2026开年政策组合拳密集落地，房地产市场蓄力“稳步开局”

据南方都市报消息，1月20日，三部门同日召开三场新闻发布会，协同推出财政金融促内需的一揽子政策，其中多个政策与房地产密切相关。财政政策发力、增加居民收入、进一步支持城市更新等具体举措，均为楼市释放利好。紧随其后，1月21日，广东率先下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有力推动商办市场去库存。叠加个人售房增值税调降、换购住房退税延续等新政，居民购房成本切实降低。

这不仅是短期的利好刺激，更标志着在“着力稳定房地产市场”总方针下，中国房地产发展模式的深刻转型。

01 政策密集落地，市场迎来切实利好

进入2026年，房地产市场的政策环境持续优化，多条旨在降低交易成本、提振市场信心的政策迅速落地。

其中最直接惠及居民家庭的政策来自税收层面。财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，将支持居民换购住房的个人所得税退税优惠政策延续至2027年底。

一位政策分析师以实例解读了此项政策的利好：若出售一套200万元的住房缴纳了约2万元个税，其后购入一套300万元的新房，即可全额退还2万元个税，有效降低了改善型需求的置换成本。

紧随中央财税政策，地方性金融政策也迅速跟进。1月21日，中国人民银行广东省分行发布通知，将广东省内（不含深圳）20个城市的商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例从50%统一下调至不低于30%。此举大幅降低了购置商铺、写字楼等物业的资金门槛，旨在盘活商业地产市场，被视为推动商办市场去库存的有力举措。

02 高层协同定调，释放清晰政策框架

如果说具体政策是“点”上的突破，那么更高层面的协同部署则勾勒出清晰的“面”上框架。1月20日，国家发展和改革委员会、财政部、自然资源部在一天之内先后召开三场新闻发布会，协同释放出支持内需、稳定房地产市场的明确信号。

虽然国家发改委和财政部的发布会未直接提及房地产，但其中涉及的“稳岗扩容提质行动”、“城乡居民增收计划”以及“继续实施更加积极的财政政策”，均被市场解读为通过提升社会总需求和居民购买力，从根本上支撑房地产市场稳定的重要举措。

自然资源部发布并解读的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，则直接为房地产市场开辟了新的发展赛道。该文件提出的6大类11项措施，旨在通过盘活存量土地与房产资源，为城市注入新的经济活力。这清晰地表明，传统的“大拆大建”增量模式正在转向以城市更新为主导的存量提质新模式。

03 转型路径明确：“控增、去存、优供”三位一体

“控增量”，要求各地，尤其是库存较高的城市，必须严控新增房地产用地，将发展重心从增量扩张转向存量优化。

“去库存”则是一项系统工程，不仅要通过市场自然消化，更要创新性地通过政府或国有企业“收购存量商品房”转化为保障性住房、安置房等，从而实现快速去化、稳定市场和补充保障房源的多重目标。这种模式已在浙江、四川等地取得实践经验。

“优供给”作为首次并列提出的新方向，核心在于建设“好房子”，满足人民群众对高品质住房的新期待。这不仅意味着提升住房的绿色、智能和空间品质，也要求房企从建造者向全周期服务者转型，通过好产品、好服务赢得市场。

04 新模式构建：从制度根源重塑行业规则

在明确路径的同时，构建房地产发展新模式的制度设计也浮出水面。全国住房城乡建设工作会议提出，将在开发、融资、销售三个关键环节推行根本性变革：在开发上实行项目公司制，在融资上推行主办银行制，在销售上推进现房销售制。

业内人士分析，这三项制度旨在从根本上打破过去房地产开发“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式。项目公司制和主办银行制有助于隔离项目风险、保障建设资金，防止资金抽离导致项目烂尾。

而现房销售制度的逐步推进，将实现“所见即所得”，极大保障购房者权益，并倒逼房企更加注重产品力和资金管理。

这些制度变革要求所有市场参与者，尤其是房地产开发企业，必须进行深刻的战略转型，从追求规模扩张转向聚焦产品力、服务力和财务稳健性。

05 前景展望：在巨大潜力中寻求稳健平衡

尽管市场面临转型阵痛，但政策制定者和分析机构普遍认为，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。这一判断基于中国仍在持续推进的新型城镇化进程、城市存量优化的广阔空间，以及居民对“好房子”的持续追求。

有研究机构测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量依然可观。市场的关键，在于如何统筹好“防风险与促转型”“惠民生与稳增长”的关系，在释放潜力的过程中实现平稳健康的过渡。

2026年初的这场政策“春雨”，既为市场送去了降低成本的及时雨，也清晰地标明了通往高质量发展新模式的路线图。随着“控增量、去库存、优供给”的组合拳持续发力，以及房地产新发展模式的制度根基逐步夯实，一个更加稳健、更注重品质、更可持续发展的房地产市场新阶段正在开启。

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