老家房价破万，城市债台高筑，30年前已写剧本

为什么老家小县城的房价也能冲到一万多一平？为什么有的城市债台高筑，还在拼命修马路、盖新城？为什么有的地方富得流油，有的地方却连工资都快发不出来？

别觉得这些事和你无关，生活里的诸多困惑，根源都藏在一场宏大的央地经济博弈里。你的房子值多少钱、城市是什么模样、未来的工作机会在哪，都由这场博弈决定。

而读懂它，要从1994年那件影响中国三十年国运的大事说起。

在这之前的80年代，地方可谓干劲冲天。当时实行财政包干制，核心就是“交够国家的，剩下全是自己的”。就像家里约定你每月交3000块家用，其余收入自由支配，你自然会拼命赚钱。

地方也一样，最快的赚钱方式就是亲自下场办工厂、搞企业，县长、镇长化身“CEO”四处拉项目。那是个经济飞速增长的时代，但问题也随之而来：地方越来越富，国家财政却日渐拮据。

90年代初，国家财政收入占GDP的比重仅12%，对一个大国来说，这个比例远远不够。国家要搞宏观调控、建大基建、支援落后地区，没钱寸步难行。

于是1994年，分税制改革应运而生。

它的核心很简单：先把税种分成三类：中央税、地方税、央地共享税。比如增值税，中央拿75%，地方只留25%。同时，国家成立税务总局垂直管理，专门负责征收中央税和共享税里的中央部分。

改革效果立竿见影，国家重新掌握经济主导权，有了办大事、应对危机的底气，从全局看无疑是成功的。但任何改革都有代价，这次的代价落到了地方身上。

企业增值税这个“摇钱树”被拿走大半，可教育、医疗、治安、城建等花钱的事一点没少。钱不够、事得干，地方把目光投向了脚下的土地。

城市土地归国家所有，但管理权在地方，卖地所得的土地出让金无需和中央分成，全归地方支配。从此，地方政府的行为逻辑彻底转变：从经营企业收税，变成了经营城市卖地。

要把地卖出高价，就得让城市升值。于是，人类历史上规模最大的城市化运动拉开序幕：修宽马路、建大公园、盖高楼、拓新城。

资金周转逻辑也很清晰：先卖地筹钱，再用这笔钱搞建设，建设到位后地价房价上涨，再卖更多地，形成强大循环。就是这个循环，用二十年时间让中国跻身“基建狂魔”行列。

副作用也随之显现：地方对土地收入形成高度依赖，仅靠当期卖地难以支撑快速发展，便开始透支未来。城投公司应运而生，它们以土地为抵押，向银行和金融市场借巨额资金投入基建，部分地方的债务雪球越滚越大。

有人会问，土地难道不能一直卖吗？当然不行，国家握着一张底线牌：18亿亩耕地红线，保障粮食安全是不可动摇的原则。

一场更高层次的央地博弈就此展开：国家要保耕地，地方要争建设用地卖地发展、完成增长目标。国家出台“占补平衡”政策：占用一亩耕地搞建设，必须开垦一亩质量相当的耕地补上。

城市周边的好地有限，地方便想出“增减挂钩”的对策：把农村闲置的宅基地、厂房复垦成耕地，腾出的耕地指标就能用到城市周边，继续征地卖钱。甚至一些偏远地区，还会把多余指标转让给急需用地的大城市。

这就是典型的“上有政策，下有对策”，博弈不断升级。如今关于农村土地改革、城市边界划定、开发区审批的新闻，本质都是这场关乎发展权与生存权的博弈。

回到开头的问题，答案就很清晰了：

房价高，是因为地方需要它作为城市运转的核心燃料；地方债台高筑，是因为经营城市本就是资本消耗战，需靠融资透支未来。

城市疯狂扩张，是为了不断做大蛋糕、创造新收益；城市间差距悬殊，是因为地理位置、发展基础、融资能力决定了各自在土地博弈中的筹码。

1994年分税制改革就像推倒第一张多米诺骨牌，引发了土地财政、房价上涨、债务累积、城市竞赛、耕地博弈等一系列连锁反应，构成了这个时代的经济底层逻辑。

用这套财政土地发展框架去审视困惑，所有问题都会串联成清晰答案——没有偶然，全是特定规则下各方精心权衡的结果。

这场博弈没有绝对的对错，只是各方站在自身立场的高水平互动。读懂这三十年的博弈，不仅能看清中国经济的过去，更能清醒预判未来的走向。