新旧物业交接2个月未成功 5000人小区困局待解

政府建议召开临时业主大会，重新表决。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

离约定的旧物业退场时间已经过去2个多月时间，佛山市狮山镇君湖天下花园还是没能推进新旧物业的交接。

君湖天下花园是一个拥有2000多户、5000多名业主的住宅小区，2025年6月，该小区召开业主大会，通过了不再续聘原物业服务企业——奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司南海分公司（以下简称“奥园物业”）的决议，随后业主委员会（以下简称“业委会”）通过招标确定了新物业服务企业——广东宏德科技物业有限公司（以下简称“宏德物业”）。

1月23日，君湖天下花园业委会主任程正才对中国房地产报记者表示，按照相关规定，新旧物业本应在2025年11月3日完成交接，但截至目前，奥园物业仍拒不配合交接，期望相关部门能介入保障交接顺利进行。

奥园物业的回应则是一份以业委会为被告的民事起诉状，该公司认为业主大会未作出选聘宏德物业为小区新物业服务人的决定，业委会也无权通过招投标方式选聘新的物业服务企业，因而要求继续履行前期物业服务合同。

双方各执一词，事态陷入僵局。据狮山镇房屋管理所相关人士透露，佛山市南海区住房城乡建设和水利局已向君湖天下花园业委会发出正式建议，由业委会委托属地社区协助尽快召开临时业主大会，对物业选聘核心问题进行重新表决。“因业主大会存在不确定性，具体的时间表暂时不能提供。”

物业交接遇阻

据程正才介绍，奥园物业是君湖天下花园的前期物业服务企业，虽服务时间不短，但其服务质量并未达到业主们的预期。在2023年业委会成立前，该小区每月在12345热线上的投诉多达上百起，小区公共收益也像一笔“糊涂账”。为了改善居住品质，2025年4月，君湖天下花园召开了业主大会，对4个议题进行表决。包括，一，是否同意续聘原物业服务公司；二，是否同意《南海区君湖天下小区物业服务合同》表决稿；三，如通过招聘或续聘企业在业主大会投票结果公布30天内不能签订业主大会表决通过的《南海区君湖天下小区物业服务合同表决稿》，是否同意通过公开招投标方式选聘其他物业服务企业；四，如以公开方式选聘物业服务企业，是否同意授权业主委员会成员履行本次选聘物业服务企业的招标活动的招标人职责。

最终，这4个议题都获表决通过。于是，君湖天下花园业委会于2025年9月通过招标代理公司发布招标公告，并在1个多月后确定宏德物业为中标企业。2025年10月18日，业委会与宏德物业签订新物业服务合同，同时向奥园物业发出《退场通知书》。

此后，事件的走向便脱离了业委会的预期。根据《佛山市物业管理条例》等相关法规，奥园物业本应在2025年11月3日退场，但该公司至今仍拒绝交接。

“迄今为止我司从未接到过解聘的通知，业主大会至今也未表决选聘新的物业服务企业。”奥园物业君湖天下项目有关负责人对中国房地产报记者表示，目前该公司依法继续履行物业服务合同，同时依法维护自身权利提起诉讼。

奥园物业在起诉状中表示，根据相关法律法规，选聘和解聘物业属于关乎全体业主利益的重大事项，这一事项应当经由业主共同决定，由业主共同决定的事项不能通过授权业委会决定。而君湖天下花园并未就选聘宏德物业为小区物业服务企业召开业主大会及作出合法有效的业主大会决定。

此外，根据业主大会议题4中的表述，“如以公开方式招聘物业服务企业”，则“授权业主委员会成员履行招标活动的招标人职责”，而非授权业委会作为招标人通过招投标方式选聘物业服务企业，业委会自称其获得业主大会授权可直接通过招投标方式选聘物业企业，与小区作出的业主大会决定内容不符。

因此，该公司认为业委会无权要求该公司退场，其发出的《退场通知书》无效。

而在君湖天下花园业委会看来，该小区业主大会表决及招标投票更换物业等事项的所有程序均依规合法，具备充分的法律依据和民主决意权。奥园物业的阻挠行为缺乏事实依据，严重侵害了业主的合法权益。

部分业主反对新物业进场

除了奥园物业外，也有一些业主对业委会聘任宏德物业为新物业服务企业表示了异议。

据狮山镇房屋管理所相关人士介绍，部分业主质疑招标程序中的招标文件未提交业主大会审议、未对中标结果予以确认等问题，该所已收到一部分业主递交《关于发起反对“宏德物业”入场联名签署的倡议书》复印件，联名反对“宏德物业”入场，并要求立即召开业主大会。“小区内部意见严重对立。”

基于业主群体分化、意见不一，物业交接现场极大可能发生人员对峙冲突，以及奥园物业和相关业主已向法院提起诉讼，要求撤销业委会决定等复杂情况。南海区住房城乡建设和水利局建议业委会委托属地社区协助尽快召开临时业主大会，对物业选聘问题进行重新表决，以大多数业主的明确投票结果选出具有民意基础的新物业公司，保障业主的知情权、参与权和决定权，从根本上化解分歧。

据了解，君湖天下花园所在社区已牵头与保利、招商、时代、豪信等物业企业协商临时接管事宜，以备该小区出现物业管理真空状态时，可采取应急措施对该小区进行临时托管协调。但这一措施遭到了部分业主的反对。

对于召开临时业主大会的建议，程正才有不同的看法。他表示，业委会无权委托社区代行职责，就现阶段的工作而言，政府或社区亦无权代理业委会职责。而且，目前业委会未收到20%业主联名提名，未达到议事规则规定的临时业主大会召开的任何触发条件。此外，“不可能，也不建议用一次临时业主大会推翻一次正式业主大会的决议。一旦这样去做就会进入一个死循环，如果后期有业主这样反对，是不是又要召开呢？”

这意味着，临时业主大会的推进也非易事。

为解决物业交接争端，不少小区选择了司法诉讼的路径，但同样费时费力。例如，南通市某小区在2024年7月召开业主大会选聘新物业，但旧物业对业主大会决议及业委会成立的合法性有异议，拒绝撤场。为解决新老物业交接问题，该小区业委会于2024年12月向法院提起诉讼，请求判令旧物业撤出小区。1年后，法院作出一审判决，判令旧物业于判决生效之日起十五日内退出小区物业服务区域，并向业委会移交相关资料、设施并结清相关费用。

从程正才的角度看，无论是司法诉讼还是召开临时业主大会都不是最优选项，理想的结果是尽快依规推进新旧物业的交接工作，长时间的拉锯、对立，对奥园物业及大部分业主都有害无益。但从事态的发展情况来看，奥园物业及部分业主的诉求与业委会并不一致，彼此间的矛盾难以在短时间内调和。新旧物业的交接，大概率将是一场持久战。

佛山市某小区业委会主任对中国房地产报记者表示，君湖天下花园的案例凸显了依法开展社区治理的重要性。“业主大会的部分议题设置不够严谨，容易产生歧义，引发纷争。”例如，君湖天下花园本次业主大会的决议并未触发议题3，也可以理解为“使用招投标方式选聘其他物业企业”的前提条件未达成。这说明，业委会需要专业指导，加深对相关法律法规的理解，特别是在推进小区重大共同事项时。

另一方面，地方政府若能进一步明确小区选聘物业服务企业的具体流程，加强指导，也有助于减少此类纠纷的产生。据程正才透露，此前佛山市已有小区通过业主大会授权业委会履行选聘物业服务企业招标活动的招标人职责，通过公开招标选定物业服务企业，最终新旧物业完成了交接。而君湖天下花园此次业主大会的议题设置完全参照该小区的做法，按理应可顺利交接，但实际情况却截然不同。