单位集资房虽登记出名人名下，但法院判归实际出资人｜房地产律师

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2009年，李建国在单位分到一套集资建房指标——位于昌平的一号房屋。但他手头紧，又觉得房价不会涨太多，便和朋友王强签了份《集资建房权利转让协议》：

“我这购房资格作价7万元转给你，房子你出钱买，将来能过户时我配合。”

王强爽快付了7万转让费，又以李建国名义交了23万多首付款，后续35万房贷也一直由他按月偿还。2011年交房后，王强一家搬进去，一住就是十三年。

可到了2020年，李建国夫妻突然起诉，要求：

“解除协议，把房子还给我们！”

理由是：王强现在没有北京购房资格，合同没法履行。

王强很委屈：“当年签协议时根本没限购！我全款出、贷款还、房子住，现在房价翻了几倍，你们就想反悔？”

而且这套房是他全家在北京唯一的住所。

裁判结果

法院最终判了：

✅ 驳回李建国全部诉讼请求；

✅ 王强代偿剩余贷款后，李建国必须配合将一号房屋过户至王强名下！

这意味着，王强不仅保住了房子，还正式拿到了产权。

法院怎么说？

法官在判决中重点讲清了三点：

第一，合同签订于限购政策出台前，合法有效。

双方2009年签约，2010年放贷，2011年交房入住——而北京“京十五条”限购政策是2011年2月才发布的。王强在政策出台前已实际履行全部主要义务，不属于规避限购的情形。

第二，长期占有+持续还贷=真实交易。

十三年来，王强支付全部购房款、偿还全部月供、承担物业水电，且房屋是其家庭唯一住房。这种稳定、持续的占有使用状态，足以证明交易的真实性与合理性。

第三，解除合同将造成严重利益失衡。

若因王强当前无购房资格就解除合同，等于让李建国白拿7万转让费、坐享十余年房价上涨红利，而王强则“钱房两空”。这明显违背诚实信用原则和公平原则。

法院特别指出：

“对于限购前已签约、付款、入住的借名买房行为，不应简单以现行政策否定合同效力。否则，将纵容背信弃义，损害交易安全。”

给大家的提醒

这个案子给所有参与“单位房”“集资房”“指标转让”的人提了个醒：

限购前完成签约+付款+入住的借名安排，在北京大概率受保护；

即使现在无购房资格，只要能一次性结清贷款、承担税费，法院仍可判令过户；

出名人想借“限购”反悔？法院不支持！ 尤其当借名人已长期居住、房屋为其唯一住房时；

关键证据要留好：转让协议、付款凭证、贷款记录、入住证明缺一不可。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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