一线城市二手房跌不停，成交量却集体上涨！楼市“倒春寒”来了？

当前，一线都市二手房交易现场正呈现出一种耐人寻味的张力：价格曲线仍未摆脱下行惯性，多数城市成交均价尚不足历史峰值的70%，购房总支出甚至压缩近半，可成交量却逆势上扬，集体刷新淡季纪录。

按常规逻辑，一月本属传统交易冷期，理应门庭冷落，这般反季节升温究竟只是游资短期搅动的泡沫幻影，还是市场触底回升前的关键征兆？坊间热议的“倒春寒”，到底是春意初萌的序曲，抑或新一轮震荡周期的起点？

淡季异动：成交与挂牌的反向博弈

楼市淡季的固有印象，在今年一月被全面刷新。冰山指数监测显示，重点城市二手房成交热度普遍升温，厦门以43%的环比增幅拔得头筹；南京、上海、北京紧随其后，分别实现36%、29%、25%的增长；深圳与成都同步跃升24%；广州、武汉亦分别录得14%与15%的稳健上行。

其中上海表现尤为抢眼，仅一月前二十日网签套数便突破14000套，整月预估成交将达22000套，如此体量在往年同期实属罕见。

更值得关注的是成交与挂牌量之间呈现鲜明背离——按常理，交易活跃本应激发更多业主挂牌售房，但现实却截然相反。

在全国26个重点监测城市中，高达21城挂牌量环比走低，仅5城微幅抬升，整体挂牌总量下降1.9%，相当于净减少5.6万余套可售房源。

厦门的对比最为强烈：下半月成交量激增43%，挂牌量却同步收缩30%，成交节奏远超新增供应节奏，市场供需天平已悄然发生实质性偏移。

核心城市挂牌收缩趋势更为突出：上海挂牌量由2025年4月的12万套回落至当前8.9万套，净减3.1万套，降幅达26%，去化周期同步压缩至4个月；北京挂牌量则从2025年8月14.2万套的高位回调至12.7万套，累计下滑10%，单月环比降幅达4.8%。

归根结底，房东群体的主动撤牌是挂牌缩水的主因——或是前期长期承压后的策略性退场，或是基于行情转暖预期的理性惜售，无论动机如何，结果高度一致：一线及强二线核心区域二手房供给端正持续收窄，供需结构已悄然完成一轮静默式重塑。

信号共振：价格修复与中介风向转换

供需格局的细微调整，正加速向价格层面传导，一线及高能级二线城市核心地段率先浮现企稳迹象。

受拆迁范围扩大与政策优化预期双重驱动，部分稀缺优质资产价格已启动实质性修复，上海部分“老破小”房源挂牌价较谷底翻倍；北京万柳板块、深圳湾片区优质住宅亦陆续摆脱价格洼地状态。

此类局部回暖并非孤立现象。从交易细节观察，核心地段优质房源卖方议价能力显著增强，不少业主开始试探性上调报价，这一行为在挂牌量大幅萎缩背景下，极有可能逐步演变为区域性调价潮。

中介机构的集体转向，则如同市场情绪的精准“温度计”。近期多地房产经纪人集中签署坚守中立立场倡议书，表面看是回归客观表达，实质却是为行情切换提前铺路。

深谙行业运行逻辑者皆知，中介天然不具备绝对中立属性，其话语重心始终随市场水位动态校准：下行周期里，核心盈利模式在于推动卖家让利促成交易；上行阶段，则转向协助买家接受合理溢价。

如今中介阵营已明显由“看空主导”转向“多头倾向”，毕竟当下语境中，传递积极信号更能聚拢流量——过去靠渲染市场悲观情绪吸引关注，如今则纷纷强化“楼市向好”的叙事逻辑，这种集体转向背后，实则是对市场拐点的敏锐捕捉与前置响应。

可以断言，当中介不再集体唱衰，利好信息的传播链路已然打通，他们或将演变为撬动市场情绪升温的关键支点，进而牵引新一轮预期重构。

底层支撑：供需、资金与政策的三重蓄力

任何表层波动，终须扎根于深层逻辑。本轮一线城市二手房回暖预期，正源于供需关系、货币流向与政策储备三股力量的协同蓄势。

供给端方面，新房市场持续缩量为二手房释放了战略空间。自2022年起，全国新房新开工面积连续低于销售面积，四年累计缺口达9亿平方米；2025年新开工面积进一步下滑20.4%，仅为5.88亿平方米。

虽尚未完全弥合2016至2021年间形成的21亿平方米供给失衡，但供需缺口正以可见速度收敛。需求端潜力同样不容低估。

过去四年超4000万高校毕业生步入社会，构成稳定刚需与改善型购房生力军；同时，全社会广义货币（M2）增量逾100万亿元，亟需优质硬资产承接配置需求，而房地产作为历史验证过的主流核心资产，自然成为重要承载选项。

叠加全国范围内加速推进的拆迁“房票制”改革，拆一套即激活一套存量消化路径，预计短期内可带动6至8亿平方米库存出清，这将极大提速供需再平衡进程，甚至有望快速填补历史遗留缺口。

政策预期则成为当前最大变量因子。资本市场已率先作出反应，房地产板块关注度持续攀升，利好消息密集释放，充分印证资本端对行业前景的重新评估。

倘若春季窗口期出台的调控新政兼具力度、精度与时效性，切实契合市场心理预期，极有可能成为房价止跌反弹的引爆点。毕竟当前价格处于多年低位区间，购房成本大幅降低已为后续修复筑牢底部基础，政策东风若适时而至，或将推动市场加速走出底部盘整。

趋势预判：拐点已至，机会与风险并存

综合成交动能、挂牌行为、价格走势及中介动向等多重信号判断，一线城市二手房市场大概率已临近阶段性底部拐点。此前持续数年的价格回调，本质是对前期非理性估值的系统性修正；而今各项指标同频共振，标志着市场信心正在经历一场静水流深式的重建。

房价跌幅趋缓、核心地段率先回暖、供需结构优化——这些变化叠加出现，已难以用偶然性短期扰动加以解释。但必须清醒认识到，此轮复苏绝非普涨行情，结构性分化仍将是贯穿始终的主线特征。

例如深圳挂牌量仍在攀升，已由2025年4月的61553套增至86952套，去化周期拉长至16个月，业主出售压力依然突出；广州去化周期亦达15个月，市场修复节奏明显滞后于其他一线。

由此推演，未来市场大概率呈现“核心板块率先领涨、外围区域跟进乏力”的梯度格局，优质资产与普通标的之间的价值裂隙或将持续拓宽。

不同主体需据此调整决策框架：对于持有核心城市二手房的业主而言，现阶段可考虑暂缓挂牌、择机惜售，规避价格底部区域，耐心等待行情修复。此时低价抛售，无异于重蹈2019至2021年高位接盘的覆辙。

对购房者而言，则需果断打破观望惯性，核心地段优质房源很可能已步入最佳配置窗口期。若执意等待新政落地、价格回升后再入场，或将面临更高门槛与更少选择，错失关键时机。

楼市每一次重大拐点，从来都是风险与机遇的共生体。当前看似反常的市场表现，并非无序波动，而是底部能量积蓄、结构深度重构的必然过程。

随着供需关系持续优化、资金配置逻辑悄然转变、政策工具箱有序打开，一线城市二手房市场有望稳步穿越阴霾。那些能够穿透表象、读懂信号、踩准节奏的参与者，或将在这场深度调整中，真正锚定属于自己的时代坐标。