一夜之间，房地产又开始沸腾了！

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一夜之间，房地产又开始沸腾了！

以北京为例，刚出台五环外不限购政策，通州区改善型项目认购量两周内就飙升 68%，一些大户型项目到访量更是激增 150%，

再看看上海，新政后外环外改善型住宅看房量环比增长 40%，120 - 144 平方米户型咨询量占比提升至 35%。

打开朋友圈、刷视频，各地“回暖”的消息铺天盖地：

有的说二手房加价成交，有的晒出某楼盘日售百套的战绩，还有人发图，一排排人挤在售楼处门口像回到了2016年。

一时间很多人都看懵了，这楼市是要起飞了吗？

还是……又一波“制造热度、割韭菜”的老戏码？

今天我们就一口气说清楚：这轮楼市“突然沸腾”到底是机会，还是陷阱？

01

先别激动，这一波“热闹”是怎么来的？

实话实说，这波热度不是凭空冒出来的，而是政策在后面“推了一把”。

最近一个月楼市政策的确密集出招：

有些城市的限购松了，比如郑州、苏州部分区域试探放开；北京、上海等一线城市率先对限购政策进行了松绑；

首付门槛也在降低，有的地方二套房直接按照首套执行；

房贷利率更低了，杭州有银行首套能做到3.55%，全国70城里有24个城市房贷利率低于4%

公积金政策也在优化：比如苏州、上海等地推出 “提贷并举” 措施，允许缴存人提取公积金支付首付款的同时申请贷款，且不影响贷款额度计算。

上海更针对绿色建筑住房实施公积金贷款额度上浮 15% 的激励政策，多子女家庭首套贷款额度最高可达 216 万元，较此前提升 12.5%。

还有，上海率先取消首套与二套住房利率差异化限制，由银行根据客户风险状况自主定价

再加上个别城市房企“变脸”：之前是送家电、送车位、送装修，现在开始涨价、停折扣了。

有楼盘一周访客翻倍，置业顾问也不急着回你微信了，语气里还带点傲娇。

这些消息叠加到一起，一传十十传百，情绪一下子被点燃了。

但你要问：这是真回暖吗？

我只能说不一定。

02

二手房动静更大，但别只看表面

一手房“热”的背后，其实更值得注意的是，二手房市场最近也开始“动”了。

去年有个朋友挂牌卖房，卖了两个多月，连个看的人都没有，

最近突然来了五组人看房，价格一点不变，立马就成交了。

中介都乐了，说最近问房子的明显多了，朋友圈一连发了好几条“成交喜报”。

某些核心板块的挂牌量，还真在下降。

中介平台数据显示，上海二手房挂牌量已连续9个月下降，还有的中介统计数据说挂牌量降了30%–50%。

但这就说明市场真复苏了吗？

还早！

你去看看那些能加价成交的，清一色都是优质学区、地铁口、楼层好的优质房源。

普通户型、位置偏一点的，照样没人问。

所以说这轮热度是“结构性”的，是局部热，不是全面开花。

03

群体心态正在裂变：有人怕错过，有人怕被割

最有意思的莫过于不同人群的反应。

有的人一看到热搜就慌了，生怕再不出手就要涨上天；

还有的人看完后也只是冷冷一句：又想收割我？没门。

和过去“闭眼买”不同，现在买房的人真的越来越“理性”。

他们不再跟着市场跑，更不像以前被销售牵着鼻子走，

而是主动查政策、比利率、算租售比，有的甚至买之前还得开个家庭会议，一家人围坐起来商讨该不该买。

有人更直接：“我不是不买房，我只是等它再跌一点。”

这种“等等党”越来越多，说明市场的情绪已经从盲目冲动，转向冷静观察。

04

城市之间，冷热分化越来越明显

打开视频平台，搜索“楼市”，弹出来的消息，不是“某楼盘一天卖出百套！”“高端盘全部清盘！”，就是“2026年房价拐点已至！”

可见，这轮“回暖”，也有媒体和短视频的推波助澜。

然而，除了几个买家担忧又要上涨以外，冷静的看客却更清晰里面的逻辑，

这些内容很多都是局部现象，不能代表全国。

说到底现在的楼市除了一线和强二线在“冒点泡”，三四线和县城依旧冷得很。

你去北京、上海看看，核心区的好地段，确实有回暖迹象，有的区域价格不跌反涨，

杭州、成都某些新盘，甚至出现了排队认筹。

但你要换个视角去看看小城市、地级市：

售楼处冷冷清清，广告打得震天响，结果一个月卖不了几套房。

中介都快改行送外卖了。

所以别被“全国热”的表象带偏了节奏。

你得分城市、分板块去看，不能一刀切。

05

买还是不买？就看你心里这三点能不能说清楚

现在这局面是不是该买房？这个没有标准答案，你得看个人情况，买之前建议你先问自己三个问题：

第一，你买房是为了住，还是为了投资？

第二，你的收入稳定吗？能不能扛得住房贷？

第三，接下来的3–5年你的家庭会不会发生变化？比如换工作、生孩子、置换？

如果你收入稳定，扛得住房贷，又是刚需自住，找到了合适的，就没必要拖，现在也是个窗口期。

但如果你买的目的是赌它涨，还是劝你该醒醒了，以后的市场或许还会涨涨跌跌，但我们普通人买的，是家，是安全感，而不是投机机会。

总结：这几年楼市跌岩起伏，很多人你忙的很，但不管现在朋友圈或者热搜都在怎么鼓吹，劝你还是不要头脑发热，回到自己的节奏，做理性选择才更重要。

一句话，别被一夜之间的热闹冲昏头脑，也别错过了真正适合自己的机会。

市场热也好，凉也罢，你想清楚了吗？你准备好了吗？这才是普通人应对“回春楼市”最重要的一件事。