香港楼市现“早春”旺市行情，多家机构上调房价预期

界面新闻记者 | 王妤涵

香港楼市的“春天”似乎比往年更早到来。

据中原地产统计，香港十大屋苑本周末（1月24-25日）预约看楼量录得442组，按周上升3.3%，已连续上升4周并创下6周新高。

市场热度不仅体现在看房人流上，更直接反映在成交数据上。美联物业统计数据显示，仅1月份的前20天，总价逾亿港元的一手豪宅成交量已达16宗，成交总值约37亿港元，不仅远超去年1月全月3宗的水平，更创下了2013年以来的同期峰值，出现了“量额齐旺”的旺市盛况，为全年楼市走势奠定强劲开局。

“近日香港新盘销售理想，银行亦积极推出按揭优惠，楼市气氛活跃。”中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，“新春旺市可能提早出现。”

新盘销售火热

香港楼市开年的火热，核心驱动力来源于新盘市场的集中发力。

如新鸿基地产旗下的西沙湾“SIERRA SEA”2A期项目成为开年爆款，该项目凭借一线海景资源与成熟配套优势，在今年1月初的10天内分三轮梯次推售，累计推出703个单位全部售罄，成交均价稳步走高，其中大户型单位呎价突破2万港元。

再如会德丰地产与港铁合作发展的将军澳日出康城PARK SEASONS项目，1月24日发售新一批单位涉108个单位，据发展商透露，当日便卖出约80个单位，去化超7成，套现超5.3亿港元。

“目前，整个SEASONS系列累售近96%单位，达1903套，收金超119亿港元。”会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀介绍道。

信和置业旗下的将军澳凯柏峰项目同样表现不俗，持续加推的单位保持稳定去化，1月19日以招标方式连卖12个单位，单日套现超过1亿港元。

据美联物业高级董事布少明预测，1月份香港楼市一手交投将增至逾2000宗水平，属2013年以来最旺1月，二手宗数相信亦会创十多年同期新高，达逾5000宗水平。

价格信号同样积极。“美联楼价指数”（反应两周前签署买卖合约的物业楼价）已连升8周，较2025年低位累计反弹约7.59%，已成功扭转了此前连续三年的跌势。

美联楼价指数走势变化 图源：美联物业香港 内地买家占比攀新高

2026年香港楼市开年即热，本质是近两年来政策松绑、利率下行、人才流入等多重利好持续作用的结果。

政策层面，全面“撤辣”与税费优惠筑牢市场复苏根基。2024年2月底，香港政府全面撤销住宅物业额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，非本地买家税负从最高30%大幅降至约4.25%。以一套5000万港元的物业可节省约750万港元成本，极大释放了积压多年的跨地域置业需求。

利率环境持续改善，置业成本降至近年低位。2025年美联储开启降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下调基本利率至4.0%，香港银行同业拆息（HIBOR）从高位5.5%降至4%以下，按揭利率随之稳步回落。

同时，市场普遍预期2026年美联储仍有降息空间，进一步降低置业成本的预期，促使买家加快入市节奏。

香港特区政府土地注册处公布数据显示，2025年香港全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创四年以来新高；整体楼宇买卖合约总值6142.77亿港元，同比上升15%。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%。

在这之中，特别值得注意的是，2025年内地买家踊跃入市，占比再攀新高。

中原地产统计数据显示，2025年全年录得逾13500宗普通话拼音买家入市，较2024年的11631宗增加逾一成，连续两年突破万宗，总成交金额高达1364亿元，双双创下自1995年有纪录以来的新高。

内地买家历年在港购房数据统计图 图源：中原地产香港

一手市场方面，内地买家贡献逾半资金，全年投入789亿元，仅次2024年的798亿元，属历史次高。入市宗数亦首次突破6000宗，达6502宗，按年升17%；若与撤辣前2022年低位仅1212宗及184亿元相比，升幅更达4倍及3倍。而在去年12月，普通话拼音买家录1410宗成交，按月升一成，创5个月新高。

从地区偏好来看，内地买家更青睐新发展区。

启德新区已成为内地买家的置业热点。2025年该区2222宗一手成交中，内地买家占1169宗，比例高达五成，宗数居全港之首。

区内更有五个楼盘录得超百宗内地买家成交，包括启德海湾（171宗）、THE HENLEY（161宗）、维港双钻（156宗）、柏蔚森（131宗）及沄璟（106宗）。

“随着环球经济向好、减息刺激需求、一手库存量逐步回落，加上‘北水效应’（即大陆资本通过港股通等渠道南下）持续，2026年有望突破1.5万宗，势再创自1995年有纪录以来的新高。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰预测指出。

复苏态势或将持续

面对2025年楼市的修复情况以及2026年初的热销态势，多家机构持乐观态度，认为香港楼市复苏态势将持续。

摩根士丹利在最新研报中指出，香港住房价格在继2025年回升4%之后，将于2026年进一步上涨10%以上。

该机构表示，自2024年2月香港“撤辣”后，外国人和内地买家可以不限购、无需罚款出售任何数量的物业，为香港楼市带来了积极影响。美联储过去18个月降息共175个基点，带来正利差，同时强劲的股市（恒指2025年上涨28%）提振市场情绪。因此预计香港楼价未来两年将进一步上扬。

与此同时，香港金融市场持续活跃，2025年香港重返全球IPO集资额首位，财富效应持续支撑楼市需求。

汇丰环球投资同样对香港楼市持积极态度，其将2026-2027年住宅楼价升幅的预测由先前的3％-5％，上调至每年7％，即两年共升14％。

汇丰额外指出，如今香港供需关系有所改变。供应端，预期住宅供应回落，使得地产商有空间提高售价。需求端，受惠于港府引进人才计划、外籍人士回流和劳动力流入，香港人口增长将持续推高住屋需求。

美银也持类似观点，其表示香港住宅市场已于2025年中触底，预期复苏将于2026年加强，并扩展至CBD办公室及高端零售板块。该行预期2026年香港住宅价格上升5至10%，2027年上升5%。