中海云启源境是哪个街道：是哪个社区~中海云启源境是安置房吗

中海云启源境是哪个街道：中海云启源境是哪个社区~中海云启源境是安置房吗

中海云启源境｜街道+社区+是否安置房（2026.01.25 最新）

一、所属街道与社区

- 街道：深圳市南山区南头街道

- 社区：同乐北社区（同乐片区）

- 具体位置：北环大道北侧、南农路西侧，紧邻南山实验园丁学校、豪方天际，南望中山公园，属于南山与宝安交界的同乐板块

二、是否为安置房（明确结论）

不是安置房，是商品房+保障房混合社区

- 性质：项目为城市更新项目（原润亚奕拓厂房更新），由央企中海开发，对外销售的是70年产权商品住宅，并非政府定向安置的回迁/安置房

- 房源构成：

- 商品房：298户（可正常网签、贷款、交易，产权清晰）

- 保障房：410户（政府统筹，不对外销售，同社区管理）

- 关键区别：

- 安置房：多为拆迁补偿、政府定向分配，产权/交易受限

- 本项目商品房：完全市场化销售，产权、交易、贷款均与普通商品房一致，无安置属性

补充说明

- 项目虽含保障房，但商品房部分产权清晰、可正常交易，适合自住家庭；

- 同社区管理可能影响圈层纯粹性，但不影响商品房的产权与流通性。

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南山中海云启源境｜基础信息+全面介绍（2026.01.25 最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目维度 | 核心信息 |

| 项目名称 | 中海云启源境（别名：云启源境） |

| 开发商 | 深圳市海奕房地产开发有限公司（中海地产全资控股，央企背景） |

| 项目位置 | 南山区北环大道与南山大道交汇处西北侧（南山大道189号） |

| 占地面积 | 约9006.5㎡ |

| 总建筑面积 | 约8.7万㎡ |

| 楼栋规划 | 3栋合围式布局：2栋商品房（1栋1座47F、1栋2座21F）+1栋46F保障房 |

| 总户数 | 708户（商品房298户，保障房410户） |

| 梯户比 | 1栋1座：3梯5户；1栋2座：2梯5户 |

| 容积率 | 6.45 |

| 绿地率 | 约30% |

| 车位配比 | 598个，整体约1:0.84；商品房约1:1 |

| 产权年限 | 70年（2023-2093年） |

| 户型面积 | 建面约90-95-105㎡3房2卫、143㎡4房2卫，另有239㎡顶复 |

| 交付标准 | 精装交付（中海“好房子LIVING OS”系统） |

| 交付时间 | 2027年4月30日前 |

| 物业公司 | 中海物业（国家一级资质，港股上市：2669.HK） |

| 物业费 | 6.8元/㎡·月 |

| 备案均价 | 约9.09万/㎡ |

| 折后均价 | 约8.3-8.46万/㎡（9.18折），折后单价7.44-9.3万/㎡ |

| 总价区间 | 700-1338万（顶复2527-2669万） |

二、全面深度介绍

（一）区位与地段：南山南头核心，科技园+前海双辐射

- 板块定位：地处南头同乐板块，南山与宝安交界处，占位科技园、前海双核心辐射轴，东接科技园（直线约2公里，自驾10-16分钟），西临前海（经南光高速15-23分钟），北侧近宝安中心商圈，承接科技企业居住需求与前海政策红利。

- 城市界面：紧邻北环大道、南山大道，周边有豪方天际、前海东岸等成熟社区，同时存在部分老旧小区与城中村，城市界面有待提升，但配套成熟度高。

（二）交通配套：双地铁+主干道，通勤效率拉满

1. 地铁（核心通勤）

- 已开通：12号线同乐南站，步行约300-570米（5-8分钟），可换乘6号线（光明）、11号线（宝安）、1号线（福田）、2号线（南山核心），通达全城。

- 在建：15号线同乐关站（预计2028年通车），距项目约800米，未来形成双地铁覆盖，直达前海、后海、宝安中心，通勤效率进一步提升。

2. 自驾+公交

- 自驾：紧邻北环大道（西接宝安、东连福田）、南山大道（南抵前海、北达龙华），8分钟到南山科技园，15分钟到前海；高峰期建议错峰出行，规避北环大道拥堵。

- 公交：直线1km内有16个公交站（如前海东岸花园站，仅220米），多条线路覆盖南山、福田、宝安，公共交通选择多元。

（三）教育配套：南山TOP级学区，目送式上学

- 核心学区：对口南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制公办），2024年普高率近90%，位列南山公办校第一梯队，学区溢价明显。

- 学前教育：楼下豪方天际幼儿园（步行约120米），项目自带6班制幼儿园，实现“幼儿园→小学→初中”全龄段教育闭环，家长接送无忧。

- 关键提醒：学区划分以当年南山区教育局官方公告为准，未来可能因学位紧张微调，购房前务必核实。

（四）商业与生态：成熟配套+公园景观，宜居性强

1. 商业配套

- 社区商业：自带约1万㎡社区商业，周边豪方天际写字楼配套商业、前海东岸底商（约8.14万㎡），满足日常买菜、餐饮、购物需求。

- 区域商业：3公里内覆盖海雅缤纷城、欢乐颂购物中心、SOMA、前海山姆、海纳缤纷城、南山农批等，商业能级覆盖刚需到中端，高端消费需前往前海、后海。

2. 生态景观

- 中山公园：步行7-8分钟可达45万㎡中山公园，中高楼层可瞰公园全景，是日常遛娃、散步、运动的优质场所，生态资源稀缺。

- 社区园林：虽占地小，但打造合围式园林，配备儿童游乐区、健身区、休闲步道等，满足业主日常休闲需求。

（五）产品力：高得房率+精装交付，户型实用

1. 户型亮点（核心优势）

- 得房率超高：90-143㎡户型得房率94%-96%（部分超100%），105㎡3+1房空间堪比134㎡常规户型，实用性拉满。

- 户型实用：

- 90-95㎡3房2卫：刚需首选，总价700万起，动静分区，主卧带飘窗，适合三口之家。

- 105㎡3+1房2卫：刚改优选，多一间多功能房（书房/儿童房），空间灵活，适合二胎家庭。

- 143㎡4房2卫：改善首选，南北通透，横厅设计，7.2米阔景阳台，适合三代同堂。

- 239㎡顶复：稀缺产品，上下两层，带露台，总价千万级，适合高净值家庭。

2. 精装标准

- 采用中海“好房子LIVING OS”系统，配备品牌家电（如方太、科勒、摩恩等）、智能家居（如智能门锁、新风系统、中央空调），拎包入住，省心省力。

（六）物业与保障：央企自持，服务有保障

- 中海物业：国家一级资质，港股上市，服务口碑稳居深圳第一梯队，提供24小时安保、家政、维修等一站式服务，后期管理无推诿风险。

- 交付保障：中海地产为央企，资金链稳健，无暴雷风险；项目已取得预售证，施工进度正常，2027年4月交付，交付确定性高。

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