科创x乐活：一场先锋城区的系统性升级

刚刚过去的一周，央视等媒体再度将目光对准了地处深圳银湖山麓的玉龙片区——预计到今年底，这里就将释放出30公顷“净地”，成为深圳市中心最大的一块集中连片产业用地。

“全国体量最大”“全量开挖搬迁治理”“百万平方米数字智谷”……这些关键词不仅将这座尘封已久的大型填埋场重新推入公众视野，也折射出深圳罗湖加快构建都市型现代化产业体系，通过推动城市存量资源转化与功能迭代加速产业升级的深层布局。

作为因改革开放而闻名的“特区长子”，罗湖如何将“先锋精神”转化为具体行动？面对较早建成区普遍存在的空间资源错配、发展动能不足等问题，又如何破局？事实上，在“二次创业”的道路上，这座深圳最具历史底蕴的城区，早已明确以“产业向新向优”驱动“发展提速提质”，将“老城区”与“新动能”转化为能级跃升的双重变量，以贯穿系统、深入肌理的“创新改造”，推动着一场前所未有的深度革新。

空间破壁：优化“发展格局” 统领“产城共兴”

以EOD（生态环境导向开发）模式开发的玉龙片区，是清水河数字新城的核心拓展区和开发主战场。在最大跨度280米的巨幅天幕之下，正在实施推进的是一场现实版的“移山计划”。

不久的将来，定位“山水云台・数创智谷”的玉龙银湖智谷将以“数字经济”为产业主线，立足软信与人工智能、生命健康、低空经济等新兴产业，计划布局研发、中试、数字服务等产业链条，打造成数字产业聚集的智创高地、城市与自然共生的生态绿谷，规划开发规模超百万平方米。

玉龙片区效果图

纵观全球，成功实践EOD模式的已有先例，比如美国加州尔湾，瑞典马尔默市的西港新区等。此次，罗湖更是将环境修复与开发建设、产业导入统筹谋划、同步推进，确保环境修复工程竣工验收后，可立即启动产业园区打造。在这个中心城区“环境治理+开发建设+产城融合+创新引领”的发展样本中，你不仅可以看到生态环境风貌的提升，还有城区蝶变、产业焕新的缩影。

过去的45年中，深圳用超高强度时空压缩，走过了国外一些大都市上百年走完的城市化历程，自然也会率先遇到“再城市化”的问题。这其中，尤以深圳改革开放最早建成区、中心区的罗湖最为典型。

面对人口密度、开发强度、经济密度高企，但综合承载力相对不足的情况，如何重塑城市空间价值，激活发展潜能？罗湖给出的解题思路之一，便是通过“空间格局”优化统领“产城共兴”，科学布局全域生产空间、生活空间、生态空间，

近年来，罗湖率先试点城市更新改革，通过城市更新、存量空间挖潜和提质改造，新增产业空间超500万平方米，实现了从产业空间上“再造一个新罗湖”，彻底打破了老城区“没空间”“没土地”的掣肘。

以集中连片开发区域来看，罗湖就有4个：清水河数字新城红岗国际创新广场、过境土地B1地块、笋岗客整所、大梧桐生态融合区北侧地块。这四大片区总用地规模达133公顷，招商用地规模126公顷。城区“天际”不断刷新，云启大厦、城脉中心等商务空间陆续投入使用。双轮驱动专业化园区与主题楼宇建设，高质量建设清水河数字产业园、玉龙银湖智慧谷、清西生态园等一批专业化产业园区，及未来软件大厦、新材料产业大厦、鸿蒙生态科技大厦等35栋主题楼宇。

按照“一轴两带三组团”产业总体布局，罗湖优化产业空间布局、梯次结构，通过立体化、集群化的规划，向存量要空间、向集约要效益，让产业在城市肌理中有序生长、繁茂成荫。

产城融合的核心目标，就是要实现产业与城市功能的“精准匹配”。从这个意义上讲，清水河数字新城无疑是罗湖在城区产业布局优化中放出的一个“大招”。

清水河曾经被称为“中华第一仓”，占地3.5平方公里的区域，如今已是深圳中心城区极为稀缺的“宝地”，面积约等于3个深圳湾超级总部，庞大的体量和产业聚集能量，为软件信息、生物医药、新材料等战略性新兴产业发展提供了充足的“空间储备”。

除了产业空间的拓展，片区的核心价值更在于其湾区枢纽级的战略区位：坐拥深汕高铁罗湖北站，汇聚3、14、17、25号四条地铁线路，形成深圳罕见的“四线换乘”超级TOD。这一交通网络不仅实现了与深圳各区域的快速连通，更可高效对接香港北部都会区，无缝融入大湾区“一小时生活圈”。目前，片区已纳入深圳“40大总部经济集聚区”“20大科技创新集聚区”“10大人工智能集聚区”，成为资源汇聚、动能强劲的城市发展新极核。截至目前，清水河数字新城已汇聚成一片创新企业森林：这里不仅拥有74家营收亿元以上企业、275家规模以上企业，更集聚了127家国家高新技术企业及77家专精特新企业。年产值近500亿元，强劲的数字经济脉动，正清晰印证着深圳“科技回归都市”的显著趋势。

中国画中的留白，是一种“此处无声胜有声”的哲学意境。那些原本看似“空”的地方，恰恰孕育着无限可能。

笋岗客整所项目也已完成框架协议签署。这一全球首个在运行铁路上上盖开发项目，总规划建筑面积超百万平方米，未来将打造融合文化、教育、商业、酒店、产业、居住等功能的盖上盖下综合体，进而上演一场铁路与城市的魔幻蜕变：在呼啸的高铁上方建造空中社区，60公顷土地将诞生比纽约高线公园更酷的空中花园、全息投影广场和时空穿越露台，创造一种崭新的公共活动空间和生产生活空间，引领未来新型生活方式。

笋岗客整所效果图

功能破圈： 聚力“出新出彩” 打造“科创乐活”

在城市发展的长河中，老城区往往承载着几代人剪不断的记忆，更暗藏着城市提质焕新的脉络。

1962年起，承载着特殊使命的751、753、755次列车，每日固定开行，将鲜活物资经深圳运送至香港……如今，三趟快车的故事在时光中流淌，由清水河铁路工业站变身的“三趟快车博物馆”，以复古风满满的深港文化创意街形态，成为了独具工业风韵的文旅新地标。

三趟快车博物馆成为网红打卡地

一公里外的清水河三路上，中欧创新医药与健康研究中心此前迎来三位生物医药领域“技术颠覆者”的入驻。这座由深圳罗湖区与中国科学院深圳先进技术研究院共同打造的国际化科创平台，正在努力攻关太空干细胞技术、基因与细胞治疗、AI精准医疗等前沿课题，加快创新项目落地与转化，实现1-100的高速增长，积极打造国际生命健康产业新范式。

当产业与城市“错位生长”，产城融合势在必行。但产城融合并不是简单的空间叠加，而是重构城市发展逻辑的系统性变革，让城区成为“工作与生活共舞”的舞台。

罗湖区金啤坊艺术街区是深圳市第一例将拆除重建与综合整治有机结合，通过复合的有机更新模式打造的工业遗存保护项目。更新过程在原金威啤酒厂旧址基础上，保留了如啤酒发酵、易拉罐生产、污水处理等工序的标志性建筑物，通过空间重构与价值重生，将原来单一的生产线改造为多元的文化场域。

由金威啤酒厂工业遗址“变身”而来的金啤坊艺术街区

金啤坊作为大型城市综合体项目“深圳粤海城”的核心业态之一，与约12万㎡深圳天河城、约3万m²屋顶花园等相连，不仅构成了全国首个购物中心与工业遗存的双业态组合商业项目，更通过产业、商业、人文、生活的结合，着力推动片区焕新发展。

从“产城人”到“人城产”，根本不同在于从经济逻辑回归人本逻辑。其中，城区活力与创新要素的高度适配是本质。

去年底，清水河数字新城内一处M0（新型产业用地）宗地成功摘牌，与当年初已启动另一宗地一并纳入“罗湖新质科技大厦”整体项目，双地块将以“统一主体、统一规划、分期实施、一体开发”的模式协同推进，将提供预计23万平方米的低成本、定制化研发、中试、组装、生产GMP车间。

项目效果图

什么是M0？M其实是制造业的英文代号，意思是说这块地，属于是工业用地。但用0来编号，就是表示它与传统的工业，有本质的区别。

也可以这样理解，M0产业就是在第二产业工业，与第三产业服务业之间，形成一个2.5的中间产业。比如，虽然是立足于工业，但以科创、孵化和新型工业，如人工智能、生物医药、智能制造等，作为发展主方向。同时，因为M0 允许配套用房，占比达 20%-30%，能将研发、生产与居住、商业结合，减少通勤成本。

同样值得细究的是，清水河片区内，中粮物流产业园城市更新单元、中通地块城市更新单元，拟更新方向包括工业、居住等功能，片区功能定位是：以研发办公为主，兼具居住生活和生态廊道功能的数字经济集聚区。

时下，“科技回归都市”已是潮流。随着产业的升级，能吸引并留住企业与人才的，往往是那些具有高生活质量的核心区域，这一点，在纽约、伦敦、柏林等国际大都市已有印证。

过去一年，红岗公园的“出圈”，格外引人关注。其位于深圳山海连城“一脊一带二十廊”中山脊翠脉中部，是罗湖“八园连通”的重要节点，它的“打开方式”既与生态自然相连，又与城市产业共生，重点服务清水河片区、笋岗片区，同时又满足市民群众对高品质休闲空间的需求，这使得该园西马岭试运营开通首日，即冲上同城热搜。

红岗公园是清水河数字新城的“绿色门户”

目前，银湖山郊野公园、红岗公园、围岭公园、布心山郊野公园、仙湖植物园、东湖公园、人民公园、洪湖公园八所公园实现“串珠成链”，以“八园连通”的形态，满足不同年龄段城市居民“亲山亲水亲自然”的需求，兑现“公园20分钟效应”，进一步擦亮罗湖“一半山水一半城”的金字招牌。

只有站在产业的角度，为人才打造合适的城市环境，才能吸引创新人才的聚集，进而支撑创新策源的构建。

地铁5号线西延、11号线二期开通运营，启动罗湖北站TOD、罗湖口岸改造、沙湾截排二期、龙过水立交、罗沙路改扩建等重大项目，提速推进螺岭片区等城中村改造、因地制宜支持老旧小区自主更新，低空经济从商旅文融入城区治理，新建“一馆一中心”丰富文化娱乐生活……可以说，罗湖正在从生活的方方面面给人惊喜，这些看似“非生产性”的配套，实则是锻造吸引并留住人才的“隐形磁石”。

《中国城轨TOD指数报告》显示，TOD轨道交通站点周边区域人口的增长速度是城市整体水平的2.6倍。有关统计显示，截至2024年末，罗湖区常住人口104万人，人口密度达1.3万人/平方公里，接近全市2倍。可以预见，当城市找到“产业基因与都市人文的平衡点”，产城融合必将在这块热土上催生出更具韧性与活力的“未来之城”。

如今，罗湖正汇聚越来越多兼具创新精神、科学素养与国际化视野的企业，区域发展氛围持续升温、活力不断增强。“这里最打动我们的是‘政企同频攻坚’的合力。区政府不仅主动衔接智算资源，还促成我们与新相微电子达成合作，共同打造数智化平台。”深圳江原科技有限公司董事长李瑛的观点，在企业家群体中颇具代表性。这种浓厚的创新生态为企业提供了深度赋能，使其能快速融入本地创新网络，并推动核心技术在真实场景中高效验证与迭代升级。

从“岁月静好”到“朝气四溢”，以“出新出彩”促“科创乐活”，在这场创新棋局中，罗湖正一步步精准落子。几乎可以肯定的是，如果这里成功走出一条高密度建成区通过二次开发实现价值跃升的新路，其意义将远超尔湾模式本身，并将为全球超大城市老城区的复兴重生，提供一个来自中国深圳的“罗湖样本”。

融合破界：升级“流量门户” 迈向“价值枢纽”

临近新春，一车满载货物的跨境货车从莲塘口岸通关，从中控查验到海关放行，全程不到20分钟。无独有偶，口岸开通的“无人小巴”、跨境文旅消费专线巴士等，深度连接起口岸和罗湖五大核心商圈，持续推动深港两地交通“通勤化”、生活“同城化”。

无人驾驶巴士串联口岸、地标与商圈

口岸是深港要素融通的关键节点，也是粤港澳大湾区协同发展的真实注脚。刚刚过去的2025年，深圳口岸累计通关2.74亿人次，同比增长14%，位居全国第一，创历史新高。其中，罗湖三大口岸通关量突破1亿人次，成为大湾区跨境流动最密集的核心枢纽。

如今，从口岸周边向外辐射三公里，你会看到一个日渐成熟的“离港生活圈”，这里布满了港人钟爱的特色商圈、大型购物中心、曲艺社、医疗服务机构等，甚至还形成了一条独具特色的“口腔医疗街区”。

从“一小时生活圈”的消费半径，到医疗规则的无缝衔接，再到数字人民币跨境结算持续“破冰”，深港合作已然迈入双向奔赴、规则互通的“4.0时代”。在罗湖，口岸已不单单是“出入口”，而是人流、物流、资金流、信息流等要素高效流动聚合的“能量场”。

地处罗湖口岸的深港融合商业街

“便利”加速转化为实实在在的“消费行为”和“经济活动”。作为深圳核心商圈的深圳万象城，是境外旅客离境消费的“黄金地标”，离境退税额占全市超 20%。在韶音科技离境退税专柜，旅客3分钟即可完成“购买—退税”全流程，交易数据实时同步至全国离境退税综合信息服务平台，实现合规可追溯与“无感”通关的双重便利。截至2025年底，罗湖区已有离境退税商店超480家、“即买即退”商圈3个，全年办理退税业务近3万票、退税金额约6600万元。

据统计，2025年深圳便利支付服务激活入境消费1.89亿笔、264亿元同比均增长约三成。在这一全市性趋势中，罗湖作为深港融合发展的前沿，其“跨境+”系列改革提供了关键支撑。通过大力推动深港跨境信用改革与跨境金融服务，罗湖持续优化入境人士的支付体验。以罗湖人民医院为例，港人可选择的支付方式已全面覆盖境外卡刷卡、数字人民币、移动支付及现金支付，成为深圳支付便利化的一个生动缩影。

大额跨境货款，“秒级”到账！在中国人民银行深圳市分行的指导下，罗湖区此前联合农业银行深圳市分行，推动辖区重点供应链企业通过多边央行数字货币桥（mBridge）完成单笔6800万元跨境贸易货款结算，在有效降低汇兑成本的基础上，大幅提升了资金周转效率。这不仅是深圳首个重点供应链企业大额数字人民币跨境结算案例，更标志着数字人民币在国际贸易实践中迈出了关键一步。其成功经验预计将带动辖区占比全市约三成的国际货代物流规上企业加速接入数字人民币体系。

在城市形态不断焕新的同时，罗湖作为口岸城区的功能价值还在不断攀升。

2024年10月30日，香港特区政府公布《北部都会区行动纲领》，这是一份足以影响到深港两城未来数十年发展格局的重磅文件。按照北部都会区规划，覆盖罗湖辖区内三个口岸的区域将打造口岸商贸及产业区，重点项目包括商贸、金融、零售等口岸经济，现代物流、先进制造业等新兴产业等。

与之不谋而合的是，罗湖在其“三力三区”城区发展定位中，也明确提出“建设具有全球资源配置力的深港融合发展先行区”，并出台《罗湖区建设具有全球资源配置力的深港融合发展先行区三年行动方案（2024-2026年）》，推进产业发展能级跃升、要素跨境高效畅行、国际人才引才留才、国际交往枢纽建设、重点区域先行开放五大行动。深港融合发展的历史性机遇，为罗湖带来了巨大的想象空间，更为其口岸经济发展注入了强劲的发展潜力。

作为粤港澳大湾区唯一同时坐拥三个陆路口岸的节点，罗湖争当内地与香港之间的“超级链接地”，全力加快其三大口岸门户片区的升级改造及统筹开发进度，不断深化深港两地数据、商贸、旅游和智造等领域合作。

紧邻罗湖口岸的B1地块，是当年深圳河截弯取直产生的一块过境土地，区位优势非常突出。这块总面积10万平方米的“净地”，正规划建设深港生命健康产业园，项目南向俯瞰香港新界北新市镇，北接成熟高端居住社区，将积极联动毗邻的香港沙岭数据中心，打造深港AI跨境应用的首选试验场，建设适配研发、轻生产等全产业链环节的弹性空间。

片区效果图

同样地处罗湖口岸片区的玛雅城，改造升级为“深港科创工坊”，打造集研发办公、公寓、商业等业态于一体的复合型产业生态社区。除此之外，莲塘口岸附近的第七工业园等一批老旧工业区正在进行升级焕新，定位为“精品商务口岸”的文锦渡口岸在货运功能转移后，将对超过20公顷的土地进行升级开发。

青云有路终须到。从物理连接、设施连通，迈向人才交流、要素跨境、产业协同、公共服务等领域的融通，这场跨越边界的功能跃迁，势必为深港两地协同合作乃至粤港澳大湾区的新一轮发展积蓄更大的动能。

（作者：深圳特区报&读特记者 赵新明 张铭 杨冰洁）