福州楼市：狂飙的二环，消失的房企

随着近期土拍结束，正好来聊聊福州今年的土拍汇总，顺便整理一下近6年的土拍数据，从开发商、区域等维度看看供应的差异。

汇总数据

2025年，举行13次土拍，四区成交68幅地块，住宅用地39幅，成交总价324亿，其中住宅292亿，供应面积1789亩，住宅1177亩。

分析：今年的出让体量相比于去年有所下滑，从各项指标来看，纯商的面积大幅下滑，不过最终金额下滑也仅50亿。

从纯商的平均楼面价来看，今年相比去年也上涨不少。

从历史数据来看，今年324亿是5年新低，福州也从目标的450亿调整成300亿，最终依靠跨年到1月的土拍，超额完了这个目标。

从住宅面积来看，今年也是最低的一年，特别相比于高峰期的2020年，腰斩都不止。

区域对比

接着看看各个行政区的供应差异，这次以纯商做切入点，这样可以更好评估供应情况：

分析：今年4个行政区的供应相对均衡，其中鼓楼依旧延续了去年体量，至于台江，今年有所下滑，去年是台江纯商的巅峰。

对于鼓台，虽然今年没有爆量，但是对比前几年的供应量，也就不算低。

接着是晋安、仓山，福州主要的土地粮仓。

2020年仓山区就能供应1600亩纯商，2024年同样是仓山区737亩，2023年是晋安区655亩。

至于今年，仓山区供应面积更多，计容面积差不多，但是金额比晋安少了接近一倍。

这意味着，晋安区今年的土地比仓山值钱很多。

对于晋安真正值钱的也就是二环内，所谓的二内晋。

这时候再看看一个数据，即所谓鼓台二内晋，福州的好位置供应：

从数据来看这3年这些好区域的供应可谓爆发，今年更是达到巅峰375亩，73万方。

对比2020年，福州纯商拍出1874亩，这些区域仅138亩，不到10%。

今年纯商拍出821亩，占比45%，可谓近年最高的一年。

简单盘点历年的核心供应地块也能回忆出来：

2020年福州最大粮仓来自帝封江，鼓台最大的供应来自保利天悦2期，这也福州前10年鼓楼最大的一幅纯商。

2021年鼓台依旧是断供状态，仅台江拍出2幅纯商，一幅是榕发江墘云筑，一幅就是国贸天琴湾。

2022年，台江拿出了上海西旧改，即建发璞云、国贸天琴樾，所谓的二内晋也仅保利锦上、华林雍璟。

时间来到2023年，由于外围土拍持续遇冷，鼓台旧改正式开启：

伴随着鼓台开启大规模供应，2023年底的土拍也正式上架，吸引了保建国等持续举牌拿地，溢价率不低，成为遇冷土拍下少有的回暖局势。

这里面涉及：屏西、高工、汽车南站、南湖，这些地块基本都已经上市，大部分也都进入尾盘，只不过当初高价拿地，也经历了一波均价的持续下滑。

2024年大旧改主要来自台江的凤凰西、状元小区、金屏垱，剩余地块都是体量不大的纯商。

2025年随着零星地块结束，立即开启几大旧改：环南、宁化、琯尾街、河南。

四大旧改在一年内就上架出让，速度可谓不快。

至此福州近3年，在土拍持续低迷下，所谓的优质地块呈现狂飙的态势。

3年供应合计988亩，计容面积186万方。

而2020-2023年，福州土拍量更大的时候，仅360亩，计容面积58万方。

这意味着这3年，二环供应3倍。

这时候再看一个数据，即去化数据，近3年出让的34幅地块，目前已经领证销售的12幅，集中在保建国、绿城、华润这些外来房企身上。

从网签数据来看，剔除车位后，合计计容42万方，平均耗时15个月左右。

这时候去套供应面积186万方，网签占比23%。

近3年的供应，按照近一年多的去化速度，要卖完需要66个月左右，合计5年半。

这还未考虑已经被持续消耗的客源。

房企情况

再看看房企的维度，首先是本土国企拿下的纯商情况：

分析：从2020年至今的6年，福州几大头部国企，合计拿下3100亩左右的纯商地块，金额750亿。

拿地趋势，金额最近3年更是爆发。

其中榕发成为代表，房企也是最早进行兜底的房企，早期的主力军也是它。

从房企的年度走势也能看到差异，2021年是国企兜底的开启，随后的3年都是榕发领跑。

其中2023年，榕发更是一家撑起了福州的土拍使命，113亿，其他几家国企不过30亿出头。

这里面包括南湖、三远旧改。当然后来三远两幅地块被回收42亿。

这2年也能看到房企的变化，明显的放缓拿地，今年仅拿下两幅纯商，一幅在奥体，一幅在南二环，面积不过40亩。

这2年没了榕发，建总、左海成为新的拿地代表。

其中建总这2年557亩，金额141亿，成为新的领头羊。

此外左海也是紧随其后，520亩，金额133亿。

两家房企这两年都在改善盘发力，推出不少改善新盘，也拿下多幅优质地块，后续预计也是最受关注的两家。

目前来看，建总更讲究市场化，产品定位会更结合地缘客预算。

至于左海，可能只想做每个板块最豪的产品，一股脑就是给它尽量堆满。

随后的国企就是古厝集团，两家子公司，虽然新榕更早起步，不过这几年兜底以福厝为主，最近3年新榕开始成为主力。

特别是今年，拿地异常迅猛，也拿下了多幅优质地块。

对于这两家房企最大的困扰还是产品不够出圈，目前市场认可度略低于上述3家。

简单聊完本土国企后，看看外力房企代表的保建国：

这6年三家外力房企也贡献了437亿，只不过这2年拿地可谓直接断崖。

前4年，年平均贡献100亿，面积258亩，27幅。

近2年，仅3幅地块，金额合计30亿，面积122亩。

它们分别是保利天瓒，以及国贸拿下的2幅，五四北的望樾、以及环南纯商--华樾公馆。

这时候再结合福州的二环优质地块供应趋势，近3年持续爆发，结果只有2023年保建国大举拿地，后来两年它们就参与度极低了。

这意味着，以前还会说外来房企不拿地，是福州不给好地。

而目前的趋势是给了好地，也没有外来房企的身影了。

可谓是极端写照。

只能说2023年那次高价拿地，后来的去化表现与价格走势，大体也让外来房企对福州的后续改善需求，存在很大疑问。

供应盘点

最后聊聊供应预期，十五五的各区规划提及了一些：

晋安区：推进连潘新村、新华印刷厂等片区，以及米厂宿舍等零星旧改，分批分期完成约500万平方米旧屋区改造。

仓山区：启动飞凤山周边项目征迁，力争全年交地4500亩以上，拆除房屋180万方以上，出让1200亩以上。

台江区：适时谋划推进29片、约1000亩房屋征收工作，今年计划启动约192亩地块旧改工作。

鼓楼区：谋划推动二环路沿线旧改项目。

以上就是四区相关旧改规划的描述。

以前最大的粮仓晋安、仓山，其中仓山从规划来看依旧很大，主力在三环附近的飞凤山，目前金山新盘井喷，其中高宅旧改、天翔地块，成为库存主力。

这时候再拿出飞凤山，只能说金山奥体，很长时间都卖不完。

至于晋安，从三远、西园旧改，开始朝着二环内推进，南湖、环南、琯尾街，下一步就看还会拿出哪些优质地块，其中茶会小区期待颇高。

最后鼓台，其中台江区对比上一个五年，规划是持平的，回顾前5年台江，上海西、凤凰新村、宁化旧改、汽车南站、状元小区、金屏垱、祥坂新村等。

那后面5年台江区看样子还要拿出大旧改。

至于鼓楼的描述相对简略，看上去并未提及太多规划，借鉴二环哥的分享，他觉得这些地方有可能：福大怡园+怡园西村+坡下新村、福屿、原厝村+同春药业、省直屏西的另一边。

如果最终这些地块真的旧改，那西二环可谓混战。

不管如何，只能说福州后续5年的土拍供应，大概率看还是停不下来。

借鉴前6年的走势，2020年主力在郊区，如帝封江、三江口，后来民企暴雷，进入南二环北园等，2022年晋安湖成为土拍大卖点，2023年启动鼓台核心供应，2024年为了土地吸金，拿出高宅、西园、福峡路等地块，让国企兜底，2025年，外围国企也不好兜，二环短时间内供应上架弥补缺口。

2026年，要如何推进？

保建国看到优质地块并未出场，库存也并不算多。

本土国企从榕发吃饱，再到建总左海接力，最终到福厝新榕，再到今年的地铁置业。

很明显很多房企也吃撑了。

后面5年要何去何从？