父亲出资购房登记女儿名下，协议载明“赠与”，法院驳回借名买房诉求｜借名买房律师

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一、案情介绍

2008年，赵建国获得位于西城区一处平房的拆迁补偿款约70万元。因考虑自身年龄可能影响银行贷款年限，遂与女儿赵雪婷协商，以女儿名义购买位于丰台区的一号房屋（总价约80万元），购房差额由赵建国另行支付。

房屋交付后，赵建国一直居住其中，并承担物业费、供暖费、有线电视费等日常支出。

2012年，双方签署一份《房屋赠与证明承诺书》，内容为：“现将一号房屋赠与父亲赵建国……女儿赵雪婷一定积极配合。”但此后房屋始终未办理过户。

2022年，赵建国向法院提起诉讼，主张双方实为借名买房关系，请求判令赵雪婷协助将一号房屋过户至其名下。

赵雪婷辩称：房屋自始登记在其名下，产权证及相关税费票据均由其持有；父亲出资系对其早年生活的支持，属于赠与；双方不存在借名买房合意。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回赵建国的全部诉讼请求。

本案是一起因缺乏借名合意证据，法院依法认定出资行为构成赠与的典型案例。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

借名买房需有合理解释与充分证据支持

原告主张因年龄原因无法贷款而借名，但未提供当时银行拒贷或贷款受限的任何证据，亦未说明为何不选择其他可行方式，该理由缺乏充分依据。

不动产权属证书及原始凭证由登记人持有

房屋所有权证、契税完税证明、土地出让金收据等关键文件自购房起即由赵雪婷保管，不符合借名买房中实际权利人控制权属资料的通常情形。

《赠与证明承诺书》反映双方对权属的认知

2012年签署的文件明确使用“赠与”表述，且由赵雪婷作为“赠与人”签字，表明当时双方均认可房屋所有权归属赵雪婷。该文件不能反向证明存在借名合意。

父母为子女购房，在无特别约定时推定为赠与

根据司法实践，父母出资为成年子女购置房产，若未明确约定为借贷或代持，且房屋登记在子女名下，出资行为通常视为对子女的赠与。

四、律师提示

本案反映出家庭内部房产安排中的常见风险，值得警惕：

“借名”动机需真实、必要且可验证

若主张因贷款限制而借名，应保留银行沟通记录、贷款政策文件等佐证材料，避免事后难以核实。

权属文件的持有状态是重要判断依据

在借名买房纠纷中，房产证、契税票、维修基金收据等是否由实际出资人保管，直接影响法院对实际控制权的认定。

事后签署的书面文件可能影响权属认定

2012年的《赠与证明承诺书》虽意在保障父亲权益，但其措辞客观上强化了“女儿为所有权人”的法律事实。建议如需保障居住或使用权，可依法设立居住权并办理登记，避免权属混淆。

✅ 对家庭成员的建议：

涉及房产代持，应在购房前签署书面协议，明确性质为“借名”而非“赠与”；

所有款项尽量从出资人账户直接支付至开发商或监管账户；

保留装修、缴费、管理等持续控制房屋的证据；

避免在权属文件中使用“赠与”“赠送”等可能引发歧义的表述。

北京房产律师团队专注处理家庭内部房产确权、借名与赠与纠纷、居住权设立等案件，擅长通过事前合规设计与事后证据梳理，帮助客户明晰权属、防范争议。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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