激励、并购整合等方式，展现了对行业发展的信心。国资背景企业在并购市场中表现活跃，推动了行业的整合与集中。2025年，湖北联投城市运营拟通过资产重组上市，其他多家企业推进顾问事宜，预计年内将有多家物业企业登陆资本市场，提升资金实力，加速规模扩张。

（三）市场竞争趋势：从规模比拼到价值竞争

2025年，湖北省物业市场竞争已从传统的规模扩张转向服务品质、技术应用、增值服务等核心价值的竞争，呈现三大趋势：

• 品牌化竞争加剧：企业愈发重视品牌建设，通过标准化服务、特色化产品、良好的客户口碑构建品牌优势，品牌溢价效应逐步显现；

• 技术赋能成为核心竞争力：智慧物业平台、数字化工具的应用深度成为企业竞争的关键，AI巡检、智能客服、大数据分析等技术能够有效提升运营效率、降低成本、改善客户体验；

• 生态化竞争凸显：头部企业通过跨界合作、资源整合，构建“物业+生活服务”生态体系，拓展服务边界，形成差异化竞争优势，中小企业则向细分赛道转型，通过专业化、特色化服务寻求生存空间。

技术应用与数字化转型：智慧物业从“标配”到“高配

2025年，智慧物业建设在政策推动与市场需求的双重作用下加速普及，数字化技术正深度重构物业服务的内容、效率与商业模式，智慧物业从“可选项”成为“硬性标配”，并向“高配”方向持续升级。

（一）政策驱动与市场需求双轮发力

国家及湖北省层面均出台政策，明确将智慧物业纳入完整社区、韧性城市建设的核心指标体系。2025年8月，住房城乡建设部联合多部门印发的行动方案，要求在完整社区建设中“推动智慧物业建设”，鼓励物业服务企业构建智慧物业管理服务系统，强化人员车辆智能管理，发展线上线下融合的生活服务。

市场层面，业主对便捷、高效、安全的服务需求日益增长，传统物业服务模式已难以满足。同时，物业企业面临人力成本上涨、运营效率提升等压力，数字化转型成为降本增效、提升竞争力的必然选择。政策与市场的双重驱动，推动智慧物业在湖北加速普及。

（二）技术场景深化应用，重构服务模式

物联网（IoT）、人工智能（AI）、大数据、数字孪生等技术在湖北物业场景中落地生根，从基础服务到增值服务，从管理运营到决策支持，全面重构物业服务模式。

1.基础服务智能化升级

• 安防与出入管理：智能门禁、人脸识别、车牌识别、AI监控、高空抛物监测等设备广泛应用，武汉城市圈中高端项目基本实现全覆盖，提升了社区安全等级和出入便捷性；

• 设施设备运维：AI巡检机器人、智能水电表、电梯智能监控等设备大量投入使用，实现设施设备的实时监测、故障预警和自动报修，变被动维修为主动预防，提升运维效率，降低故障率；

• 环境与能耗管理：智能垃圾桶、无人清洁车、智能灌溉系统等应用于社区环境管理，同时通过能耗监测平台实现水、电、气等资源的精细化管理，助力绿色社区建设。

2.客户服务数字化转型

• 线上服务平台：物业企业通过自研APP、小程序或第三方平台，集成报事报修、费用缴纳、投诉处理、信息公示、社区通知等功能，实现服务流程线上化、透明化，业主响应速度提升60%以上；

• 个性化服务推送：基于大数据的客户画像分析，精准洞察业主需求，推送个性化服务信息，如养老服务、家政服务、社区活动等，提升服务精准度和业主满意度；

• AI客服应用：AI数字人客服、智能语音客服在武汉头部企业项目中广泛应用，实现7×24小时服务响应，解决业主常见问题，降低人工客服压力。

3.管理运营数据化决策

• 运营数据可视化：通过智慧物业运营平台，将项目管理数据、财务数据、客户数据等进行整合分析，以可视化图表呈现，帮助管理者实时掌握运营状况；

• 资源优化配置：基于大数据分析，优化人力排班、物资采购、服务调度等，提升资源利用效率，降低运营成本；

• 风险预警与防控：通过对设备运行数据、投诉数据、安全隐患数据等的分析，实现风险提前预警，有效防范物业服务风险。

（三）行业平台与生态构建，赋能产业升级

2025年6月，第二届武汉国际智慧物业博览会成功举办，主题为“提升服务，赢得未来”，聚焦“品质服务提升”“四好建设”和“社区治理”。博览会汇聚了超200家全国参展商，展示了人形门卫机器人、AI数字人、高空清洁机器人、数字孪生平台等前沿科技产品，并发布了《武汉市物业管理行业发展报告》及企业综合实力榜单。

此类平台有力推动了技术、资本与产业的对接，加速了智慧物业生态在湖北的成熟。同时，一批专注于智慧物业解决方案的科技企业崛起，为传统物业企业提供数字化转型咨询、系统开发、设备部署等一体化服务，降低了传统企业数字化转型的门槛。

预计到2030年，AI巡检、智能能耗管理平台、数字孪生系统将成为湖北物业企业的标准配置，智慧物业覆盖率将达90%以上，推动行业人均管理面积和运营效率大幅提升，实现从“数字化”到“智能化”再到“智慧化”的跨越式发展。

服务力篇：POD模型赋能，核心竞争力全面升级

自2020年克而瑞物管首次提出“服务力”概念以来，服务力研究已走过六个年头。2025年，服务力成为企业竞争的核心要素，本报告基于最新服务力POD模型，从产品力、组织力和数字力三大核心层面，系统衡量湖北省物业服务企业的服务供给能力，剖析行业先进实践。

（一）产品力：标准化与生态化并行，服务价值升级

产品力是物业服务企业洞察需求、设计服务、落地方案的核心能力，也是企业核心竞争力的集中体现。2025年，湖北物业企业在产品力建设上呈现两大核心趋势：

1.服务标准化与品牌化

头部企业普遍推动服务标准化建设，建立覆盖全业态、全流程的服务标准体系，确保服务质量的一致性和稳定性。湖北联投城市运营致力于打造“城市运营服务商”品牌，将服务从传统住宅延伸至产业园区、城市公共服务、资产管理等多个维度，提供涵盖能源管理、安全服务、环境服务、行政后勤的一体化综合解决方案。

武汉同济物业管理有限公司依托医疗资源优势，打造“物业+医疗服务”特色品牌，形成包括医疗设施维护、就医引导、健康管理等在内的标准化服务体系；武汉百步亭花园物业以“红色物业”为核心，建立老旧小区服务标准，涵盖社区治理、便民服务、文化建设等多个方面，形成独特的品牌辨识度。

2.“物业+生活服务”生态构建

面对业主多元化需求，物业企业纷纷延伸服务触角，聚焦社区零售、家政、养老、托育、房屋租售等高频刚需领域，构建“物业+生活服务”生态体系。

部分企业围绕桶装水、家电清洗、水电维修等业务建立体系化服务能力，甚至以微利或零利润策略换取客户信任与长期粘性，实现服务价值与商业价值的统一。例如，一些企业推出“社区生活服务包”，整合本地优质供应商资源，为业主提供一站式便民服务；在养老服务领域，企业与康养机构合作，提供助餐、助医、助洁、紧急呼叫等适老化服务，打造“15分钟社区养老服务圈”。

此外，商办及园区物业公司推出办公室装修、办公清洁、会议服务等定制化服务，构建住宅和商业客户的整体经营平衡，拓展服务边界，提升盈利能力。

（二）组织力：高效化与创新化提升，支撑战略落地

高效的组织是企业战略落地的保障。2025年，湖北优秀物业服务企业在组织力建设上动作频频，通过组织架构优化、激励机制创新、人才文化建设，为高质量发展提供坚实支撑。

1.组织架构优化

为应对市场变化和降本增效需求，多家企业对区域公司进行整合重组，缩短管理链条，提升决策效率。例如，某头部企业将原有的多个小微区域合并为几个大区，有效降低管理费率，提升运营协同性；部分企业推行扁平化组织架构，减少管理层级，赋予一线团队更多自主权，提高服务响应速度。

同时，企业加强跨部门协作，建立常态化沟通机制，打破部门壁垒，提升整体运营效率。例如，重庆凯美等企业全面梳理内部流程，推行跨部门协作机制，减少不必要环节，提高问题解决效率。

2.激励机制创新

借鉴行业先进经验，部分企业试点“项目合伙人”模式，将项目利润与一线团队绩效直接挂钩，极大激发员工主动性和创造力。新大正等企业持续健全激励体系，建立面向一线员工的项目合伙人激励模式和面向城市公司的城市合伙人激励计划，推动试点项目利润实现正向增长。

此外，企业普遍建立完善的绩效考核体系，将服务质量、业主满意度、收缴率等核心指标纳入考核，与薪酬、晋升直接挂钩；部分企业推出股权激励、员工持股等长期激励措施，吸引和留住核心人才。

3.人才文化建设

企业普遍重视人才培养与文化建设，加大人才培训投入，通过定期举办分享会、技能比武、行业交流、线上课程等活动，提升员工专业素养与服务能力。同时，与高校、职业院校合作，开展定向培养，建立人才储备基地，解决行业人才短缺问题。

在企业文化建设方面，武汉百步亭等企业着力打造“有爱、有家、有梦想”的职场环境，通过设立母婴室、职工之家、兴趣社团等平台，关注员工身心健康与职业发展，增强团队凝聚力和归属感；科普瑞特等企业构建“三维一体”凝心聚力的劳动环境，让员工感受企业温暖，激发员工的自豪感和归属感。

（三）数字力：智能化与融合化渗透，驱动效率革命

“十四五”规划明确提出“加快数字发展，建设数字中国”，2025年，数字化转型已成为湖北物业企业提升服务力的关键引擎，数字力水平直接决定企业的核心竞争力。

1.智慧物业平台建设

头部企业纷纷加大科技投入，构建自主研发的智慧物业平台，实现服务流程数字化、管理决策智能化。武汉城市服务集团依托智慧物业运营平台，整合人员、设备、客户、财务等数据，实现服务工单自动派单、跟踪、闭环管理，运营效率提升40%以上；湖北联投城市运营打造的智慧园区平台，实现产业园区的招商、运营、服务一体化管理，为企业客户提供全方位数字化服务。

中小企业则通过与第三方科技公司合作，引入成熟的智慧物业解决方案，快速实现基础服务数字化，降低转型成本。

2.线上线下服务融合

企业通过自研APP或小程序，集成线上物业服务、优质购物、邻里社交、社区活动等功能，打造社区生活共享平台，实现线上线下服务深度融合。例如，天骄智慧服务的“雪炭SharedTime”平台，集成物业服务、社区团购、邻里社交、养老服务等功能，业主可随时随地享受便捷服务、参与社区互动，极大提升居住体验和满意度。

同时，企业利用抖音、微信公众号等新媒体平台，构建品牌传播矩阵，发布服务信息、社区活动、便民资讯等内容，加强与业主的互动沟通，提升品牌影响力。

3.数据驱动决策

通过对业主行为数据、设备运行数据、能耗数据、投诉数据等的深度挖掘与分析，企业实现从“被动响应”到“主动预防”的服务模式升级。例如，通过分析业主报修数据，预判设施设备故障风险，提前安排维护；通过分析业主消费数据，精准推送个性化增值服务；通过分析能耗数据，优化资源配置，降低运营成本。

数据驱动决策让物业服务更加精准、高效，帮助企业更好地满足业主需求，提升运营效率和盈利能力。

挑战与机遇：破局转型，迈向高质量发展

2025年，湖北省物业管理行业在迎来历史性发展机遇的同时，也面临诸多挑战。唯有准确把握机遇、有效应对挑战，才能实现行业高质量发展。

（一）面临的主要挑战

1.成本与利润压力持续加大

劳动力成本刚性上涨是物业企业面临的核心压力，基础服务人工占比高，人工成本占总成本的比重超过60%，且逐年上升。同时，物业费下调潮与退盘压力叠加，部分低质效项目物业费下调20%-35%，甚至出现“业主炒掉物业”现象，企业盈利空间受挤压。传统依赖基础服务和公共收益的盈利模式难以为继，盈利转型阵痛明显。

2.区域发展不均衡

三大城市群在规模、质量、业态、盈利水平等方面存在显著差距，武汉城市圈已进入成熟阶段，而襄十随神城市群仍处于初级阶段。区域发展不均衡导致优质资源过度集中，中小城市和县域市场服务水平偏低，业主需求难以得到满足，制约行业整体发展。

3.专业化人才短缺

行业向智慧化、专业化、多元化转型，亟需既懂物业管理、又懂技术、善管理、通法律的高素质复合型人才。目前，行业从业人员整体素质偏低，专业人才供给不足，人才短缺成为制约企业数字化转型、服务品质提升的重要因素。

4.技术应用瓶颈与信任难题

数据孤岛现象突出，不同物业企业、不同服务系统间数据难以互通，影响智慧物业整体效能；隐私合规要求提升，智慧物业涉及的业主信息收集、使用面临严格监管，限制了技术全面推广。同时，业主与物业之间的信任缺失仍未完全解决，物业费不透明、服务质量不达标等问题仍是引发矛盾的主要因素。

（二）蕴藏的发展机遇

1.政策红利持续释放

国家“十五五”规划将物业纳入顶层设计，省级政策密集出台，涵盖公共收益管理、酬金制试点、智慧物业、“物业+生活服务”等多个领域，为行业发展提供坚实政策保障。老旧小区改造、完整社区建设、城市更新等政策推动，释放大量物业增量需求，为企业发展提供广阔市场空间。

2.城市服务边界拓展

“城市运营”理念为物企打开了市政环卫、园林绿化、公共设施维护、产业园区运营、城市更新等万亿级新市场。湖北省本土国企凭借资源优势，在城市服务领域已取得显著成效，未来城市服务将成为行业增长的重要引擎。

3.社区增值服务潜力巨大

在“物业服务+生活服务”政策鼓励下，社区养老、托育、家政、零售、资产租售、健康服务等增值服务赛道空间广阔。随着人口老龄化加剧、家庭结构小型化，业主对增值服务的需求日益增长，有望成为物业企业新的利润增长引擎。

4.技术赋能效率革命

数字化、智能化投入虽初期成本高，但长期将带来运营效率的根本性提升和商业模式的创新。AI、物联网、大数据等技术的深度应用，能够有效降低人工成本、提升服务质量、优化客户体验，是构建核心竞争力的关键。

（三）发展建议

1.提升服务质量与合规水平

• 推广标准化建设：建立覆盖全业态、全流程的服务标准体系，提升服务一致性与专业性；

• 深化酬金制应用：扩大酬金制服务模式试点范围，通过透明化成本核算、按效付费机制，重建业主与物业信任；

• 强化合规管理：严格落实公共收益管理、信息公开等政策要求，规范合同履约与服务流程，降低信访投诉风险。

2.优化成本结构与技术赋能

• 加大智能化投入：推广巡检机器人、AI工单系统、智能监控等设备，替代部分人工岗位，降低长期运营成本；

• 提升运营效率：通过数字化管理平台整合项目数据，优化人力配置、物资采购、服务调度流程，提升管理精细化水平；

• 构建数据共享机制：推动行业内数据标准统一，打破数据孤岛，实现跨企业、跨区域资源协同。

3.推动区域均衡与协同发展

• 建立资源共享联盟：鼓励武汉等核心城市的优质企业向襄阳、宜昌等地输出管理经验、技术平台和服务标准；

• 政策差异化支持：地方政府针对不同区域发展水平，制定差异化扶持政策，鼓励民企参与中小城市物业项目，提升区域整体服务水平；

• 深化国资民企协同：引导国企物业与民营物业建立合作机制，国企发挥资产整合优势，民企输出专业服务能力，实现优势互补。

4.加强人才培养与团队建设

• 完善人才培养体系：与高校、职业院校合作，设立物业管理专业，开展定向培养；建立内部培训体系，提升员工专业素养与服务能力；

• 优化人才激励机制：提高从业人员薪酬待遇，完善晋升通道，吸引和留住核心人才；

• 提升行业社会认同：加强行业宣传，提升物业管理行业的社会地位和认可度，吸引更多优秀人才加入。

未来趋势展望

展望未来五年，随着政策持续赋能、科技深度渗透、需求不断升级，湖北省物业管理行业将进入“质量提升、结构优化、生态协同”的新阶段，呈现以下四大发展趋势：

（一）行业整合加速，市场集中度提升

市场洗牌将持续加剧，行业淘汰率预计提升至年均5%，头部企业通过并购、合作等方式扩大规模，市场集中度进一步提升。预计将培育5家年收入超50亿元的龙头企业和20家专精特新企业，形成“全国性品牌+区域性龙头+特色中小企业”的市场格局。中小企业将向细分赛道转型，通过专业化、特色化服务寻求生存空间。

（二）服务产品化、品牌化，价值导向凸显

企业将从提供模糊的“服务”转向打造清晰的“服务产品”，形成标准化、可复制的服务体系，并通过品牌建设实现溢价。服务价格将更加市场化，“质价相符”成为行业共识，优质优价、劣者淘汰的市场机制将逐步完善。

（三）绿色低碳与智慧化深度融合

在“双碳”目标下，绿色建筑运维、节能改造、新能源设施管理将成为物业企业的新能力要求和新业务增长点。智慧物业将向深度智能化、全场景覆盖方向发展，AI、数字孪生、物联网等技术的应用将更加广泛，实现服务、管理、运营的全面智慧化，人均管理面积和运营效率大幅提升。

（四）“基础服务+增值服务+城市服务”三级增长模型成型

领先企业将形成“基础服务保规模、增值服务创利润、城市服务拓边界”的三级增长模型。基础服务将实现标准化、智能化，保障企业稳定现金流；增值服务将聚焦高频刚需领域，形成多元化盈利来源；城市服务将成为新的增长引擎，推动企业从“社区服务商”向“城市价值合伙人”转型。

结语

2025年的湖北物业管理行业，正站在一个历史性的转折点上。国家战略的加持、地方政策的创新、市场自身的演进与科技浪潮的冲击，共同塑造着一个更加规范、更加专业、也更加充满活力的行业新生态。武汉城市圈领跑全省高质量发展，宜荆荆恩城市群加速追赶，襄十随神城市群亟待破局，三大城市群的差异化发展格局，既揭示了区域不平衡的现实挑战，也孕育着跨区域协同与资源优化配置的巨大机遇。

从行业发展来看，政策体系持续完善，市场规模稳步扩张，头部企业引领整合，服务力成为核心竞争要素，物业管理已从传统服务行业升级为城市治理与民生保障的重要力量。未来的竞争，不再是简单的规模比拼，而是综合实力与服务力的全面较量。

展望未来，唯有主动拥抱变化，坚持服务初心，深化科技赋能，积极参与社会治理与城市发展的物业企业，才能在这片荆楚大地上行稳致远，赢得未来。克而瑞物管将持续追踪湖北物业市场动态，为企业战略决策提供数据支撑与前瞻洞察，助力行业迈向更加专业化、智慧化、人本化的未来，共同为增进湖北民生福祉、提升城市品质作出更大贡献。

附：2025湖北省物业服务企业综合实力系列榜单

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本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC投管云、资管云等，为大量房企提供了决策依据。