南京江东，房价从2005年4000涨到40000/平，如今跌回至30000/平

要聊南京江东的房价，得先把这个地名从地图上挪开，放到二十年前的光景里去瞧。那时候，“江东”对不少老南京来说，指向的是一片有点模糊的地带。

它大概在鼓楼区的西边，挨着秦淮河，离莫愁湖不算远。你说它是城里吧，它没有新街口、鼓楼那种扎扎实实的市中心气息；你说它是城外吧，它又分明在城墙根的大圈子里。

早些年，这一片有不少老的单位宿舍、规模不大的厂子，以及一些本地居民的老房子。街不宽，树荫浓，生活节奏是那种老城区特有的、不慌不忙的调子。

夏天的傍晚，街边摆开竹床板凳，摇扇子聊天的声音能传到路灯亮起。这里的房子，在那时的人们心里，就是安安静静过日子地方，和“涨”、“跌”、“投资”这些词儿，关系不大。

如果非要给二十年前，大概2005年前后估个价，那时江东一带的老房子，每平方米大概就在3000元到5000元这么一个范围里打转。

这个价钱，在当时的南京，是许许多多普通工薪家庭伸伸手能够得着的水平。买这里，就是图个生活方便，邻里熟络，至于未来能值多少钱，很少有人会费心思去琢磨。

变化的苗头，是跟着南京整座城市发展的脚步一起探过来的。时间走到2010年前后，情况开始有点不一样了。南京城变大了，也变挤了。主城区里那些名声在外的地段，房价已经让人看着有点眼晕。

一些想安家在城里，但手头预算又紧巴巴的年轻人，开始把目光投向像江东这样，看起来不那么起眼，但生活底子还在的老片区。更重要的是，城市的路网和规划在悄悄改变这片土地的“能量”。

2014年，南京举办青奥会，这对整个城市的基础设施是一次巨大的提升。虽然聚光灯打在河西新城，但这种发展的“热乎气儿”会沿着道路、顺着人们的期待蔓延开来。

江东这块地方，离河西不远，又能享受到老城区的便利，它的价值开始被重新打量。大约在这个时期，江东一些房龄相对新一点的房子，或者位置好一点的二手房，价格慢慢从“五六千”的台阶，试探性地往“七八千”甚至更高一点爬去。

这种上涨是温和的，像是早春时节河面的冰，一点点化开，你感觉不到咔嚓的巨响，但知道坚硬的季节正在过去。推动它的，不再是单纯的居住需求，而是一种“城里的房子总会越来越值钱”的朦胧共识，开始在更多人心里发芽。

真正让江东的房价坐上加速器的，是它身边河西新城的彻底爆发。从2015年到2017年，河西中部和河西南部，从一片建设中的热土，变成了南京房价毋庸置疑的“塔尖”。

当时那边的新房，因为限价政策，价格被压在每平方米35000元到45000元一条线上，可市面上二手房的报价，早就飙到了50000元甚至60000元以上。

这种“买到就是赚到”的巨大价差，像一块超级磁铁，把全城乃至外地带着投资想法的人和热钱，都吸了过去。

2017年河西上万人排队抢房的场面，很多人到现在都还记得。江东，作为紧挨着这片热浪的区域，不可能不被烘热。虽然它没有河西那些崭新的摩天楼和宏大的规划，但“离河西近”本身，就成了它最硬气的招牌。

那几年，你走在江东的街上，能感觉到空气里的躁动。房产中介的店面开得多了，玻璃窗上贴的红色报价单，更新得越来越勤。大约到2017、2018年的时候，江东片区品质尚可的二手房，单价普遍站上了30000元到35000元的关口。

这个价格，已经比五六年前翻了好几倍。人们买这里，心态复杂了很多：有的是踏不准河西狂热的节奏，退而求其次的选择；有的则是坚信，河西的辐射力一定能带动这里再涨一轮。房子，在这一片土地上，第一次如此鲜明地和“资产”、“增值”划上了等号。

价格的高峰，总是出现在情绪最饱满、预期最一致的时候。对于江东来说，这个时刻大概在2020年到2021年之间降临。那时候，南京全市的二手房均价在2020年创下了33819元的历史新高。

而江东，借着前几年积累的势能和整个市场的热度，价格也冲上了一段斜坡。尤其是那些房龄在十年左右、有电梯、物业管理还不错的小区，挂牌价普遍触及了每平方米40000元上下。一些户型、楼层特别好的房子，卖家喊出42000元、43000元的价格，也并非罕见。

这大概是江东房价在很长一个周期里，最为昂扬的一个阶段。它不仅仅是为砖瓦和地段付钱，更是为一种“确定性”买单——确定南京的城市重心在向西、向南移动，确定自己买的这片地方，正稳稳地坐在发展的快车道上。那段时间，市场里充满了乐观的声音，好像价格会沿着这条曲线，一直这么走下去。

然而，规律告诉我们，树不会长到天上去。从2021年下半年开始，整个市场的气候开始转变。调整周期到来，南京也不例外。曾经那种不顾一切抢着上车的气氛，慢慢冷却下来。

大家开始变得谨慎，开始更认真地掂量房子的实际价值。江东的房价，也随着这股大潮，开始了回调。最先反映出来的是二手房市场的挂牌量和成交速度。房子没那么好卖了，卖家的心态也从之前的坚挺，变得有弹性起来。议价的空间，悄悄地回来了。

那么，现在走到江东的街巷里，如果问起房子，会听到什么样的价钱呢？答案不再是一个简单的数字，而是一幅清晰的、分层了的图景。

如果你去看那些房龄在5到10年、保养得宜、社区环境整洁的电梯小区，它们算是片区里的“优等生”。

这些房子的价格，目前大概在每平方米35000元到38000元的区间里。这是为当下的居住品质和相对稳定的社区环境支付的费用，买主多半是真正为了改善自住环境而换房的家庭。

而市场上交易更活跃的，是那些房龄在15年上下、外观朴素但没什么毛病的多层或小高层住宅。它们可能没有气派的大门和会所，但楼道干净，邻里稳定，下楼走几步就有菜场、小吃店和便利店，生活气息扑面而来。

这类房子的价格就实在得多，单价普遍落在每平方米28000元到32000元这个广阔的波段里。这是很多预算有限的首次置业年轻人，或者对生活便利度有极高要求的人，最实际的选择。

最后，还有那些房龄超过20年、甚至更久的老旧楼梯房社区。它们通常藏在热闹的主干道背后，安静，但也显露出时光的痕迹。

这类房子的价格，则回到了一个更基础的层面，单价可能在每平方米22000元到26000元之间。它们的存在，为这个区域保留了最接地气的居住功能和最初始的安家门槛。

所以，眼下整个江东片区的房价，如果非要取一个平均数，大概围绕着每平方米30000元上下波动。

但这个平均数的背后，是从两万出头到接近四万元的不同世界。房价用自己的方式，给不同年代、不同样貌的房子，贴上了差异显著的标签。

回过头去看江东房价这十多年的路，它从四五千元的平静起点出发，被整个城市向上的浪潮推着，又被身边河西爆发的极端热量烘烤着，一路涨到了四五万元的高点。

如今，潮水退去一些，温度降低一些，价格也慢慢地落回一个更分层的、更贴近房子本身居住价值的平面上。

走在这里的街上，你依然能看到老住户在熟悉的店里买菜，也能看到新搬来的年轻人骑着电动车穿梭。崭新的轿车和有些年头的自行车，停在同一条街边。

房价的涨跌起落，是这片土地经历过的一场漫长而真实的经济天气。它改变了很多人的资产账面，也改变了街区的面貌和人口的构成。

但对于每天生活于此的人来说，日子还在继续，早晨的煎饼摊照常出摊，傍晚的棋局依旧在路灯下摆开。

房子最终是用来承载生活的容器，而生活的价格，或许本来就不该只有一个不断向上的数字来衡量。

一切都在变化，秦淮河的水还在流，而河边这片叫江东的地方，它的故事，还在日常的烟火气里，缓缓地写着。