房价跌破首付，为什么美国人能弃房，中国老百姓不行

美国的银行通过分享利息收入把断供风险通过证券化转移出去。
中国的银行，利息收入全拿，断供风险全部转移到购房者身上。

多地房价出现回调，甚至有区域房价跌破首付，让不少背负房贷的家庭陷入困境。

同样是房价缩水到覆盖不了首付，美国人往往能直接弃房给银行，一拍两散；而中国老百姓即便压力山大，也大多咬牙坚持还贷，不敢轻易断供。

这背后不是观念差异，而是房贷制度、风险机制、征信影响等多重因素叠加的结果，本质是中美楼市的风险承担逻辑完全不同。

一、核心差异：房贷追索权的“有限”与“无限”

中美弃房自由度的核心分水岭，在于房贷追索权的不同规定。

美国多数州实行“无追索权房贷”，简单来说，房贷合同的担保物只有所购房屋本身。

当房价跌破首付，房屋价值低于剩余贷款额时，业主可以选择直接把房子交给银行，相当于用房屋抵消全部债务。

银行拿到房子后会自行拍卖，拍卖所得无论多少都归银行所有，哪怕拍卖款远不足以覆盖剩余贷款，差额损失也由银行自行承担，不能再向业主追讨。

而中国实行的是“无限追索权房贷”，房屋只是债务的担保物之一，而非全部。

一旦业主断供，银行不仅会起诉拍卖房屋，拍卖款不足以偿还剩余贷款的部分，银行会继续向业主追索。

无论是工资收入、存款理财，还是其他名下资产，银行都有权通过法律途径查封抵扣，直到还清所有本金和利息。

这种无限责任的设定，让中国业主根本没有弃房的“退路”，弃房不是结束，而是债务追偿的开始。

二、风险转移：银行的“甩包袱”与“硬扛”模式

中美银行对房贷风险的处理方式，进一步放大了这种差异。

美国银行大多会将房贷进行证券化处理，把大量房贷打包成金融产品，卖给基金公司、保险公司等第三方机构，银行只赚取手续费，提前将房贷风险转移了出去。

对银行而言，即便业主弃房，损失也由持有这些证券化产品的机构承担，银行自身受到的影响有限，自然对业主弃房的容忍度更高。

中国的房贷业务则主要由银行自行承担风险，房贷证券化的规模极小，尚未形成成熟的风险转移机制。

对银行来说，每一笔房贷都是直接的资产，一旦业主弃房，房屋拍卖后的差额损失只能由银行自己消化，这会直接影响银行的资产质量和利润。

因此，银行必然会通过各种方式督促业主还贷，断供后的追偿力度也会拉满，从根源上杜绝业主轻易弃房的可能。

三、征信与制度兜底，加剧选择差异

除了追索权和风险机制，征信体系与制度兜底的不同，也让中美老百姓在弃房选择上截然不同。

中国的个人征信体系覆盖范围极广，一旦断供被银行起诉，业主会被列入失信名单，不仅影响贷款、信用卡办理，还会限制出行、就业，甚至影响子女升学考公，这种全方位的信用惩戒，让老百姓不敢轻易断供。

美国则有相对完善的个人破产制度，若因还不起房贷陷入债务危机，业主可以申请个人破产，通过法律程序减免部分债务，重新开始生活，信用记录的负面影响也有明确的修复周期，不会伴随终身。

而且美国的征信惩戒范围相对有限，不会过度影响基本生活和家庭未来发展，这也给了业主弃房的底气。

反观中国，目前缺乏针对房贷债务的破产缓冲机制，一旦背上房贷债务，就几乎没有容错空间。

四、现实困境：中国老百姓的“被动坚守”

中国老百姓即便面对房价大幅缩水、还贷压力剧增的情况，也只能被动坚守，核心是弃房成本太高，且缺乏相应的减负机制。

不少家庭买房耗尽了两代人的积蓄，首付是全部身家，即便房价跌破首付，房屋依然是家庭最核心的资产，弃房就意味着多年积蓄付诸东流。

更关键的是，无限追索权和征信惩戒的双重压力，让弃房后的生活陷入绝境，远比咬牙还贷更艰难。

目前楼市调整期，部分家庭面临“房价跌掉一半，房贷还得照还”的不公平处境，却没有有效的风险分担渠道。

有观点提出暂停利息、减免部分利息等减负方式，既减轻业主压力，也能避免银行出现大量坏账，本质是呼吁建立合理的风险共担机制。

在缺乏房贷证券化、个人破产等制度兜底的情况下，这类灵活调整措施，或许是缓解当下困境的可行路径。

五、制度完善才是破局关键

美国人能弃房、中国老百姓不能，本质不是个体选择的差异，而是制度设计带来的必然结果。

美国通过无追索权、房贷证券化、个人破产制度，构建了相对完善的风险分担体系，让房贷风险在银行、资本市场、业主之间合理分配；

而中国目前的制度更倾向于将风险集中在业主身上，银行几乎无风险，业主却要承担无限责任。

楼市的健康发展，离不开合理的风险机制设计。

未来若能逐步推进房贷证券化、完善个人破产制度、优化征信惩戒边界，建立房价波动时的风险共担机制，才能让老百姓在面对楼市调整时，不再只能被动坚守。

对普通家庭而言，当下更要理性看待买房需求，量力而行，避免被高杠杆绑定，给自己留足生活容错空间。

你觉得该如何优化房贷制度，平衡业主与银行的风险？欢迎在评论区聊聊～