最高院：抵押预告登记能否免除房地产公司的阶段性保证责任？

作者：周军律师.

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在商品房按揭贷款领域，阶段性保证责任是房地产公司常见的担保义务，其核心作用是在购房者未办妥房屋正式抵押登记前，为银行贷款债权提供兜底保障。而抵押预告登记作为房屋正式抵押登记前的临时性登记措施，常被各方当作权利过渡的关键环节。

那么，抵押预告登记能否免除房地产公司的阶段性保证责任？

最高人民法院案例库入选案例《松原某建房地产开发有限公司诉某银行股份有限公司宁江支行合同纠纷案》中明确：

抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他性的物权效力，但并非一定会产生“抵押权自预告登记之日起设立”的法律效果，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。因此，抵押登记预告并不能免除房地产公司的阶段性保证责任。

本案的争议焦点为：办理抵押预告登记是否等同于抵押权已经依法设立。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”

据此，抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他性的物权效力，但并非一定会产生“抵押权自预告登记之日起设立”的法律效果，因此，办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。

本案中，某银行宁江支行与某地产公司在《个人房屋贷款合作协议》中明确约定，保证期间自借款合同生效之日起，至某银行宁江支行取得购房借款人以《国有土地使用证》《房屋所有权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止；保证期间结束后，某银行宁江支行及时解冻保证金专户。据此，某地产公司阶段性保证责任的免除时点为某银行宁江支行取得相应的抵押权。

现地产公司主张办理抵押预告登记时即免除自己的阶段性保证责任，实际是将抵押预告登记与抵押权设立直接等同，于法无据。其在此阶段即诉请返还保证金，也与双方就阶段性保证责任与抵押权设立之间形成有序衔接、担保银行贷款顺利回收的合同目的相违背。故法院依法驳回了某地产公司的诉讼请求。

周军律师提醒，如遇此类纠纷，无论是房地产公司想主张免除保证责任，还是银行需维护债权安全，建议及时咨询专业律师，结合合同约定与案件实际情况制定应对方案，避免合法权益遭受损失。

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