保利物业、银城物业等掀起2026年物企“撤场潮”

观点网 1月平平无奇的一天，杭州赞成美树小区物业群里弹出了一则新消息，不是追算欠缴的物业费，也不是播报小区维修服务的进度，而是一份来自物业公司的撤场函。

1月12日，南京银城物业服务有限公司杭州分公司发出了一份《有关撤出赞成美树小区物业服务工作函》，表示由于收缴率持续过低，加之运营成本上涨，决定于2月28日24时起，正式停止对该小区的物业服务，并完成人员撤场。

南京银城物业（杭州）为瑞森生活服务旗下物业公司，成立于2018年，于2023年5月进驻赞成美树小区，提供小区物业服务，到正式撤场，服务年限不过三年。

于业主而言，缴费意愿低主要在于物业公司提供的物业服务品质不符合业主为此付出的价格，即“质价不符”；于物业公司而言，收缴率低、资金流动性差，就无法为业主提供高质的甚至是基本的物业服务。

如此往复，业主与物业公司之间的矛盾陷入死循环。从“降价潮”持续升级，随之而来的便是“撤场潮”。

三换物业公司

银城物业此次撤离的赞成美树小区位于杭州余杭区良渚街道，开发商为浙江金纬房地产开发有限公司，该房企分别由浙江省赞成集团有限公司、浙江赞成控股集团有限公司分别持股74.3%和10%，其余15.7%则由职工持股会持有。

赞成美树小区于2010年建成，并于2012年1月交付，占地面积约5.37万平方米，建筑面积约12.88万平方米，房屋总数1152户。

但交付之后，赞成美树小区就频繁传来负面动态。物聊社获悉，有业主表示，从2015年开始，楼栋外立面瓷砖陆续脱落，据粗略统计，因外立面掉落砸坏住户房窗的情况多达30多户；此外，还有多处墙面存在空鼓情况。

当时小区的物业公司表示，外墙脱落发生在房屋的保修期内，主要责任不在物业，只能协同业委会联系开发商和街道，推进墙面维修和改造事项。

但该小区开发商项目公司负责人多次拒绝回应，且已经对项目公司进行了注销，此类问题无法彻底得到解决。

墙面脱落只是赞成美树小区的房屋质量问题中的一个突出表现，开发商“失踪”之后，矛盾全都转移到了物业公司身上。

这也是该小区交付14年三换物业公司的根源问题——维修任务重于服务任务。

小区交付之初的前期物业公司为浙江赞誉物业，其由杭州万科物业100%持股，彼时物业费为1.75元/平方米。服务八年后，2020年，经业主大会表决，小区选聘杭州万科物业成为新的物业公司，物业费升至3.5元/平方米。

但服务期刚满两年，业主大会再次表决与杭州万科物业终止物业服务合同，并针对后者未履行的事项进行起诉，又闹了个不欢而散。

再后来便是银城物业带资入场又匆忙离场的故事。

2023年5月，进驻赞成美树小区之初，银城物业就出资50万元投入业委会账户，并表示“每年不计成本超出物业服务合同范围解决历史遗留问题”，物业费与前物业公司相比，下降了0.9元/平方米至2.4元/平方米。

但由于小区物业费收缴率持续处于过低水平，加之物业服务运营成本刚性上涨，导致该项目长期处于严重亏损状态，无法维持正常运营与服务投入，银城物业将于2026年2月28日正式退出赞成美树小区物业服务。

同时，相关业主也需于银城物业正式撤场之前结清物业费，以及在小区物业服务进入空窗期之前，为小区找来第四家物业公司。

未平的撤场潮

作为服务对象是成千上万个业主的行业，物业服务并不缺少各种争议和矛盾。

关于一项服务，也许物业公司认为自己达到了100%的执行力度，但仍然存在“不满意”“不够细致”的声音；相反，也存在业主认为服务质量不匹配服务价格，但物业公司已处于长期亏损状态的情况。

事到如今，降费已无法解决服务质量与收缴率的问题，物业公司与业主间的矛盾愈演愈烈，业主要求更换物业公司的情况不在少数，物业公司主动撤场也已成为行业一种现状。

2025年四季度至今，短短4个月的时间内，已传出包括新城悦服务、金茂物业、碧桂园服务等头部物业公司退出小区物业服务的动态，保利物业、福建一建物业等央国企物业公司也卷入了这场风波。

例如，新城悦服务已于2025年12月31日正式退出阜阳市颍州区吾悦广场（安置房）小区物业服务，服务时限刚满3年。

退出该项目的原因在于部分业主长期拖欠物业费、二次加压费等现象仍存，导致收缴率未能达到基本运营红线，加之物价上涨、人力成本增加等因素，项目处于严重亏损状态。

央企保利物业则是在2026年一次性退出了中冶在上海的两个住宅项目——中冶祥腾城市佳园和中冶祥腾城市广场。

值得注意的是，保利物业自2025年6月入场，距离发出撤场函仅过去6个月，将于2026年3月正式退出项目。服务期还不到一年，就因物业费结算困难而导致公司现金流持续亏损，最终以撤场收尾。

撤场现象频出，也深刻地反映了物业服务“包干制”的弊端。

目前，物业服务主要采用两大收费模式——包干制与酬金制。其中，包干制的采用范围相对更广，据统计，约95%小区采用包干制；酬金制相对比较年轻，在大多数地区仍处于推广阶段。

包干制的利弊十分明晰，在拟定合同时便敲定物业费均价与服务内容，金额层面由物业公司自负盈亏，质量层面则由业委会进行常规性监督。

但随着业主对生活质量的要求不断提高，以及进行物业服务所需的人力、物力成本的上涨，包干制的弊端也逐渐显现了出来，即业主不认同服务品质，缴费意愿极低，导致物业公司难以盈利甚至亏损，进而影响服务品质，矛盾便如车轮般越滚越远。

在此背景下，酬金制应运而生。

在拟定合同时，物业公司会提出固定的管理酬金，经业主表决通过后，管理酬金成为物业公司的合法利润，与后期展开物业服务的一切费用完全分开，同时，物业公司所动用的每一笔资金都需向业主公开、核实。

这样一来，就消除了业主对物业公司谋取不正当利益的不满，业主的缴费意愿也会得到一定程度的提升。

但酬金制也不是万能钥匙，作为一种服务业收费模式，同样存在弊端，比如物业公司或许会因为酬金固定而不愿意在提升服务品质上下功夫。

最关键的一点在于，缴费率以及业主共担盈亏的意愿达不到100%，酬金制也无法实施下去。等待着业主和物业公司的，将会是另外一个循环。

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