——火热中！@北京朝棠揽阅官方售楼处发布:朝棠揽阅诚邀莅临品鉴

北京朝棠揽阅
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这是近期北京最火的新盘，没有之一！

在项目样板间首次开放的上周六，虽然气温逼近40度，热浪滚滚，当日到访客户超过1000+，当日认筹100+，看房竟然还需要排队！项目的热度甚至超过了气温...

这就是即将开盘的：

招商【朝棠揽阅】

更令人称奇的是，这个项目位于通州副中心。

要知道，自从2017年的高峰之后，通州楼市就在稳步的阴跌，泡沫逐步消散；虽然每年北京都是千亿资金投入副中心，但房价还是变成了洼地，通州楼市一直半死不活。

如果想回顾通州房价的泡沫史，可以参见这篇文章《通州放开双限，房价涨多少合适》。

那么，是什么逆转了通州副中心的楼市气氛呢？

其实就是“好房子” + “核心位置的供地”。

过去几年通州供地都是外围较偏的地块，今年则拿出了运河3号地、八里桥等核心位置的地块。（运河3号地参见这篇《通州位置最好的新房来了》）

招商在通州的第一个“好房子”项目是【云璟揽阅】，位于梨园城区，得房率超过90%，品质明显提升，但定价合理。

在今年新开盘的项目中，云璟揽阅的网签率仅次于海淀的功德寺项目，在全北京能排到前几名。

一炮走红之后，招商趁热打铁，经过155轮举牌，以27.082亿元总价，拿下了八里桥6044 、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28%，打造了第二个“揽阅系”的好房子项目【朝棠揽阅】。

同通州的其他位置相比，八里桥板块位于通州老城区的核心地段，生活便利、配套齐全，其南侧紧邻的新华大街也是长安街的东延长线。

配套分析

朝棠揽阅位于通州永顺镇，临近通惠河，属于北京城市副中心 04 组团。

交通配套

项目最大的交通优势在于地铁。在建的地铁 22 号线（平谷线）永顺站距离项目最近距离仅103 米，步行大约 300 米即可到达 。该线路是时速 160 公里的大站快线，预计 2026 年通车。

通车后，从朝棠揽阅出发，西向 4 站可直达 CBD，17分钟到东三环的金台夕照站，20分钟能到东大桥，与 1 号线、6 号线交汇，国贸范围通勤预计 30 分钟内即可抵达，极大便利了在朝阳等地工作人群的通勤。

驾车可以从项目3分钟上京通快速路，到东五环仅需 15 分钟车程，另外广渠快速路也很近，对于自驾出行的人来说较为便捷。

商业配套

朝棠揽阅周边商业配套较为成熟。一河之隔便是约 22 万平的通州万达广场，这是副中心规模最大的城市级购物中心，项目 3 公里范围内还有国泰百货、月亮河小镇、爱琴海购物公园等商业设施，商业氛围浓厚。

教育配套

教育资源方面，板块内有规划的小学教育用地。目前虽未官宣，但有消息称可能引入后南仓小学，这是通州第一梯队的公立学校，有着悠久的历史，教学质量在当地备受认可。中学方面，周边有首都师范大学附属中学 (通州校区)，为 9 年一贯制学校，2019 年由通州区教委和首师大附中合作办学。

医疗配套

周边医疗资源丰富，能为居民的健康提供有力保障。附近有北京中医药东直门医院通州院区、首都医科大学附属朝阳医院、首都医科大学附属北京友谊医院通州院区、北京安贞医院通州院区、首都儿科研究所附属儿童医院通州院区（在建中）以及北京通州区妇幼保健院等。

生态环境

这是项目的一大优势！项目南侧紧邻通惠河，拥有南向一线河景资源。通惠河沿岸正在进行治理工程，预计 2025 年完工，完工后将再现“长桥映月”的美景，打造通州“后海”。此外项目周边2公里内还有西海子公园等大型公园绿地 。

产品分析

项目总用地面积约 3.47 万平米，规划地上建面 8.68 万平米，容积率 2.5 ，分为东西两个地块，共 13 栋住宅楼，902 户，车位比 1：1.12，梯户比为 2 梯 2 户 / 1 梯 2 户 ，物业公司为招商积余物业。

产品涵盖9-18 层的洋房及小高层，面积区间约 69㎡～124㎡，主力户型为建筑面积 69-124㎡的三至四居。项目预计 2028 年交付，目前首期开盘只开西区 1#、3#、5#、6#、7#，涵盖各个户型。

户型分析

69㎡三居

在北京楼市中，将三居室做到 70㎡以下非常罕见；户型得房率约 91.95%，套内面积约 63.5㎡，使用空间宽敞。

客厅面宽达 3.6 米，在同面积段户型中十分出众。主卧面积约 11.84㎡，可放置标准双人床与衣柜。南向 6.8 米通长阳台，赠送一半面积（约 5.1㎡），北侧设备平台全赠送（4.6㎡），合计赠送面积超 9.7㎡ 。

户型的缺点是北侧小卧室面宽仅 2.15 米，空间稍显局促；卫生间有的是明卫但未做干湿分离，在使用高峰期可能出现不便。

对于刚需来说，首付60万出头就能上车地铁三居，自然是极为抢手。

86㎡、89㎡户型

这两个户型只是边户和中户的区别，整体较为方正，南北通透，采光和通风效果较好，边户有270度的转角大落地窗。

户型空间布局合理，动静分区明显，休息区与活动区分隔开，减少相互干扰。客厅与餐厅相连，形成宽敞的公共活动区域。卧室面积适中，能够满足居住需求。

101㎡、124㎡四居

101㎡和 124㎡的四居户型，空间尺度更为阔绰，适合改善型家庭。整体户型设计注重功能性与舒适性的结合，主卧通常带有独立卫生间和衣帽间，保障了主人生活的私密性与便利性。客厅、餐厅等公共区域宽敞大气，能够满足家庭聚会、社交活动等需求。不过，在部分 125㎡四居户型中，可能存在主卧与儿童房动线干扰的问题 。

小区规划

小区分为东西两个地块，采用南低北高的设计，楼间距最小都有 55 米，保障了各楼层的采光和通风。

西区有 7 栋楼，建筑偏东南朝向，配有1500 平的下沉庭院以及会所；东区 6 栋楼，正南正北布局。

东西区的小区大门相对而开，东西双景观大门与 50 米沿街景墙，提升了小区的品质感。通过景观廊架串联的下沉式会所，为业主提供了高端的社交空间 。

价格分析

项目一房一价已出，备案均价约在6.5万/平，但参照云璟揽阅，预计项目实际开盘价格在6万/平左右。

周边主要在售新房项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。首次开盘的楼栋目前网签143套，去化过半，成交均价接近7万元/平米；二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。

周边最新的二手房小区是2023年交房的北京东湾，位置跟朝棠揽阅平行，几乎差不多的位置和配套，现在二手房成交价在5.2-5.9万/平不等。

但北京东湾的得房率只有70%左右，远低于朝棠揽阅。朝棠揽阅按92%得房率计算，如果换算成70%得房率，相当于约4.6万/平，远低于次新二手房价，由此可见“好房子”对二手房的杀伤力！

项目优缺点总结

（一）优点

• 交通便捷，地铁便利，30分钟可通勤国贸商圈
• 商业成熟，教育可期，医疗丰富
• 生态宜居，临河而建，一线河景，公园环绕
• 户型优势明显，刚需好房子，得房率高，部分小户型做到功能极致

（二）缺点

• 项目处于飞机航道下方，飞机经过时会产生噪音，虽夜间影响减小，但对噪音敏感人群有一定困扰
• 目前周边处于拆迁建设期，环境较为杂乱，需一定时间完善
• 交付时间较晚，2028 年交付，等待周期较长 。

通州今年的新房非常值得期待，与运河CBD区域相比，朝棠揽阅更适合刚需，尤其是朝阳的刚需。

项目由招商操盘，联手中海和贝壳旗下的贝好家共同开发，贝壳能提供强大的数据驱动和渠道带客能力，贝好家在北京的第一个合作项目是门口头的长安华羲，两次开盘都是开盘就基本售罄，所以毫无疑问，这次朝棠揽阅的热销也值得看好。

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