60 家房企抢夺一宗地块，土拍六成地块触顶摇号，杭州土地市场为何如此火爆？

2月21日，杭州结束2023年首轮集中供地，一共出让地块13宗，其中8宗地块触顶摇号，总计收金182.2亿元，整体溢价率为9.3%，维持高位。这意味着，在此轮土拍中，杭州超过六成的地块触顶摇号。

其中萧山市北地块在竞拍前的报价环节即已达到封顶价，直接被送上“摇号席”。共60家房企参与了这宗地块的摇号，最终花落南昌市政，对应楼面价为24583元/平方米，溢价率为11.74%。

这一土拍热度超出市场预期。放眼全国，在过去的一年里，流拍和底价成交才是土地市场的常态。

Part1

1月19日，八一大道荣光里1927商业项目规划设计方案公示。去年的12月30日南昌市政拿地，短短20天时间，项目公示方案，堪称神速。这体现出南昌市政对项目跟踪已久，做足了充分的提前准备，才能做到这种快速度。

来源于网络

但是，这个速度和以往印象中的市政地产有点不一样。除了去年年底获取的5宗地块外，我们看看近5年南昌市政在南昌获取项目的开发进度：

锦绣观澜，2022年10月11日拿地，2023年6月15日方案公示，2024年11月14日首次取得预售。

锦绣文澜，2023年12月7日拿地，2024年8月14日方案公示，2025年5月27日首次取得预售。

锦绣朝阳，2024年9月19日拿地，2025年1月24日方案公示，2025年7月9日首次取得预售。

实景拍摄：思博林

另外，南昌市政分别在2022年3月11日和2023年10月12日分别拿下九龙湖吉安街以北94.27亩地块和九龙湖文汇街以东153.42亩地块，2个项目在取得项目审批备案后，一个长时间无任何入市消息，一个已明确暂缓开发。

Part2

正是过往几个项目的相对“拖沓”，才让人们对南昌市政颇有微词，对南昌市政去年年末拿下的九龙湖3宗地块开发不太看好。

尤其是编号DAEJ2025018龙兴大街以南76.308亩地块（九龙湖外国语学区范围），地块竞拍结果出来后，很多人都在说建发、邦泰可以松一口气，等等党们可以不用等了。

制图：思博林

之所以持有这样的看法，还是认为市政对项目开发并不着急。一方面是认为九龙湖区域库存量大，尤其是还有建发、邦泰这样的标杆项目环伺，竞争压力不小；另一方面是DAEJ2025018地块和锦绣观澜同处九龙湖外国语学区范围，入市后会对锦绣观澜产生不利影响。

但是你再回头梳理锦绣三章三个项目的开发时间线，你会发现其开发速度一个比一个快，从拿地到首批预售时间，三个项目依次是25个月、18个月、10个月左右。这个速度对比头部房企，看上去仍然显得有点慢。

来源于网络

如果你知道，市政在杭州首个全资自操盘项目—樾章璟琇名邸的开发速度，那么你可能改变“慢”的看法。地块在2023年2月21日南昌市政从60家参拍房企中摇中，8月26日项目实景示范区开放，9月10日项目首开。

所以南昌市政项目开发的快与慢，和国企身份无关、和市场化程度无关，更多的还是对项目的判断。

Part3

关于市政九龙湖龙兴大街以南地块的开发，相信很多人和思博林一样，更关注项目的定位和售价。这两个问题，主要还是看土地、市场、客户和企业四个维度的综合考量。

据不完全统计，自2021年以来，南昌市政（包括合作开发）累计耗资240.42亿元获取18宗地块，分布在上海、杭州、南昌等6个城市，占地面积共计约1236亩。其中南昌共计10宗地块，面积约750亩。

实景拍摄：思博林

这个10个项目，目前仅有锦绣三章三个楼盘入市销售，沉淀了市政大量的资金。从企业角度，在市场条件有可能的情况下，肯定会千方百计加快开发，将资源转化为资金。

经过锦绣三章三个楼盘的开发销售，相信市政对市场会有有深刻的、全新的理解。基于这种理解，龙兴大街以南地块估计会走更加务实的路线。

地块容积率2.0，楼面地价4275元/㎡。如果排出小高层+洋房的组合，户型面积110-139㎡，产品力维持锦绣朝阳的水准。搞个均价12000元/㎡，你冲不冲？

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