【泽达说法】生效判决后房屋易主，新业主能否申请“强制执行”？

案情回顾

韦某乙与邻居胡某某因共用平台使用问题发生纠纷，法院于2022年11月16日作出终审判决，判令胡某某拆除防盗网、清除堆放杂物。

判决生效后、申请强制执行前，韦某乙于2022年11月29日将案涉房屋转让给韦某甲，并办理了不动产转移登记。

2023年2月3日，韦某乙向法院申请强制执行。胡某某随后提出执行异议，认为韦某乙已非房屋所有权人，无权申请执行，并表示愿与新业主韦某甲协商解决，请求终结执行。但韦某甲拒绝调解，坚持要求继续执行，并于2023年2月16日向法院申请变更自己为本案申请执行人。

案件结果

法院经审查认为，韦某乙在生效法律文书作出后已将房屋合法转让并登记至韦某甲名下，韦某甲作为房屋现所有权人，有权承继该判决项下的权利。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，法院裁定变更韦某甲为本案申请执行人。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

在司法实践中，常出现生效判决确定的权利人在执行程序开始前已将标的财产转让给他人的情况。此时，应由谁向法院申请强制执行，不仅是程序问题，更关系到物权与债权的衔接、权利承受人的实体权益如何实现等核心法律议题。本案即为一起典型的不动产转让后执行主体资格认定案件，其裁判要旨对于同类纠纷具有参考意义。

一、生效判决确定的权利随物权变动而转移

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中，韦某乙在判决生效后与韦某甲完成房屋过户登记，韦某甲自此取得该房屋的所有权。物权变动不仅意味着占有、使用、收益、处分等权能的转移，附着于该不动产之上的相关判决权利也应视为一并转移。

排除妨害请求权在性质上属于物权请求权，旨在恢复物权的圆满状态。该权利虽经判决确认，但其基础仍源于物权本身。当物权主体发生变更，新的权利人自然承继该排除妨害的权利，否则判决将因权利主体缺失而无法落实，有违“谁的权利谁主张”的基本原则，亦不利于物权秩序的稳定。

二、权利承受人可直接申请变更执行主体

执行程序并非必须由判决载明的权利人本人提起。《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第一条规定：“执行过程中，申请执行人或其继承人、权利承受人可以向人民法院申请变更、追加当事人。申请符合法定条件的，人民法院应予支持。”

本案中，韦某甲作为房屋的合法受让人，属于上述规定中的“权利承受人”。其向法院提交不动产登记证书等权利证明，足以证实其承继了韦某乙基于生效判决所享有的请求权。法院经审查认为符合条件，即裁定变更其为申请执行人，这既是对其实体权利的确认，也保证了执行程序的顺利推进。

需说明的是，此种变更并非“推倒重来”，而是在原执行程序框架下的主体替换。原执行申请仍为程序启动基础，变更裁定的作出意味着韦某甲承接了韦某乙在执行程序中的全部程序性与实体性地位，可继续要求被执行人胡某某履行判决确定的义务。

三、执行阶段主体变更注重效率与权利实现的平衡

允许权利承受人在执行程序中申请变更主体，体现了执行效率与权利保护相结合的价值取向。若要求权利受让人必须另行诉讼取得新的执行依据，将导致程序空转、成本增加，妨害的持续状态也可能进一步扩大。尤其在本案这类排除妨害纠纷中，妨害行为直接影响不动产的使用价值与权利人的居住安宁，权利实现的时效性尤为重要。

从审查标准看，执行法院在此类变更申请中主要进行形式审查，即审查权利转移是否真实、合法、有效，是否办理权属登记，权利承受人身份是否明确等。本案房屋已办理过户登记，权属清晰，韦某甲的权利承受人身份确凿，法院据此作出变更裁定，审查重点恰当，程序处理高效。

值得延伸的是，如果不动产转让发生在诉讼阶段而非判决生效后，受让人可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条规定，申请变更诉讼当事人。而在判决生效后、执行开始前的阶段，如本案情形，通过执行变更程序实现主体衔接，已成为司法实践中普遍认可的操作方式。

律师寄语

不动产流转与生效裁判文书权利实现之间的衔接，是民事执行中常见却易生争议的环节。本案清晰表明，生效判决所确认的物权相关权利，可随不动产所有权合法转移而由受让人承继。权利承受人无需“另起炉灶”重新诉讼，通过向执行法院提出变更申请，并提交权利承受的合法证明，即可直接继受申请执行人地位，推动判决义务的履行。

这一制度安排，既尊重了物权变动的公示公信效力，也保障了执行程序的连贯性与实效性，避免了因权利主体变更而导致判决落空的风险。对于不动产的买受人而言，在受让已涉诉或已有生效判决的房产时，应关注相关判决内容及其履行情况，并可依法通过变更执行主体的方式，主动、直接地维护自身物权权益。

当然，执行程序中主体的变更须严格遵循法定条件与程序。当事人应准备并提交权属变更的完备证据，法院亦需对权利转移的真实性、合法性进行必要审查，以防范利用程序规避债务或损害他人合法权益的行为。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领